房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷環(huán)境(2)(編輯修改稿)
2025-06-19 21:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 政府 類：國土、規(guī)劃、建委、工商、稅務(wù)等 ? 公民團(tuán)體 類：行業(yè)協(xié)會(huì)、消委會(huì)、環(huán)保組織等 ? 地方公眾 類：居委會(huì)、街道辦事處、學(xué)校、醫(yī)院等 ? 內(nèi)部公眾 類：董事會(huì)、經(jīng)理、一般管理人員和員工等 ? （如果你關(guān)心你的員工，他們就會(huì)關(guān)心你的顧客） ? 一般公眾 類：“口碑” 返回 ? 20世紀(jì) 60、 70年代，瑞士雀巢公司奶粉危機(jī)。 ? 那時(shí)由于西方國家生育率低，該公司開始著力在非洲、中東、西南等落后國家與地區(qū)推銷嬰兒奶粉，由于環(huán)境質(zhì)量差及不正確調(diào)制，導(dǎo)致這些地區(qū)的嬰兒患病及死亡。于是歐洲一些人道主義組織和媒介開始批評(píng)與打擊該公司的傾銷政策，然而雀巢面對(duì)利益集團(tuán)壓力，采取辯解，回避等消極做法，結(jié)果風(fēng)波越鬧越大，以至在歐美許多國家引發(fā)一場(chǎng)抵制雀巢產(chǎn)品的行動(dòng)，抵制發(fā)你為擴(kuò)大到奶粉以外的其他食品，使公司蒙受巨大損失。后來在幾家公共關(guān)系公司的幫助也一些國際組織協(xié)調(diào)下，更主要是由于該公司本身改變態(tài)度，才平息了公眾的對(duì)抗情緒。 ? ☆ 與公眾的協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的宏觀環(huán)境 ? 人口環(huán)境 ? 數(shù)量龐大 ：市場(chǎng)前景好 ? 結(jié)構(gòu)復(fù)雜 ：需求多樣化 ? 家庭變小 ：需求量增加 ? 人口流動(dòng) ：潛在需求多 小結(jié)：人口因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最活躍的因素。 ? 2021年以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，請(qǐng)從人口角度分析原因。 圖 32 人口年齡結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)變化 市場(chǎng)：人口是決定市場(chǎng)大小的第一要素。 ex：世界前 500強(qiáng)企業(yè)來我國投資或發(fā)展貿(mào)易，與我國 13億人口大市場(chǎng)不無關(guān)系。 自然環(huán)境 ? 發(fā)展趨勢(shì)： ? 1）自然資源日益缺乏 ? 2）環(huán)境污染日益嚴(yán)重 ? 3）政府加強(qiáng)自然資源干預(yù)和管理 ? 綠色市場(chǎng)營銷觀念的倡導(dǎo) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? （ 1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平： GDP ? （ 2）通貨膨脹與通貨緊縮：物價(jià) ? 通貨膨脹，物價(jià)上漲，購買力下降，惡化營銷環(huán)境 ； ? 通貨緊縮：增加購買活動(dòng) ? （ 3）消費(fèi)者收入 ? 貨幣收入 ? 實(shí)際收入：實(shí)際購買力 ? 專業(yè)術(shù)語解釋 21： ? 消費(fèi)者收入包括工資、獎(jiǎng)金、其他勞務(wù)收入、紅利、利息、租金、饋贈(zèng)、遺產(chǎn)等。 ? 消費(fèi)者收入去除稅費(fèi)即為可支配收入。 ? 可支配收入去除必要支出后為可隨意支配收入。此收入越多，營銷機(jī)會(huì)就越多。 資料 21： 我國城市居民的 恩格爾不斷下降 ，促進(jìn)了休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民對(duì)居住質(zhì)量和住房功能的要求越來越高，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷者提出了 新的機(jī)遇 。與此同時(shí)，城市居民的 基尼系數(shù)卻在不斷增加 ，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷者面臨的巨大挑戰(zhàn)。 （ 4）消費(fèi)結(jié)構(gòu)（消費(fèi)者支出模式）： ① 恩格爾系數(shù) ：用于食品支出占總支出的比率 ②基尼系數(shù) ：在全部居民收入中，用于進(jìn)行不平均分配的那部分收入占總收入的百分比，反映貧富差距。 數(shù)值越低，財(cái)富分配越均勻。 （ 5）消費(fèi)儲(chǔ)蓄和信貸： ? 儲(chǔ)蓄屬于滯后消費(fèi) ? 信貸屬于超前消費(fèi) 專業(yè)術(shù)語解釋 22： 消費(fèi)信貸： 即貸款消費(fèi)，是金融機(jī)構(gòu)為購買消費(fèi)品的客戶提供的一種信貸業(yè)務(wù)。它是以消費(fèi)者未來的購買力為放款基礎(chǔ)，通過信貸方式預(yù)支遠(yuǎn)期消費(fèi)能力，來刺激或滿足個(gè)人即期消費(fèi)。如個(gè)人住房按揭貸款。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷宏觀環(huán)境分析 ? 政治法律環(huán)境 ? 政治體制 ：中央集權(quán)制 ? 經(jīng)濟(jì)體制 ：社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制 ? 法律法規(guī) ? 政府的方針政策 返回 圖 23 住房政策和住宅供求關(guān)系 住房政策 住房供給 住房需求 市場(chǎng)產(chǎn)出 ? 科學(xué)技術(shù)環(huán)境： ? 技術(shù)創(chuàng)新的兩面性，充分利用技術(shù)進(jìn)步給企業(yè)帶來機(jī)遇，而避開威脅。 ? 比如： ? 建筑業(yè)：環(huán)保節(jié)能，智能，綠色等新概念 ? 房地產(chǎn)各類產(chǎn)品：可視門鈴，紅外監(jiān)控，煙氣報(bào)警等。 ? 社會(huì)文化環(huán)境 ? 價(jià)值觀念；宗教信仰；審美觀點(diǎn)；風(fēng)俗習(xí)慣 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營銷環(huán)境的評(píng)價(jià)及其對(duì)策 ? 同一營銷環(huán)境的變化，給不同企業(yè)帶來不同的影響。 ? 溫家寶總理：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展普通住宅 ? 對(duì)生產(chǎn)普通住宅企業(yè)是機(jī)會(huì) ? 對(duì)生產(chǎn)高檔公寓企業(yè)可能就是威脅 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ? （ 1）概念 ? 環(huán)境機(jī)會(huì)：有利的營銷環(huán)境或“尚未滿足的市場(chǎng)需求” ? （ 2）特點(diǎn)： ? 針對(duì)性，利益性，時(shí)效性，公開性 ? （ 3）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的選擇和評(píng)價(jià)過程 ? ① 尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?通過廣泛 收集市場(chǎng)信息 尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?② 評(píng)價(jià)市場(chǎng)機(jī)會(huì)
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