【正文】 切市場機(jī)制的基本功能，房地產(chǎn)市場的交換功能比一般的市場的交換功能覆蓋面更廣，它不僅產(chǎn)生于生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間，也產(chǎn)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間（如以作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn)資源作抵押取得經(jīng)營資金），及消費(fèi)者與消費(fèi)者之間（如房屋使用權(quán)的交換）。房地產(chǎn)市場中，通過房地產(chǎn)商品價(jià)格的調(diào)節(jié)，使具有不同級(jí)差收益的土地產(chǎn)生不同的的能差效益，即通過讓具有高增值能力的土地、房產(chǎn)更多地流向能產(chǎn)出更高級(jí)差收益的行業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，提高使用效益。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場體系的完整程度。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的信息中心，是聯(lián)接房地產(chǎn)開發(fā)與需求的紐帶與橋梁。政府通過財(cái)政金融政策、土地利用政策（如城市規(guī)劃環(huán)境保護(hù)）等手段，根據(jù)具體情況，鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。 政府干預(yù)性。 這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長期耐用商品等特性引出。 1993年海南 、 北海等地的房地產(chǎn)市場在政府緊縮銀根的調(diào)控政策出臺(tái)后 ， 一夜之間從 “ 火山 ” 跌入 “ 冰川 ” 。 受金融市場的高度影響性 。 交易復(fù)雜性 。 交易形式多樣性 。 房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。 房地產(chǎn)交易價(jià)格和交易信息多為非公開的 ， 且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性 ，使得買賣雙方較難了解到真實(shí)的市場行情 ，這使得房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性 。所以，房地產(chǎn)市場需求變動(dòng)時(shí)，供給的相應(yīng)調(diào)節(jié)需要相當(dāng)一段時(shí)間，才能使供需達(dá)到平衡。 房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，從申請(qǐng)立項(xiàng)到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時(shí)間，因而在市場供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要較長的時(shí)間。房地產(chǎn)市場的地區(qū)性會(huì)使得房地產(chǎn)商品的價(jià)格決定、供求狀況、交易數(shù)量與其它商品有極大的不同。 因房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，某一地區(qū)房地產(chǎn)供求失衡時(shí)，不可能通過對(duì)其它地區(qū)同類商品的調(diào)撥來解決，故有很強(qiáng)的區(qū)域性。 按照層次劃分有：一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場。 按照發(fā)育程度劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。 一、房地產(chǎn)市場的類型 對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類 ， 可以從用途 、 發(fā)育程度 、 覆蓋范圍 、 層次 、 交易對(duì)象 、 供貨方式 、 權(quán)益讓渡方式 、 法律原則 、 供求狀況等不同角度劃分 。狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場所，即房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值；廣義的房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，它包括土地的出讓（或批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)市場。 房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和 ，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制 。第三章 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場概述 市場是社會(huì)生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物 ，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶 。 市場有兩重含義：一是指買賣雙方交易的場所；二是是交易活動(dòng)發(fā)生的過程 。 房地產(chǎn)市場有廣義和狹義之分。 在現(xiàn)實(shí)中，由于地產(chǎn)可以離開房產(chǎn)獨(dú)立存在，所以能形成一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)市場，它構(gòu)成整個(gè)房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)；而房產(chǎn)不能離開地產(chǎn)獨(dú)立存在，所以獨(dú)立的房產(chǎn)市場是不存在的，平時(shí)所說的房地產(chǎn)市場實(shí)際上是包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的物業(yè)市場。 按照用途劃分有：住宅市場 、 寫字樓市場 、 商業(yè)用房市場 、 工業(yè)廠房市場 、 倉庫市場 、 特殊用途房地產(chǎn)市場 。 按照覆蓋（影響）范圍劃分有：國際性房地產(chǎn)市場（如東京寫字樓市場）、全國性房地產(chǎn)市場、地區(qū)性房地產(chǎn)市場（西安房地產(chǎn)市場）等。一級(jí)房地產(chǎn)市場是指國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的 土地出讓（批租）市場 ；二級(jí)房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn) 行房地產(chǎn)交易的市場 （新房交易）；三級(jí)房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場（ 二手房交易 ）； 二、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn) 地區(qū)性。這種地區(qū)性甚至在一個(gè)城市的不同區(qū)位也會(huì)有所表現(xiàn)。 供給調(diào)節(jié)滯后性。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性，在市場供大于求時(shí)，多余的供給亦需要相當(dāng)長的時(shí)間來消化。 壟斷競爭性 。 投機(jī)性。從各個(gè)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性僅次于金融市場。 房地產(chǎn)交易有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)買賣 、 租賃 、 抵押 、 典當(dāng) 、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等多種形式 。 房地產(chǎn)交易從有買賣意向到交易完成 ， 需要進(jìn)行尋求買方或賣方 、 現(xiàn)場考察 、 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱 、 討價(jià)還價(jià) 、 簽定契約 、 資金到位 、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動(dòng) ， 持續(xù)時(shí)間較長 ， 且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問題 ， 涉及眾多中介角色 ， 如律師 、 價(jià)格評(píng)估師 、 經(jīng)紀(jì)人 、 銀行 、 管理部門等 。 房地產(chǎn)商品總值較大 ， 其交易對(duì)信貸的依賴性較強(qiáng) ， 金融政策及市場利率的變動(dòng) ， 會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易的數(shù)量 、 價(jià)格產(chǎn)生很大的影響 。 市場效率低。房地產(chǎn)商品的市場效率較低，流通性遠(yuǎn)差于金融商品，如股票債券。 因房地產(chǎn)在國計(jì)民生中的特殊地位，各國政府對(duì)房地產(chǎn)市場均有較強(qiáng)的干預(yù)約束。 三、房地產(chǎn)市場的功能 聯(lián)接房地產(chǎn)商品供求雙方的紐帶與橋梁的功能。房地產(chǎn)市場這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。 優(yōu)化房地產(chǎn)配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能（資源配置功能）。 交換功能。 調(diào)節(jié)與再分配國民收入的功能。 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能。一個(gè)體系完備的房地產(chǎn)市場能提供多層次的房地產(chǎn)商品，滿足各個(gè)層次的需求，進(jìn)而使住房消費(fèi)比重上升，達(dá)到合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 但是 ， 從本質(zhì)上看 ，地產(chǎn)可以獨(dú)立于房產(chǎn)而成為市場 ， 房產(chǎn)卻不能獨(dú)立于地產(chǎn) ， 故不可能有獨(dú)立意義的房產(chǎn)市場 。 （一）地產(chǎn)市場 1 、 土地一級(jí)市場 。 這里的讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán) ， 是指期滿即要收回 ， 且讓渡是有償?shù)?， 讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同 。 土地批租市場 是指國家將城市閑置的存量土地 、拆遷土地或征用土地的使用權(quán) ， 在明確規(guī)定用途 、使用年限和其他要求條件下 ， 以批租的形式有償出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或土地使用者 ， 土地使用者向國家一次性支付出讓金 。 土地二級(jí)市場 土地二級(jí)市場是指 土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場 ，即已獲得批租土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者或土地使用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場。土地三級(jí)中，買主和賣主都是不確定的，其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價(jià)格也是在市場中自由形成的。 該市場主體為房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展商，其開發(fā)活動(dòng)的目的主要是為了獲取盈利。 房地產(chǎn)建筑施工市場 市場主體為建筑商，其主要工作是各類建筑物的建造與施工。該市場交易的商品是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承包合同。與土地的獲取及房地產(chǎn)商品的售出或出租無關(guān)。 房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)過程中進(jìn)行貨幣資金融通的場所，它貫穿于地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、建