【正文】 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 市場(chǎng)是社會(huì)生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物 ，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶 。 市場(chǎng)有兩重含義：一是指買(mǎi)賣(mài)雙方交易的場(chǎng)所；二是是交易活動(dòng)發(fā)生的過(guò)程 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和 ，是買(mǎi)賣(mài)雙方相互作用的一種機(jī)制 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)有廣義和狹義之分。狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所，即房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過(guò)流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，它包括土地的出讓?zhuān)ɑ蚺猓?、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)市場(chǎng)。 在現(xiàn)實(shí)中，由于地產(chǎn)可以離開(kāi)房產(chǎn)獨(dú)立存在，所以能形成一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)市場(chǎng)，它構(gòu)成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)；而房產(chǎn)不能離開(kāi)地產(chǎn)獨(dú)立存在，所以獨(dú)立的房產(chǎn)市場(chǎng)是不存在的，平時(shí)所說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的物業(yè)市場(chǎng)。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的類(lèi)型 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類(lèi) ， 可以從用途 、 發(fā)育程度 、 覆蓋范圍 、 層次 、 交易對(duì)象 、 供貨方式 、 權(quán)益讓渡方式 、 法律原則 、 供求狀況等不同角度劃分 。 按照用途劃分有：住宅市場(chǎng) 、 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 、 商業(yè)用房市場(chǎng) 、 工業(yè)廠(chǎng)房市場(chǎng) 、 倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng) 、 特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 按照發(fā)育程度劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場(chǎng)、發(fā)育市場(chǎng)、成熟市場(chǎng)。 按照覆蓋（影響）范圍劃分有：國(guó)際性房地產(chǎn)市場(chǎng)（如東京寫(xiě)字樓市場(chǎng)）、全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)、地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)（西安房地產(chǎn)市場(chǎng)）等。 按照層次劃分有：一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)家出讓土地給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的 土地出讓?zhuān)ㄅ猓┦袌?chǎng) ；二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn) 行房地產(chǎn)交易的市場(chǎng) （新房交易）；三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)（ 二手房交易 ）； 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) 地區(qū)性。 因房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，某一地區(qū)房地產(chǎn)供求失衡時(shí)，不可能通過(guò)對(duì)其它地區(qū)同類(lèi)商品的調(diào)撥來(lái)解決，故有很強(qiáng)的區(qū)域性。這種地區(qū)性甚至在一個(gè)城市的不同區(qū)位也會(huì)有所表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性會(huì)使得房地產(chǎn)商品的價(jià)格決定、供求狀況、交易數(shù)量與其它商品有極大的不同。 供給調(diào)節(jié)滯后性。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從申請(qǐng)立項(xiàng)到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時(shí)間，因而在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要較長(zhǎng)的時(shí)間。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性，在市場(chǎng)供大于求時(shí)，多余的供給亦需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變動(dòng)時(shí)，供給的相應(yīng)調(diào)節(jié)需要相當(dāng)一段時(shí)間，才能使供需達(dá)到平衡。 壟斷競(jìng)爭(zhēng)性 。 房地產(chǎn)交易價(jià)格和交易信息多為非公開(kāi)的 ， 且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性 ，使得買(mǎi)賣(mài)雙方較難了解到真實(shí)的市場(chǎng)行情 ，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)性 。 投機(jī)性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性都決定了房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。從各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性?xún)H次于金融市場(chǎng)。 交易形式多樣性 。 房地產(chǎn)交易有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 、 租賃 、 抵押 、 典當(dāng) 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等多種形式 。 交易復(fù)雜性 。 房地產(chǎn)交易從有買(mǎi)賣(mài)意向到交易完成 ， 需要進(jìn)行尋求買(mǎi)方或賣(mài)方 、 現(xiàn)場(chǎng)考察 、 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱 、 討價(jià)還價(jià) 、 簽定契約 、 資金到位 、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動(dòng) ， 持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng) ， 且涉及到許多專(zhuān)業(yè)性質(zhì)的問(wèn)題 ， 涉及眾多中介角色 ， 如律師 、 價(jià)格評(píng)估師 、 經(jīng)紀(jì)人 、 銀行 、 管理部門(mén)等 。 受金融市場(chǎng)的高度影響性 。 房地產(chǎn)商品總值較大 ， 其交易對(duì)信貸的依賴(lài)性較強(qiáng) ， 金融政策及市場(chǎng)利率的變動(dòng) ， 會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易的數(shù)量 、 價(jià)格產(chǎn)生很大的影響 。 1993年海南 、 北海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府緊縮銀根的調(diào)控政策出臺(tái)后 ， 一夜之間從 “ 火山 ” 跌入 “ 冰川 ” 。 市場(chǎng)效率低。 這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長(zhǎng)期耐用商品等特性引出。房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)效率較低，流通性遠(yuǎn)差于金融商品，如股票債券。 政府干預(yù)性。 因房地產(chǎn)在國(guó)計(jì)民生中的特殊地位，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均有較強(qiáng)的干預(yù)約束。政府通過(guò)財(cái)政金融政策、土地利用政策（如城市規(guī)劃環(huán)境保護(hù)）等手段，根據(jù)具體情況，鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 聯(lián)接房地產(chǎn)商品供求雙方的紐帶與橋梁的功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的信息中心，是聯(lián)接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與需求的紐帶與橋梁。房地產(chǎn)市場(chǎng)這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場(chǎng)體系的完整程度。 優(yōu)化房地產(chǎn)配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能（資源配置功能）。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，通過(guò)房地產(chǎn)商品價(jià)格的調(diào)節(jié)，使具有不同級(jí)差收益的土地產(chǎn)生不同的的能差效益，即通過(guò)讓具有高增值能力的土地、房產(chǎn)更多地流向能產(chǎn)出更高級(jí)差收益的行業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，提高使用效益。 交換功能。交換功能是一切市場(chǎng)機(jī)制的基本功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換功能比一般的市場(chǎng)的交換功能覆蓋面更廣，它不僅產(chǎn)生于生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間，也產(chǎn)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間（如以作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn)資源作抵押取得經(jīng)營(yíng)資金），及消費(fèi)者與消費(fèi)者之間（如房屋使用權(quán)的交換）。 調(diào)節(jié)與再分配國(guó)民收入的功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)與再分配國(guó)民收入的功能主要是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和下跌來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、投資者及房地產(chǎn)使用者之間的收益流向來(lái)完成的。 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能。住房是人類(lèi)生活必不可少的消費(fèi)資料，住房消費(fèi)支出在居民消費(fèi)總支出中應(yīng)該占有較大的比重。一個(gè)體系完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)能提供多層次的房地產(chǎn)商品，滿(mǎn)足各個(gè)層次的需求，進(jìn)而使住房消費(fèi)比重上升，達(dá)到合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 從現(xiàn)實(shí)意義上看 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括 地產(chǎn)市場(chǎng) 和 房產(chǎn)市場(chǎng) 兩塊 。 但是 ， 從本質(zhì)上看 ，地產(chǎn)可以獨(dú)立于房產(chǎn)而成為市場(chǎng) ， 房產(chǎn)卻不能獨(dú)立于地產(chǎn) ， 故不可能有獨(dú)立意義的房產(chǎn)市場(chǎng) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以由地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)兩部分構(gòu)成 。 （一）地產(chǎn)市場(chǎng) 1 、 土地一級(jí)市場(chǎng) 。 是指以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng) 。 這里的讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán) ， 是指期滿(mǎn)即要收回 ， 且讓渡是有償?shù)?， 讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同 。 國(guó)內(nèi)目前的土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定標(biāo)準(zhǔn)為： 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育 、 科技 、 衛(wèi)生 、 文化 、 體育用地 50年 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂(lè)用地 40年 綜合或其它用項(xiàng)式 50年 國(guó)內(nèi)目前的土地一級(jí)市場(chǎng)又可分為 土地批租市場(chǎng) 和 土地租賃市場(chǎng) 。 土地批租市場(chǎng) 是指國(guó)家將城市閑置的存量土地 、拆遷土地或征用土地的使用權(quán) ， 在明確規(guī)定用途 、使用年限和其他要求條件下 ， 以批租的