【正文】 況，否則市場(chǎng)上不可能出現(xiàn)沒有空置面積的零空置情況。 ?一個(gè)國(guó)家或城市居民的購買力強(qiáng)弱取決于：該國(guó)或該城市的人口數(shù)量；中等收入家庭的收入水平。 （ 4）統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有寫字樓供給面積以及閑置未用的面積。 A?????????????????????????????????求量住宅 總年 一 上年 測(cè) 預(yù)建 設(shè)需新 開年 測(cè) 預(yù)總 需求量宅 住需—住宅總需求量＝量發(fā)平均每套住房居住人數(shù)總?cè)丝跀?shù)＝ 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 （ 1）從需求的角度來看，商業(yè)用房一般遵循著這樣一個(gè)邏輯：經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)用房需求量的大小 取決于可獲得利潤(rùn)水平的高低 ，當(dāng)利潤(rùn)水平達(dá)不到預(yù)期的水平或出現(xiàn)虧損時(shí)，經(jīng)營(yíng)者不會(huì)租賃或者購買（包括自行建造）商業(yè)用戶房。由于決策失誤、交通不便、施工質(zhì)量缺陷以及樓層、朝向、設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境等方面的原因，總會(huì)有一些商品房要很費(fèi)勁并延后很長(zhǎng)時(shí)間才能賣出去，甚至根本無法賣出。 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容 總體市場(chǎng)研究 ?是對(duì)某一市場(chǎng)區(qū)域范圍內(nèi)特定類型房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景的分析。 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 在一個(gè) 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上 ，生產(chǎn)者和消費(fèi)者都是價(jià)格的接受者，他們無力控制價(jià)格，因此，企業(yè)想要取得更大的利潤(rùn)，主要的措施就是成本控制。 利率及抵押貸款的條件。 動(dòng)力機(jī)制的形成要以清晰的產(chǎn)權(quán)界定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有確定的財(cái)產(chǎn)和獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益為前提條件。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 概念 房地產(chǎn)供給：是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)、出售與出租市場(chǎng)的延續(xù)，并對(duì)上流市場(chǎng)形成一定的作用。 土地二級(jí)市場(chǎng) 土地二級(jí)市場(chǎng)是指 土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng) ，即已獲得批租土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者或土地使用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場(chǎng)。 交換功能。 房地產(chǎn)交易從有買賣意向到交易完成 ， 需要進(jìn)行尋求買方或賣方 、 現(xiàn)場(chǎng)考察 、 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱 、 討價(jià)還價(jià) 、 簽定契約 、 資金到位 、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動(dòng) ， 持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng) ， 且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問題 ， 涉及眾多中介角色 ， 如律師 、 價(jià)格評(píng)估師 、 經(jīng)紀(jì)人 、 銀行 、 管理部門等 。一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的 土地出讓（批租）市場(chǎng) ；二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn) 行房地產(chǎn)交易的市場(chǎng) （新房交易）；三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)（ 二手房交易 ）； 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) 地區(qū)性。狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所，即房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，它包括土地的出讓（或批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)交易價(jià)格和交易信息多為非公開的 ， 且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性 ，使得買賣雙方較難了解到真實(shí)的市場(chǎng)行情 ，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)性 。政府通過財(cái)政金融政策、土地利用政策（如城市規(guī)劃環(huán)境保護(hù)）等手段，根據(jù)具體情況，鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以由地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)兩部分構(gòu)成 。建筑商只承擔(dān)物業(yè)的建設(shè)任務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開發(fā)商，并依此取得施工費(fèi)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地所有者 或使用者 開發(fā)商 政府及 政府機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu) 承包商 專業(yè)顧問 消費(fèi)者 或買家 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 概念： 房地產(chǎn)需求是指一定時(shí)期內(nèi)，在各種可能的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 / / D D = D D = e 房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性： 反映房地產(chǎn)需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 在經(jīng)濟(jì)衰退地區(qū) …… f g 由此可以看出，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響房地產(chǎn) 市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的根本原因。在其他因素保持不變的情況下，當(dāng)家庭數(shù)量增加或居民收入增加，空間的使用需求就會(huì)上升。 （ 1）確定所需收集的資料類型； （ 2）確定收集資料的方法和渠道； （ 3）數(shù)據(jù)處理的方法。 住房空置的合理性 首先 ，商品房竣工驗(yàn)收后不一定會(huì)即刻轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個(gè)合理的時(shí)間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) （ 1）定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。 （ 3）辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布，集聚效應(yīng)明顯。 （ 4）辦公樓本身品質(zhì)與客戶品質(zhì)的一致性 ?客戶看重辦公樓代表的信譽(yù)、實(shí)力和地位。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)周期的四個(gè)階段 復(fù)蘇、 繁榮、衰退、蕭條 繁榮 復(fù)蘇 衰退 蕭條 房地產(chǎn)業(yè)周期 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)指標(biāo) 時(shí)間 （ 4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的特點(diǎn) 1）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期來說要較為提前些； 2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早到來； 3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對(duì)長(zhǎng)一些； 4）房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較容易波動(dòng)，房地產(chǎn)周期波幅比整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些； 5）房地產(chǎn)周期性波動(dòng)帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。造成這種狀況的原因至少有三個(gè)方面： ?第一，商品房?jī)r(jià)格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個(gè)家庭多年的積蓄，因此在購買時(shí)消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時(shí)間進(jìn)行決策。 ?內(nèi)部：歷史積累數(shù)據(jù)、各種分析報(bào)告等 ?外部：官方、學(xué)術(shù)單位、行業(yè)組織等 原始資料（第一手資料）：為了特定目的而直接向被調(diào)查對(duì)象收集的資料。 物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系 在資產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)之間有兩個(gè)接合處。 （ 2）供求均衡則價(jià)格穩(wěn)定；如果供大于求，則形成買方市場(chǎng)，價(jià)格下降，開發(fā)項(xiàng)目減少；如果供不應(yīng)求，則形成賣方市場(chǎng)，價(jià)格上漲，開發(fā)項(xiàng)目增加。 彈性系數(shù) —— 表示彈性的大小， 需求量變動(dòng)的比率 (%) = ————————— 價(jià)格變動(dòng)的比率 (%) 房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性： 房地產(chǎn)供給量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。如，工廠的廠房、商店的商鋪、辦公用房、服務(wù)