房地產(chǎn)市場(chǎng)ppt課件(2)-在線瀏覽
2025-06-16 02:52本頁(yè)面
【正文】 筑施工市場(chǎng)、物業(yè)交易租賃市場(chǎng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，且是與上述各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來(lái)和一種服務(wù)性市場(chǎng)。 物業(yè)管理市場(chǎng) 其市場(chǎng)主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)是對(duì)已竣工投入使用的房地產(chǎn)物業(yè)，包括各類房屋建筑、附屬設(shè)施、場(chǎng)地及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理與維修養(yǎng)護(hù)，并為業(yè)主或物業(yè)使用者提供綜合性服務(wù)。物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、出售與出租市場(chǎng)的延續(xù)，并對(duì)上流市場(chǎng)形成一定的作用。 在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和流通過(guò)程中，上述要素相互聯(lián)系和相互作用的結(jié)合，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)交易主體相當(dāng)廣泛，它既可以是國(guó)有土地使用權(quán)的法人代表，又可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商，也可以是一般金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)及居民個(gè)人。 房地產(chǎn)交易的媒介 則是貨幣。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易客體和媒介都具有或代表著一定價(jià)值。 類型： 生產(chǎn)性、消費(fèi)性、投資性 生產(chǎn)性需求 ?是指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而形成的對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者。 消費(fèi)性需求 ?是由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭。 某學(xué)院學(xué)生于 2022年暑期問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果： 購(gòu)房主要目的 535, 44% 302, 25% 34, 3% 188, 16% 96, 8% 44, 4% 滿足自己住房需求 二次購(gòu)房 ,為了改善 自己的居住條件 為父母購(gòu)買住房 為子女購(gòu)買住房 主要為了投資收益 其他 被調(diào)查者現(xiàn)有住房情況： 住房情況比例14%16%25%15%4%5%8%13%租房 單位寢舍自己購(gòu)買的房改房自己購(gòu)買的商品房,已經(jīng)付清自己購(gòu)買的商品房,還要按揭自己購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房自己建造 其他 影響房地產(chǎn)需求的主要因素 （ 1）房地產(chǎn)本身的價(jià)格水平； （ 2）消費(fèi)者的收入； （ 3）替代房地產(chǎn)的價(jià)格； 租金威脅； 其它投資品種收益率水平波動(dòng)的威脅； 保障性住房的威脅。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 概念 房地產(chǎn)供給：是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。需求與供給曲線及供求平衡如圖所示。 房地產(chǎn)需求曲線 房地產(chǎn)供給曲線 價(jià)格 價(jià)格 s1 s2 s3 d1 需求量 供給量 房地產(chǎn)供求平衡 價(jià)格 D S p0 q0 數(shù)量 d2 d1 （四）房地產(chǎn)供求彈性 彈性（ elasticity），物理學(xué)名詞，指一物體對(duì)外部力量的反應(yīng)程度。 彈性公式： 因變量的變動(dòng)比率 = ————————— 自變量的變動(dòng)比率 彈性系數(shù) Y X X Y X X Y Y 或者說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)1%會(huì)使房地產(chǎn)需求量變動(dòng)百分之幾?；蛘哒f(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 1%會(huì)使房地產(chǎn)供給量變動(dòng)百分之幾。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制 房地產(chǎn)的商品化及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的直接目標(biāo)是追求利潤(rùn)最大化。 動(dòng)力機(jī)制的形成要以清晰的產(chǎn)權(quán)界定，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有確定的財(cái)產(chǎn)和獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益為前提條件。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 各房地產(chǎn)交易主體為了獲取最大限度的利潤(rùn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上為爭(zhēng)奪客戶、買者而展開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng) ,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)形成一種強(qiáng)大的外在壓力。使供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的可能，都必須承擔(dān)相應(yīng)的利益風(fēng)險(xiǎn)。 P Q 0 D1 a b D2 S1 S2 S3 c D3 e d LS 長(zhǎng)期房地產(chǎn)供求 這種情況經(jīng)常發(fā)生在經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)趨于繁榮的地區(qū)，這里需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，地價(jià)、勞動(dòng)力成本、建材成本都持續(xù)上漲，因而長(zhǎng)期供給成本曲線也向右上方傾斜。 (二 )房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 （ 1）單元類型、質(zhì)量、大小、位置相近的房地產(chǎn)，以近似相等的價(jià)格出售。 （ 3）市場(chǎng)利率下降，房地產(chǎn)供給和需求均增加；反之則減少。 影響房地產(chǎn)供求的因素 人口：人口數(shù)量、性別、年齡組成、家庭構(gòu)成。 利率及抵押貸款的條件。 土地價(jià)格、建筑工人工資、建筑材料價(jià)格。 價(jià)格、租金水平、空置率。 租金是根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)上的空間使用情況而定的，而不是根據(jù)資產(chǎn)市場(chǎng)上的所有權(quán)價(jià)值確定的 。對(duì)物業(yè)的需求取決于租金和收入水平或者家庭數(shù)量等一些其他的外在經(jīng)濟(jì)因素。在供給固定的情況下，租金就會(huì)上漲。 第一， 物業(yè)市場(chǎng)上形成的租金水平是決定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素。 第二 ，兩個(gè)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)或者建設(shè)部分也有接合點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 在一個(gè) 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上 ，生產(chǎn)者和消費(fèi)者都是價(jià)格的接受者，他們無(wú)力控制價(jià)格，因此，企業(yè)想要取得更大的利潤(rùn)，主要的措施就是成本控制。 市場(chǎng)研究（ Marketing Research）是設(shè)計(jì)、收集、分析與展示信息，用以解決某一具體營(yíng)銷問(wèn)題的過(guò)程。 是消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)系紐帶 發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：了解市場(chǎng)、了解對(duì)手，從復(fù)雜的環(huán)境中發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì)。 有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位：明確市場(chǎng)定位和消費(fèi)群體定位，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究步驟 明確問(wèn)題或機(jī)會(huì)所在 確定研究目標(biāo) 設(shè)計(jì)研究方案 調(diào)查、整理并分析數(shù)據(jù) 傳遞信息 （ 1）識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)，了解不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境； （ 2）分析市場(chǎng)潛力，有針對(duì)性地提出市場(chǎng)推廣計(jì)劃； （ 3）判斷某種產(chǎn)品或服務(wù)的盈利性； （ 4）評(píng)價(jià)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度，指出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)； （ 5
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1