【正文】 值大于 1的情況 ， 稱富有彈性； ? （ 2） 彈性數(shù)值小于 1的情況 ， 稱缺乏彈性； ? （ 3） 彈性數(shù)值為 1的情況 ， 稱單一彈性； ? （ 4） 彈性數(shù)值為無窮大的情況 ， 稱完全彈性； ? （ 5） 彈性數(shù)值為零的情況 ， 稱完全無彈性 。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ? 一 、 地價(jià)與一般物品價(jià)格的區(qū)別 ? 生產(chǎn)成本不同； ? 一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素 ，而地價(jià)不一定 。 價(jià)格差異不同；一般物品相同的多，價(jià)格較一致，而地價(jià)有個(gè)性。 形成時(shí)間不同；一般物品形成時(shí)間短，而地價(jià)的形成時(shí)間長。一般物品價(jià)格受供求變化影響，地價(jià)多受需求方面影響。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格 ， 也有使用代價(jià)的租金 。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格是長期考慮下形成的； ? 房地產(chǎn)價(jià)格一般是個(gè)別形成 ， 容易受交易者的個(gè)別因素的影響 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ? 一 、 使用價(jià)值和交換價(jià)值 ? 二 、 投資價(jià)值和市場價(jià)值 ? 三 、 原始價(jià)值 、 帳面價(jià)值和市場價(jià)值 ? 四 、 成交價(jià)格 、 市場價(jià)格 、 理論價(jià)格 、 公開市場價(jià)格 、 清算價(jià)值和評(píng)估價(jià)值 ? 五 、 市場調(diào)節(jié)價(jià) 、 政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ? 六 、 基準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià) ? 七 、 土地價(jià)格 、 建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 ? 八 、 總價(jià)格 、 單位價(jià)格和樓面地價(jià) ? 九 、 所有權(quán)價(jià)格 、 使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格 ? 十、 買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征收價(jià)值 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 ? 十一 、 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 ? 十二 、 期貨價(jià)格 、 現(xiàn)貨價(jià)格及期房價(jià)格 、現(xiàn)房價(jià)格 ? 十三 、 起價(jià) 、 標(biāo)價(jià) 、 成交價(jià)和均價(jià) ? 十四 、 評(píng)估價(jià) 、 保留價(jià) 、 起拍價(jià) 、 應(yīng)價(jià)和成交價(jià) ? 十五 、 補(bǔ)地價(jià) ? 使用價(jià)值：指該商品能滿足人們某種需要的效用。 ? 投資價(jià)值：是某一具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)（或其他商品）所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。 ? 原始價(jià)值：簡稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。 ? 市場價(jià)值：是該資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場上實(shí)際所值的價(jià)格。 ? 市場價(jià)格：是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。 ? 公開市場價(jià)格：在公開市場上最可能形成的價(jià)格。如快速變現(xiàn)或被迫出售下的價(jià)值。 ? 市場調(diào)節(jié)價(jià)：是由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。 ? 政府定價(jià)：是由政府價(jià)格主管部門或其他部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。 ? 標(biāo)定地價(jià)：是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。 ? 土地價(jià)格：簡稱地價(jià)，指某一空地的價(jià)格或房地合一產(chǎn)品中土地部分的價(jià)格。 ? 房地價(jià)格：又稱房地混合價(jià)，指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，等同于人們常說的房價(jià)。 ? 單位價(jià)格：簡稱單價(jià) ， 指單位面積的價(jià)格 。 ? 樓面地價(jià) =土地總價(jià) /總建筑面積 ? 樓面地價(jià) =土地單價(jià) /容積率 ? 所有權(quán)價(jià)格：指某商品（如房地產(chǎn)）所有權(quán)的價(jià)格。 ? 其他權(quán)益價(jià)格：指某商品（如房地產(chǎn)）其他權(quán)益（如租賃權(quán)、典權(quán)）的價(jià)格。 ? 租賃價(jià)格：常稱租金。 ? 典價(jià)：是設(shè)定典權(quán)時(shí)，由典權(quán)人支付給出典人的金額。 ? 課稅價(jià)值：為課稅的需要，由評(píng)估人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。 ? 實(shí)際價(jià)格：是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 ? 現(xiàn)貨價(jià)格：是在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi) （ 可視為在交易達(dá)成的同時(shí) ） 進(jìn)行商品交割的價(jià)格 。 ? 期貨價(jià)格 =現(xiàn)貨價(jià)格 +儲(chǔ)存費(fèi)用 ? 期房價(jià)格 =現(xiàn)房價(jià)格 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 ? 起價(jià)：是所銷售的商品房的最低價(jià)格。 ? 成交價(jià)：是商品房的買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。 ? 評(píng)估價(jià)：又稱評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。 ? 起拍價(jià)：又稱開叫價(jià)格，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。 ? 成交價(jià)：是經(jīng)拍賣師落槌或以其他表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價(jià)。 ? 補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額： ? 理論上等于改變后與改變前的地價(jià)之差。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 現(xiàn)有的土地權(quán)屬證書有《 國有土地使用證 》 、 《 集體土地所有證 》 、《 集體土地使用證 》 、 和 《 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書 》 四種 ， 房屋權(quán)屬證書有 《 房屋所有權(quán)證 》 、 《 房屋共有權(quán)證 》 和 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》三種 。 ? 在合法處分方面 ， 應(yīng)以法律 、 法規(guī)或合同等允許的方式為依據(jù) 。 第二節(jié) 最高最佳使用原則 一、最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 ? 具體理解： ? （ 1） 法律上允許 。 ? （ 3） 經(jīng)濟(jì)上可行 。 ? 例 31：某宗房地產(chǎn) ， 土地面積 300㎡ ， 建筑面積 250㎡ ， 建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí) ， 有待拆除重建 ， 估計(jì)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積 300元 ， 殘值每平方米建筑面積50元 ， 則： ? 該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額 ? =（ 300－ 50） 250 ? =62500（ 元 ） ? 例 32：某建筑物的建筑面積 5000㎡ ， 坐落的土地面積為 2022㎡ ， 土地價(jià)格 1500元 /㎡ ， 用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為 1600元 /㎡ ， 市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為 1800元 /㎡ ， 則 : ? 該建筑物的價(jià)值 ? = （ 1800 5000 － 1500 2022 ）247。 ? （ 1） 保持現(xiàn)狀前提 。 ? （ 3） 轉(zhuǎn)換用途前提 。 ? （ 5） 上述情形的某種組合 。 是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途規(guī)模檔次建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。 ? ： ? （ 1） 如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在價(jià)格 ， 則可以依據(jù)替代原則 ， 由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 。 第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 一、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的的不同，可以是過去、現(xiàn)在或?qū)怼? 第五節(jié) 公平原則 ? 一 、 公平原則 ? 公平原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場上 ， 求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)格 。 ? 三、對(duì)估價(jià)人員的要求： ? （ 1）必須公正廉潔，不能受任何私心雜念的影響； ? （ 2）如果與估價(jià)對(duì)象有利害關(guān)系或是當(dāng)事人的親屬，應(yīng)當(dāng)回避； ? （ 3）必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，不斷提高估價(jià)技能、豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 ? 《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 ? 第三條本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。 ? 本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。 ? 第五條房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。 ? 在運(yùn)用市場比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。 ? 在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。 ? 市場法的理論依據(jù) ? 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 ? 市場法適用的條件 ? 市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易 。 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 ? 本節(jié)的主要內(nèi)容 : ? １、搜集交易實(shí)例的主要途徑 ? ２ 、 搜集交易實(shí)例的主要內(nèi)容 ? ３ 、 建立交易實(shí)例庫 一、搜集交易實(shí)例的主要途徑 ? 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料； ? 查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售 、 出租的廣告 、 信息等資料； ? 參加房地產(chǎn)交易會(huì)； ? 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 經(jīng)紀(jì)人 、 金融機(jī)構(gòu) 、 司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況； ? 假裝購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談 ， 取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料； ? 同行之間相互提供 。 三、建立交易實(shí)例庫 ? 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容要統(tǒng)一規(guī)范； ? 制作成交易實(shí)例卡片或檔案袋； ? 分門別類保存； ? 有條件的可開發(fā)計(jì)算機(jī)軟件，將交易實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)。 二、選取的可比實(shí)例質(zhì)量要求 ? ，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近； ? ； ? ； ? 。 ? 。 如有債權(quán)債務(wù)關(guān)系；含贈(zèng)送成分 /實(shí)物直接構(gòu)成差別等 。 具體方法是貨幣時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算 。 其中土地除了單價(jià)外 ， 還有樓面地價(jià) 。 ?統(tǒng)一面積內(nèi)涵 ：現(xiàn)實(shí)交易中有按建筑面積 、 套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的 ， 通常統(tǒng)一為建筑面積 。 ? 例 41：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為 30萬元 ， 其中首付款 20%， 余款于半年后支付 。 （ 1+5‰ ）6 ? =（ 萬元 ） ? 例 42：搜集有甲 、 乙兩宗交易實(shí)例 。 ? 乙交易實(shí)例的使用面積為 2500平方英尺 ， 成交價(jià)格總價(jià) 15萬美元 ， 于成交時(shí)一次付清 。 ? 根據(jù)上述資料建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 。 ? 甲總價(jià) ? =16＋ 32/（ 1＋ 8%） ? ＋ 32/（ 1＋ 8%） 1 ? =（ 萬元人民幣 ） ? 乙總價(jià) =15（ 萬美元 ） ? 統(tǒng)一采用單價(jià) 。 200 ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價(jià) ? =150000247。 ? 甲單價(jià) ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價(jià) ? =60 ? =498（ 元人民幣 /平方英尺 /使用面積 ） ? 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 。 ? 甲單價(jià) ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價(jià) ? = ? =（元人民幣 /平方米 /建筑面積） 第五節(jié) 交易情況修正 ? 本節(jié)的主要內(nèi)容 : ? １、交易情況修正的含義 ? ２ 、 造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的原因 ? ３ 、 交易情況修正的方法 一、交易情況修正的含義 ? 將可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格修正為正常的價(jià)格，這種修正稱之為交易情況修正。 ? 。 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 +交易情況修正額 ? =正常價(jià)格 ? 如稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ? 正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? =賣方實(shí)際得到的價(jià)格 ? 正常成交價(jià)格 +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? =買方實(shí)際付出的價(jià)格 ? 例 43：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 2500元 /㎡ ， 賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%， 買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 5%，則： ? 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 ? =2500－ 2500 7% ? =2325（ 元 /㎡ ） ? 買方實(shí)際付出的價(jià)格 ? =2500＋ 2500 5% ? =2625（ 元 /㎡ ） ? 例 44：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2325元 /㎡ ，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。 （ 1－ 7%） ? =2500 （ 元 /㎡ ） ? 例 45：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625元 /㎡ ，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。 （ 1＋ 5%） ? =2500 （ 元 /㎡ ） 第六節(jié) 交易日期調(diào)整 調(diào)整的含義 調(diào)整的方法 本節(jié)的主要內(nèi)容： 一、交易