【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 d1 需求量 供給量 房地產(chǎn)供求平衡 價(jià)格 D S p0 q0 數(shù)量 d2 d1 （四）房地產(chǎn)供求彈性 彈性（ elasticity），物理學(xué)名詞，指一物體對(duì)外部力量的反應(yīng)程度。 經(jīng)濟(jì)學(xué)中：指經(jīng)濟(jì)變量之間存在函數(shù)關(guān)系時(shí)，因變量對(duì)自變量的反應(yīng)程度。 彈性公式： 因變量的變動(dòng)比率 = ————————— 自變量的變動(dòng)比率 彈性系數(shù) Y X X Y X X Y Y / / D D = D D = e 房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性： 反映房地產(chǎn)需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度?；蛘哒f(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)1%會(huì)使房地產(chǎn)需求量變動(dòng)百分之幾。 彈性系數(shù) —— 表示彈性的大小， 需求量變動(dòng)的比率 (%) = ————————— 價(jià)格變動(dòng)的比率 (%) 房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性： 房地產(chǎn)供給量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度?；蛘哒f(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 1%會(huì)使房地產(chǎn)供給量變動(dòng)百分之幾。 彈性系數(shù) —— 表示彈性的大小， 需求量變動(dòng)的比率 (%) = ————————— 價(jià)格變動(dòng)的比率 (%) 房地產(chǎn)供求的短期彈性不同于長(zhǎng)期彈性，特別是對(duì)房地產(chǎn)供給彈性來(lái)講，更是如此。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制 房地產(chǎn)的商品化及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的直接目標(biāo)是追求利潤(rùn)最大化。而動(dòng)力機(jī)制就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的動(dòng)力與經(jīng)濟(jì)利益之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系。 動(dòng)力機(jī)制的形成要以清晰的產(chǎn)權(quán)界定，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有確定的財(cái)產(chǎn)和獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益為前提條件。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制 根據(jù)商品的價(jià)值規(guī)律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化必會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化，而房地產(chǎn)價(jià)格的變化又會(huì)反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這種相互作用、相互影響的關(guān)系就形成一種供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 各房地產(chǎn)交易主體為了獲取最大限度的利潤(rùn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上為爭(zhēng)奪客戶、買者而展開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng) ,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)形成一種強(qiáng)大的外在壓力。這種外在的壓力迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑商千方百計(jì)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上供不應(yīng)求的或賣價(jià)、租金較高的房地產(chǎn)商品，想方設(shè)法采用新技術(shù)，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低開(kāi)發(fā)成本和建筑造價(jià)，以求在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝，進(jìn)而形成一種競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。使供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制 利益風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是指房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方必須獨(dú)自承擔(dān)市場(chǎng)交易中的利益與風(fēng)險(xiǎn)，并能按照經(jīng)濟(jì)效益的原則，根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)自身的行為。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的可能，都必須承擔(dān)相應(yīng)的利益風(fēng)險(xiǎn)。同樣，房地產(chǎn)消費(fèi)者也面臨著購(gòu)入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性，可能會(huì)給家庭或企業(yè)帶來(lái)較大的損失，對(duì)將來(lái)的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。 P Q 0 D1 a b D2 S1 S2 S3 c D3 e d LS 長(zhǎng)期房地產(chǎn)供求 這種情況經(jīng)常發(fā)生在經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)趨于繁榮的地區(qū)，這里需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，地價(jià)、勞動(dòng)力成本、建材成本都持續(xù)上漲，因而長(zhǎng)期供給成本曲線也向右上方傾斜。 在經(jīng)濟(jì)衰退地區(qū) …… f g 由此可以看出，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響房地產(chǎn) 市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的根本原因。 (二 )房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 （ 1）單元類型、質(zhì)量、大小、位置相近的房地產(chǎn)，以近似相等的價(jià)格出售。 （ 2）供求均衡則價(jià)格穩(wěn)定；如果供大于求，則形成買方市場(chǎng)，價(jià)格下降，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少；如果供不應(yīng)求，則形成賣方市場(chǎng)，價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加。 （ 3）市場(chǎng)利率下降，房地產(chǎn)供給和需求均增加；反之則減少。 （ 4）同一般商品市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有適量 “ 存貨 ” 以確保市場(chǎng)的良好運(yùn)行。 影響房地產(chǎn)供求的因素 人口：人口數(shù)量、性別、年齡組成、家庭構(gòu)成。 就業(yè)及工資水平。 利率及抵押貸款的條件。 稅率、土地利用控制、租金水平控制。 土地價(jià)格、建筑工人工資、建筑材料價(jià)格。 建筑技術(shù)、建筑質(zhì)量。 價(jià)格、租金水平、空置率。 房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場(chǎng) 租金及物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系 租金是企業(yè)或家庭使用物業(yè)的成本，或是為了獲得房屋的使用權(quán)所需的年度支出額。 租金是根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)上的空間使用情況而定的，而不是根據(jù)資產(chǎn)市場(chǎng)上的所有權(quán)價(jià)值確定的 。在物業(yè)市場(chǎng)上，使用空間的供給量是一定的 (來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) )。對(duì)物業(yè)的需求取決于租金和收入水平或者家庭數(shù)量等一些其他的外在經(jīng)濟(jì)因素。在其他因素保持不變的情況下，當(dāng)家庭數(shù)量增加或居民收入增加，空間的使用需求就會(huì)上升。在供給固定的情況下，租金就會(huì)上漲。 物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系 在資產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)之間有兩個(gè)接合處。 第一， 物業(yè)市場(chǎng)上形成的租金水平是決定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素。畢竟，在獲得一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，投資者實(shí)際上是在購(gòu)買當(dāng)前或?qū)?lái)的收益流量，因此，物業(yè)市場(chǎng)上的租金變化會(huì)立即影響到資產(chǎn)市場(chǎng)上的所有權(quán)需求。 第二 ，兩個(gè)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)或者建設(shè)部分也有接合點(diǎn)。如果新建設(shè)量增加且資產(chǎn)的供給量也隨之增長(zhǎng)的話，不僅會(huì)使資產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格下滑，而且也會(huì)使物業(yè)市場(chǎng)上的租金隨之下調(diào)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 在一個(gè) 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上 ，生產(chǎn)者和消費(fèi)者都是價(jià)格的接受者，他們無(wú)力控制價(jià)格，因此，企業(yè)想要取得更大的利潤(rùn)，主要的措施就是成本控制。 而 房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ，除了對(duì)成本進(jìn)行控制外，還需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其走勢(shì)進(jìn)行深入的研究。 市場(chǎng)研究（ Marketing Research）是設(shè)計(jì)、收集、分析與展示信息，用以解決某一具體營(yíng)銷問(wèn)題的過(guò)程。 何為房地產(chǎn)市場(chǎng)研究？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究：是以房地產(chǎn)作為特定的研究對(duì)象， 對(duì)