【正文】 的購房單價集中在上海7000元 /平方，南京 4000元 /平方，杭州 5800元 /平方。 (3)消費者的經(jīng)濟(jì)來源和經(jīng)濟(jì)收入水平 (4)消費者的實際支付能力 (5)消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面的要求和意見等 ?對比調(diào)查中顯示的三地居民在過去半年內(nèi)家庭月總收入狀況： 上海 居民家庭月總收入平均為 12551元 /月，南京平均 8311元 /月，杭州平均 6654元 /月；上海、南京、杭州市民心中可承受的購房總價分別是當(dāng)?shù)鼐用窦彝ツ晔杖氲?、 。購房自住的現(xiàn)象在上海尤為突出，超過八成的消費者提及。 (一 ) 房地產(chǎn)消費者調(diào)研 (1)消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢 (2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等 《上海、南京、杭州三地房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 》 ? 調(diào)查顯示，三大城市房地產(chǎn)市場漸趨平穩(wěn)，自住型消費剛性需求增加，所占比重高達(dá) 75％，僅 6％的市民購房是為了投資。 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 ?房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、房地產(chǎn)市場需求調(diào)研、房地產(chǎn)市場供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容。 （ 3） 體 —— 宏觀環(huán)境 ?對點 、 線 、 面的把握是市場調(diào)查的主體 ， 但不是全部 ， 只有對體 (宏觀環(huán)境 )的深刻理解 ， 才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查作得更活更深入 。 區(qū)域產(chǎn)品 ?主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。 （ 2）線和面 —— 區(qū)域市場 ?區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面 區(qū)域分析 ?在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析 。 配套設(shè)施： 三信 ?金鼎廣場 262套高級住宅采用了莆田首創(chuàng)、全國技術(shù)領(lǐng)先的五大“科技環(huán)保節(jié)能體系”，包括家居智能化系統(tǒng)、健康直飲水系統(tǒng)、中空玻璃、外墻保溫系統(tǒng)和中央供熱系統(tǒng)等 ?第三項是剖析價格組合 ?第四項是了解廣告策略 ?第五項是銷售執(zhí)行 價格 ? 東百 .三信金鼎廣場以 6288的開盤價傲視全城，同比于同處中心板塊的名殿 .女人街的 4888，也高出了將近 1400塊，相比于近期開盤的鳳達(dá)花園的 3889整整高出了兩千三百多。項目由 3棟高 30層的塔樓、 5層商業(yè)裙樓和 3層地下室組成 ，其中 3棟塔樓高度達(dá) 100米，建成后將成為 莆田市第一高樓 。 房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表 ?包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等 。 房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表 ?包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)?、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項目。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測 本節(jié)內(nèi)容 ?房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點及作用 ?房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 ?房地產(chǎn)市場主要 內(nèi)容 和 方法 ?調(diào)查報告的 撰寫 ?房地產(chǎn)市場預(yù)測 房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 ?什么是房地產(chǎn)市場調(diào)查？ ?以 房地產(chǎn) 為特定的商品對象，對相關(guān)的 市場信息 進(jìn)行系統(tǒng)的 收集、整理、記錄和分析 ，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行 研究與預(yù)測 。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點 ?調(diào)研的內(nèi)容廣泛 ?具有很強(qiáng)的針對性 ?調(diào)研方法多樣性 ?調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性 房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用 ?發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，規(guī)避市場的風(fēng)險 ?掌握消費者的意向和動態(tài) 目標(biāo) :不斷開拓市場，提高市場占有率 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 ?調(diào)研目的、搜集資料信息、制訂調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議 三個階段： ?調(diào)查準(zhǔn)備階段：初步情況分析、非正式調(diào)查 ?正式調(diào)查階段：制定調(diào)查方案、現(xiàn)場實地調(diào)查 ?分析總結(jié)階段：資料寄出分析、統(tǒng)計推斷、撰寫報告 階段一 ：調(diào)查準(zhǔn)備階段 ?初步情況分析 —— 調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場調(diào)研？ —— 通過調(diào)研要解決哪些問題？ —— 有關(guān)調(diào)研結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用？ ?非正式調(diào)查 (1) 研究搜集的信息材料 (2) 與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話 (3) 了解市場情況 階段二：正式調(diào)查階段 ?制訂調(diào)查方案 （ 1）擬定調(diào)研計劃書 （ 2）確定調(diào)查主題、方法 （ 3）準(zhǔn)備調(diào)查表格 四種調(diào)研表格： —— 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表 —— 房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表 —— 房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表 —— 房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表 ?包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。 房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表 ?包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。 ?現(xiàn)場實地調(diào)查 （ 1）組建項目團(tuán)隊 （ 2）收集材料 階段三：分析總結(jié)階段 ?資料匯總整理、統(tǒng)計和分析 ?最后環(huán)節(jié)： 報告撰寫 課堂討論： ? 莆田房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查 ? 討論： ? （ 1）調(diào)查哪些內(nèi)容？ ? （ 2）要如何來開展調(diào)查工作？ 房地產(chǎn)市場主要內(nèi)容和方法 ?調(diào)查主要內(nèi)容 ?常用調(diào)查方法 房地產(chǎn)市場主要內(nèi)容 點 (單個樓盤 )到