房地產市場營銷環(huán)境(2)(編輯修改稿)
2025-06-19 21:38 本頁面
【文章內容簡介】 政府 類：國土、規(guī)劃、建委、工商、稅務等 ? 公民團體 類：行業(yè)協(xié)會、消委會、環(huán)保組織等 ? 地方公眾 類：居委會、街道辦事處、學校、醫(yī)院等 ? 內部公眾 類：董事會、經理、一般管理人員和員工等 ? （如果你關心你的員工，他們就會關心你的顧客） ? 一般公眾 類：“口碑” 返回 ? 20世紀 60、 70年代，瑞士雀巢公司奶粉危機。 ? 那時由于西方國家生育率低，該公司開始著力在非洲、中東、西南等落后國家與地區(qū)推銷嬰兒奶粉，由于環(huán)境質量差及不正確調制，導致這些地區(qū)的嬰兒患病及死亡。于是歐洲一些人道主義組織和媒介開始批評與打擊該公司的傾銷政策，然而雀巢面對利益集團壓力，采取辯解，回避等消極做法，結果風波越鬧越大，以至在歐美許多國家引發(fā)一場抵制雀巢產品的行動，抵制發(fā)你為擴大到奶粉以外的其他食品，使公司蒙受巨大損失。后來在幾家公共關系公司的幫助也一些國際組織協(xié)調下，更主要是由于該公司本身改變態(tài)度，才平息了公眾的對抗情緒。 ? ☆ 與公眾的協(xié)調 房地產市場營銷的宏觀環(huán)境 ? 人口環(huán)境 ? 數量龐大 ：市場前景好 ? 結構復雜 ：需求多樣化 ? 家庭變小 ：需求量增加 ? 人口流動 ：潛在需求多 小結：人口因素是房地產市場中最活躍的因素。 ? 2021年以來，我國房地產市場持續(xù)升溫，請從人口角度分析原因。 圖 32 人口年齡結構的動態(tài)變化 市場：人口是決定市場大小的第一要素。 ex：世界前 500強企業(yè)來我國投資或發(fā)展貿易，與我國 13億人口大市場不無關系。 自然環(huán)境 ? 發(fā)展趨勢： ? 1）自然資源日益缺乏 ? 2）環(huán)境污染日益嚴重 ? 3）政府加強自然資源干預和管理 ? 綠色市場營銷觀念的倡導 經濟環(huán)境 ? （ 1）國民經濟發(fā)展水平： GDP ? （ 2）通貨膨脹與通貨緊縮：物價 ? 通貨膨脹，物價上漲，購買力下降，惡化營銷環(huán)境 ； ? 通貨緊縮：增加購買活動 ? （ 3）消費者收入 ? 貨幣收入 ? 實際收入：實際購買力 ? 專業(yè)術語解釋 21： ? 消費者收入包括工資、獎金、其他勞務收入、紅利、利息、租金、饋贈、遺產等。 ? 消費者收入去除稅費即為可支配收入。 ? 可支配收入去除必要支出后為可隨意支配收入。此收入越多，營銷機會就越多。 資料 21： 我國城市居民的 恩格爾不斷下降 ，促進了休閑經濟的發(fā)展，城市居民對居住質量和住房功能的要求越來越高，這對房地產市場營銷者提出了 新的機遇 。與此同時，城市居民的 基尼系數卻在不斷增加 ，這是房地產市場營銷者面臨的巨大挑戰(zhàn)。 （ 4）消費結構（消費者支出模式）： ① 恩格爾系數 ：用于食品支出占總支出的比率 ②基尼系數 ：在全部居民收入中，用于進行不平均分配的那部分收入占總收入的百分比，反映貧富差距。 數值越低，財富分配越均勻。 （ 5）消費儲蓄和信貸： ? 儲蓄屬于滯后消費 ? 信貸屬于超前消費 專業(yè)術語解釋 22： 消費信貸： 即貸款消費，是金融機構為購買消費品的客戶提供的一種信貸業(yè)務。它是以消費者未來的購買力為放款基礎，通過信貸方式預支遠期消費能力，來刺激或滿足個人即期消費。如個人住房按揭貸款。 2 房地產市場營銷宏觀環(huán)境分析 ? 政治法律環(huán)境 ? 政治體制 ：中央集權制 ? 經濟體制 ：社會主義市場經濟體制 ? 法律法規(guī) ? 政府的方針政策 返回 圖 23 住房政策和住宅供求關系 住房政策 住房供給 住房需求 市場產出 ? 科學技術環(huán)境： ? 技術創(chuàng)新的兩面性，充分利用技術進步給企業(yè)帶來機遇，而避開威脅。 ? 比如： ? 建筑業(yè)：環(huán)保節(jié)能，智能，綠色等新概念 ? 房地產各類產品：可視門鈴，紅外監(jiān)控，煙氣報警等。 ? 社會文化環(huán)境 ? 價值觀念；宗教信仰；審美觀點；風俗習慣 房地產企業(yè)對營銷環(huán)境的評價及其對策 ? 同一營銷環(huán)境的變化，給不同企業(yè)帶來不同的影響。 ? 溫家寶總理：房地產業(yè)應重點發(fā)展普通住宅 ? 對生產普通住宅企業(yè)是機會 ? 對生產高檔公寓企業(yè)可能就是威脅 市場機會分析 ? （ 1）概念 ? 環(huán)境機會：有利的營銷環(huán)境或“尚未滿足的市場需求” ? （ 2）特點： ? 針對性，利益性，時效性，公開性 ? （ 3）房地產企業(yè)對市場機會的選擇和評價過程 ? ① 尋找市場機會 ?通過廣泛 收集市場信息 尋找市場機會 ?② 評價市場機會
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