房地產(chǎn)營銷之房地產(chǎn)市場營銷策略(已修改)
2025-05-11 07:00 本頁面
【正文】 品牌策略 價格策略 渠道策略 促銷策略 廣告策略 銷售促進策略 公共關(guān)系策略 人員推銷策略 ?產(chǎn)品：質(zhì)量、特色、品牌、包裝、服務(wù)、擔(dān)保 ?價格：牌價、折扣、折讓、付款期限、信用 ?促銷：公共關(guān)系、廣告、營業(yè)推廣、人員推銷 ?渠道：長短、寬窄、類型、位置、倉儲、運輸 ?名牌是企業(yè)成功的重要標(biāo)志 ?名牌代表著企業(yè)的信譽，是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ) ?品牌競爭是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志之一 ?樹品牌、創(chuàng)名牌是開發(fā)商樹立企業(yè)形象的必然選擇 ?房產(chǎn)品牌是公眾監(jiān)督房產(chǎn)質(zhì)量的重要手段 一、設(shè)計的獨特性 二、功能的前瞻性 三、運作的連續(xù)性 四、創(chuàng)新的持久性 五、聯(lián)盟的主導(dǎo)性 六、售后服務(wù)的重要性 七、居住的文化性 八、危機的預(yù)見性 萬科品牌核心：以您的生活為本。 萬科品牌個性：有創(chuàng)見的、有文化內(nèi)涵的、關(guān)懷體貼的。 萬科品牌主張：萬科提供一個展現(xiàn)自我的理想生活。 萬科品牌口號：建筑無限生活。 ?建立特有的房地產(chǎn)品牌 ?以質(zhì)量為后盾，逐步樹立良好的品牌形象 ?低成本 ?保持物業(yè)開發(fā)的連續(xù)性 ?豐富的科技含量 ?適時宣傳自身品牌形象，提高公眾對品牌的認(rèn)知度 一、房地產(chǎn)價格的形成因素 房屋買賣的理論價格＝房屋建造全過程的造價＋流通費用＋利潤＋稅金 1. 房屋建筑安裝工程費 2. 勘察設(shè)計費 3. 土地開發(fā)使用費 4. 經(jīng)營管理費 5. 利潤和稅金 ?一般因素 社會因素： 人口狀態(tài) 家庭構(gòu)成狀態(tài) 城市的形成及公共設(shè)施的建設(shè)狀態(tài) 教育及社會福利狀態(tài) 經(jīng)濟因素： 儲蓄及投資水平 財政與金融的狀況 物價、工資及就業(yè)水平 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 ?區(qū)域因素 ?個別因素 1. 成本加成定價法 2. 競爭價格定價法 3. 加權(quán)點數(shù)定價法 4. 顧客感受定價法 ?成本 +競爭定價策略的決策流程大致是： 計算出項目總成本 → 偵察競爭對手的價格情況 → 加上預(yù)期利潤（視目標(biāo)不同而比例不同） → 得出本樓盤價格 ?消費者 +競爭定價策略的決策流程是： 競爭對手提供的物業(yè)與價格如何 → 調(diào)查在該地段開發(fā)與競爭對手差異化物業(yè)，調(diào)整各項價格變數(shù)后消費者將愿意以何種價格接受何種物業(yè) → 開發(fā)何種物業(yè)類型、如何開發(fā)能實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo) → 本樓盤最終具體價格 ?目前多數(shù)發(fā)展商選擇的是成本 +競爭定價策略，因為它最簡便易行，因為這樣能“最清楚地知道自己能賺多少利潤”，更因為多數(shù)發(fā)展商是在房子蓋好了快要賣時才考慮價格的。但這種典型的“產(chǎn)品主導(dǎo)型”策略，蘊含著兩方面的風(fēng)險：首先是定價過高產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險，其次是定價過低較難贏取超高額利潤的風(fēng)險 ?消費者 +競爭定價策略最大的好處由于以消費者的潛在心理接受價格為出發(fā)點，以競爭對手為參照，因而無論規(guī)劃、設(shè)計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，因而實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)（高額利潤或快速回籠資金）的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開發(fā)效率達到最高。 要做到這一點首先必須使“銀子具備某些金子的品質(zhì)”，也就是需要為樓盤賦予一些高層次、高品質(zhì)元素如創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計、創(chuàng)新戶型、創(chuàng)新的材料運用、創(chuàng)新的科技成果運用等，這些投入雖然并不需要“金子”的代價，但卻使樓盤具備了領(lǐng)先競爭者的內(nèi)在優(yōu)勢，因而也就具備了“金子般的品質(zhì)”。 其次還必須使“銀子看起來象是金子”。而這就需要高超
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