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房地產(chǎn)市場ppt課件(2)-展示頁

2025-05-08 02:52本頁面
  

【正文】 切市場機制的基本功能,房地產(chǎn)市場的交換功能比一般的市場的交換功能覆蓋面更廣,它不僅產(chǎn)生于生產(chǎn)者和消費者之間,也產(chǎn)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間(如以作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn)資源作抵押取得經(jīng)營資金),及消費者與消費者之間(如房屋使用權(quán)的交換)。房地產(chǎn)市場中,通過房地產(chǎn)商品價格的調(diào)節(jié),使具有不同級差收益的土地產(chǎn)生不同的的能差效益,即通過讓具有高增值能力的土地、房產(chǎn)更多地流向能產(chǎn)出更高級差收益的行業(yè),從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置,提高使用效益。當(dāng)然,房地產(chǎn)市場信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場體系的完整程度。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的信息中心,是聯(lián)接房地產(chǎn)開發(fā)與需求的紐帶與橋梁。政府通過財政金融政策、土地利用政策(如城市規(guī)劃環(huán)境保護)等手段,根據(jù)具體情況,鼓勵或限制房地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。 政府干預(yù)性。 這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性,以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長期耐用商品等特性引出。 1993年海南 、 北海等地的房地產(chǎn)市場在政府緊縮銀根的調(diào)控政策出臺后 , 一夜之間從 “ 火山 ” 跌入 “ 冰川 ” 。 受金融市場的高度影響性 。 交易復(fù)雜性 。 交易形式多樣性 。 房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)是一種很好的投機對象。 房地產(chǎn)交易價格和交易信息多為非公開的 , 且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性 ,使得買賣雙方較難了解到真實的市場行情 ,這使得房地產(chǎn)市場具有較強的壟斷競爭性 。所以,房地產(chǎn)市場需求變動時,供給的相應(yīng)調(diào)節(jié)需要相當(dāng)一段時間,才能使供需達到平衡。 房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,從申請立項到建成出售,需要一年甚至數(shù)年的時間,因而在市場供不應(yīng)求時,供給的增加需要較長的時間。房地產(chǎn)市場的地區(qū)性會使得房地產(chǎn)商品的價格決定、供求狀況、交易數(shù)量與其它商品有極大的不同。 因房地產(chǎn)的不可移動性,某一地區(qū)房地產(chǎn)供求失衡時,不可能通過對其它地區(qū)同類商品的調(diào)撥來解決,故有很強的區(qū)域性。 按照層次劃分有:一、二、三級房地產(chǎn)市場。 按照發(fā)育程度劃分有:房地產(chǎn)萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。 一、房地產(chǎn)市場的類型 對房地產(chǎn)市場進行分類 , 可以從用途 、 發(fā)育程度 、 覆蓋范圍 、 層次 、 交易對象 、 供貨方式 、 權(quán)益讓渡方式 、 法律原則 、 供求狀況等不同角度劃分 。狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所,即房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中,通過流通實現(xiàn)其價值;廣義的房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟關(guān)系的總和,它包括土地的出讓(或批租)、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)市場。 房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和 ,是買賣雙方相互作用的一種機制 。第三章 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場概述 市場是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物 ,是維系商品經(jīng)濟的紐帶 。 市場有兩重含義:一是指買賣雙方交易的場所;二是是交易活動發(fā)生的過程 。 房地產(chǎn)市場有廣義和狹義之分。 在現(xiàn)實中,由于地產(chǎn)可以離開房產(chǎn)獨立存在,所以能形成一個獨立的地產(chǎn)市場,它構(gòu)成整個房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ);而房產(chǎn)不能離開地產(chǎn)獨立存在,所以獨立的房產(chǎn)市場是不存在的,平時所說的房地產(chǎn)市場實際上是包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的物業(yè)市場。 按照用途劃分有:住宅市場 、 寫字樓市場 、 商業(yè)用房市場 、 工業(yè)廠房市場 、 倉庫市場 、 特殊用途房地產(chǎn)市場 。 按照覆蓋(影響)范圍劃分有:國際性房地產(chǎn)市場(如東京寫字樓市場)、全國性房地產(chǎn)市場、地區(qū)性房地產(chǎn)市場(西安房地產(chǎn)市場)等。一級房地產(chǎn)市場是指國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的 土地出讓(批租)市場 ;二級房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費者之間進 行房地產(chǎn)交易的市場 (新房交易);三級房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)消費者之間的交易市場( 二手房交易 ); 二、房地產(chǎn)市場的特點 地區(qū)性。這種地區(qū)性甚至在一個城市的不同區(qū)位也會有所表現(xiàn)。 供給調(diào)節(jié)滯后性。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性,在市場供大于求時,多余的供給亦需要相當(dāng)長的時間來消化。 壟斷競爭性 。 投機性。從各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史來看,房地產(chǎn)市場的投機性僅次于金融市場。 房地產(chǎn)交易有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)買賣 、 租賃 、 抵押 、 典當(dāng) 、 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓等多種形式 。 房地產(chǎn)交易從有買賣意向到交易完成 , 需要進行尋求買方或賣方 、 現(xiàn)場考察 、 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱 、 討價還價 、 簽定契約 、 資金到位 、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動 , 持續(xù)時間較長 , 且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問題 , 涉及眾多中介角色 , 如律師 、 價格評估師 、 經(jīng)紀(jì)人 、 銀行 、 管理部門等 。 房地產(chǎn)商品總值較大 , 其交易對信貸的依賴性較強 , 金融政策及市場利率的變動 , 會對房地產(chǎn)交易的數(shù)量 、 價格產(chǎn)生很大的影響 。 市場效率低。房地產(chǎn)商品的市場效率較低,流通性遠差于金融商品,如股票債券。 因房地產(chǎn)在國計民生中的特殊地位,各國政府對房地產(chǎn)市場均有較強的干預(yù)約束。 三、房地產(chǎn)市場的功能 聯(lián)接房地產(chǎn)商品供求雙方的紐帶與橋梁的功能。房地產(chǎn)市場這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息,從而溝通供需、促成交易。 優(yōu)化房地產(chǎn)配置,提高房地產(chǎn)使用效益的功能(資源配置功能)。 交換功能。 調(diào)節(jié)與再分配國民收入的功能。 優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能。一個體系完備的房地產(chǎn)市場能提供多層次的房地產(chǎn)商品,滿足各個層次的需求,進而使住房消費比重上升,達到合理的消費結(jié)構(gòu)。 但是 , 從本質(zhì)上看 ,地產(chǎn)可以獨立于房產(chǎn)而成為市場 , 房產(chǎn)卻不能獨立于地產(chǎn) , 故不可能有獨立意義的房產(chǎn)市場 。 (一)地產(chǎn)市場 1 、 土地一級市場 。 這里的讓渡一定時期土地使用權(quán) , 是指期滿即要收回 , 且讓渡是有償?shù)?, 讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同 。 土地批租市場 是指國家將城市閑置的存量土地 、拆遷土地或征用土地的使用權(quán) , 在明確規(guī)定用途 、使用年限和其他要求條件下 , 以批租的形式有償出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或土地使用者 , 土地使用者向國家一次性支付出讓金 。 土地二級市場 土地二級市場是指 土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場 ,即已獲得批租土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者或土地使用者,將已開發(fā)好的土地即建筑地段(生地變成熟地)的使用權(quán),按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求,有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者,或直接建造商品房出售、出租所形成的市場。土地三級中,買主和賣主都是不確定的,其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價格也是在市場中自由形成的。 該市場主體為房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展商,其開發(fā)活動的目的主要是為了獲取盈利。 房地產(chǎn)建筑施工市場 市場主體為建筑商,其主要工作是各類建筑物的建造與施工。該市場交易的商品是房地產(chǎn)開發(fā)項目的承包合同。與土地的獲取及房地產(chǎn)商品的售出或出租無關(guān)。 房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中進行貨幣資金融通的場所,它貫穿于地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、建
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