【正文】 形式有償出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或土地使用者 ， 土地使用者向國家一次性支付出讓金 。 土地租賃市場 是指國家將城市閑置的存量土地 、拆遷土地或征用土地的使用權(quán)租賃給土地使用者 ，土地使用者按規(guī)定每年向國家繳納一定數(shù)量的地租 。 土地二級市場 土地二級市場是指 土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場 ，即已獲得批租土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者或土地使用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場。 土地三級市場 三級市場是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交地價后再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。土地三級中，買主和賣主都是不確定的，其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價格也是在市場中自由形成的。 （二）房地產(chǎn)物業(yè)市場 房地產(chǎn)投資開發(fā)市場。 該市場主體為房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展商，其開發(fā)活動的目的主要是為了獲取盈利。房地產(chǎn)投資開發(fā)活動從開發(fā)選址和承租土地開始，經(jīng)過對土地及土地上建筑物和其它附著物投資開發(fā)的籌劃、建造、使用，直到拆毀的全過程。 房地產(chǎn)建筑施工市場 市場主體為建筑商，其主要工作是各類建筑物的建造與施工。在這一市場上，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商因為開發(fā)項目的招投標(biāo)及簽訂有關(guān)工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)系。該市場交易的商品是房地產(chǎn)開發(fā)項目的承包合同。建筑商只承擔(dān)物業(yè)的建設(shè)任務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開發(fā)商，并依此取得施工費。與土地的獲取及房地產(chǎn)商品的售出或出租無關(guān)。 3 、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場 房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場主要包括物業(yè)出售和出租兩個市場，其市場主體是房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)代理商，其主要業(yè)務(wù)是出售或出租辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。 房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中進(jìn)行貨幣資金融通的場所，它貫穿于地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、建筑施工市場、物業(yè)交易租賃市場等多個環(huán)節(jié)，且是與上述各個環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來和一種服務(wù)性市場。 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場 由房地產(chǎn)物業(yè)市場中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢等各種服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)所形成的市場，可以說是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。 物業(yè)管理市場 其市場主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)是對已竣工投入使用的房地產(chǎn)物業(yè)，包括各類房屋建筑、附屬設(shè)施、場地及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理與維修養(yǎng)護(hù)，并為業(yè)主或物業(yè)使用者提供綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的服務(wù)為有償服務(wù)，在法律法規(guī)的指引下，已形成一定的行業(yè)準(zhǔn)則與市場規(guī)模。物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)開發(fā)、出售與出租市場的延續(xù)，并對上流市場形成一定的作用。 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行 房地產(chǎn)交易關(guān)系的完成必須具備必要的要素，即房地產(chǎn)交易主體、客體和媒介。 在房地產(chǎn)投資開發(fā)和流通過程中，上述要素相互聯(lián)系和相互作用的結(jié)合，形成房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。 房地產(chǎn)交易主體 ， 即從事房地產(chǎn)交易活動的當(dāng)事人。房地產(chǎn)交易主體相當(dāng)廣泛，它既可以是國有土地使用權(quán)的法人代表，又可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商，也可以是一般金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)及居民個人。 房地產(chǎn)交易客體， 即房地產(chǎn)商品，可以是土地或物業(yè)。 房地產(chǎn)交易的媒介 則是貨幣。貨幣是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)交易成功的關(guān)鍵所在。這是因為房地產(chǎn)交易客體和媒介都具有或代表著一定價值。 房地產(chǎn)市場的參與者 房地產(chǎn)市場 土地所有者 或使用者 開發(fā)商 政府及 政府機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu) 承包商 專業(yè)顧問 消費者 或買家 房地產(chǎn)市場的需求和供給 （一）房地產(chǎn)市場的需求 概念： 房地產(chǎn)需求是指一定時期內(nèi)，在各種可能的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 類型： 生產(chǎn)性、消費性、投資性 生產(chǎn)性需求 ?是指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的對房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者。如，工廠的廠房、商店的商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房等產(chǎn)生的需求。 消費性需求 ?是由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭。 投資性需求 ?是指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。 某學(xué)院學(xué)生于 2022年暑期問卷調(diào)查結(jié)果： 購房主要目的 535, 44% 302, 25% 34, 3% 188, 16% 96, 8% 44, 4% 滿足自己住房需求 二次購房 ,為了改善 自己的居住條件 為父母購買住房 為子女購買住房 主要為了投資收益 其他 被調(diào)查者現(xiàn)有住房情況： 住房情況比例14%16%25%15%4%5%8%13%租房 單位寢舍自己購買的房改房自己購買的商品房,已經(jīng)付清自己購買的商品房,還要按揭自己購買的經(jīng)濟(jì)適用房自己建造 其他 影響房地產(chǎn)需求的主要因素 （ 1）房地產(chǎn)本身的價格水平； （ 2）消費者的收入； （ 3）替代房地產(chǎn)的價格； 租金威脅； 其它投資品種收益率水平波動的威脅； 保障性住房的威脅。 （ 4）消費者的偏好； （ 4）消費者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期； （ 5）政府政策（ 貸款利率，稅費 ）。 （二）房地產(chǎn)市場的供給 概念 房地產(chǎn)供給：是指在一個特定時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。 房地產(chǎn)供給的特點 1）房地產(chǎn)供給 缺乏彈性 2）房地產(chǎn)供 給 具有 層次性 3）房地產(chǎn)供 給 具有 滯后性 影響房地產(chǎn)供給的因素 （ 1）房地產(chǎn)本身的價格。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （ 3）政府政策的變化（土地增值稅費） （ 4）對未來的預(yù)期 （三）房地產(chǎn)供求均衡分析 和其它商品一樣，房地產(chǎn)的需求量與價格成反比，供給量與價格成正比，在一定的市場條件下，房地產(chǎn)供求達(dá)到平衡，當(dāng)然，這種平衡是短期的、相對的。需求與供給曲線及供求平衡如圖所示。虛線部分表示需求或供給條件發(fā)生變化時，市場的均衡價格及均衡量的變化。 房地產(chǎn)需求曲線 房地產(chǎn)供給曲線 價格 價格 s1 s2 s3