【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)域 開(kāi)盤時(shí)間 產(chǎn)品 開(kāi)盤銷售率 均價(jià) 第一國(guó)際 南城 071028 公寓、 1房 3房 % 8500元 /平米 宜景康源 南城 070929 1房 2房頂復(fù) 30% 8500元 /平米 卡布斯國(guó)際廣場(chǎng) 東城區(qū) 0815 公寓、 1房 % 8800元 /平米 時(shí)尚島藍(lán)鉆 南城 0815 公寓、 1～ 2房 73% 8300元 /平米 東莞市場(chǎng)： 但受一線城市大幅降價(jià) ,進(jìn)入 11月份客戶持幣觀望情緒加重 區(qū)域 項(xiàng)目 開(kāi)盤時(shí) 間 推售套數(shù) 均價(jià)（折后價(jià)） 銷售率 銷售套數(shù) 推售戶型 厚街 新世紀(jì) .頤和居 312 5200 22% 69 單身公寓、 2房、 3房小復(fù)式 96㎡ 四房 虎門 濱江花園 309 7500 13% 40 3房、 4房 塘廈 森林 1號(hào) 54 23000 13% 7 3房（疊加別墅、 疊拼別墅） 塘廈 麗駿豪庭 100 4400 30% 30 公寓、拼合 2房 中堂 東港城 172 4800 30% 52 1房、 2房、 3房、 4房 原因探究： 發(fā)展型市場(chǎng)，居住需求正在被逐漸挖掘出來(lái) ,城市較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力帶來(lái)較大的購(gòu)買力 在深圳的投資力和本地強(qiáng)大的購(gòu)買力的雙重作用下，市場(chǎng)快速發(fā)展．本地人在深圳客戶的影響下逐漸形成投資意識(shí)，但仍較保守和謹(jǐn)慎． 各鎮(zhèn)房地產(chǎn)都有較好的發(fā)展，區(qū)域性較強(qiáng)．城區(qū)的中心化效應(yīng)近二年才逐漸形成，改善居住需求剛性較強(qiáng)． 市場(chǎng)類型 城市 新政影響速度 市場(chǎng)現(xiàn)象 市場(chǎng)特征 回暖預(yù)測(cè) 回調(diào)型市場(chǎng) 深圳、廣州 深圳７月初 量?jī)r(jià)齊跌，價(jià)格出現(xiàn)較 大輻度回調(diào) 相對(duì)成熟和穩(wěn)定的市場(chǎng)，市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高，超出主力客戶的承受能力 價(jià)格回調(diào)到合適水平 ,客戶大量接盤入市 廣州 10月初 震蕩型市場(chǎng) 佛山、惠州 惠州 10月中旬 新政給市場(chǎng)帶來(lái) 冷熱不均 的市場(chǎng)反應(yīng)，不同區(qū)域或不同產(chǎn)品出現(xiàn)不同反應(yīng) 發(fā)展中市場(chǎng)，具有一定的需求剛性，價(jià)格水平仍在客戶承受范圍內(nèi)，但市場(chǎng)發(fā)展不均衡，局部過(guò)熱或供應(yīng)過(guò)大 局部回調(diào) ,泡沫擠出 .供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化 佛山 10月中旬 觀望型市場(chǎng) 東莞、珠海 10月底 市場(chǎng)在短暫的波動(dòng)中恢復(fù)，但觀望情緒較重， 客戶信心受挫 發(fā)展中或初級(jí)市場(chǎng)，本地需求仍有較好的空間，市場(chǎng)需求較剛性，價(jià)格水平仍在客戶承受范圍內(nèi) 客戶信心的恢復(fù) .主要是作為風(fēng)向標(biāo)的一線城市的穩(wěn)定 11月下旬 新政實(shí)施后，珠三角各城市因其不同的市場(chǎng)特征，市場(chǎng)表現(xiàn)不同 二線城市： 天津杭州等二線城市商品房成交量出現(xiàn)大幅度下降，平均降幅超過(guò) 30%，價(jià)格依然堅(jiān)挺 2 0 0 7 . 1 2 0 0 8 . 1 武漢商品房成交走勢(shì)10003000500070009000110000 7 .1 0 7 .2 0 7 .3 0 7 .4 0 7 .5 0 7 .6 0 7 .7 0 7 .8 0 7 .9 0 7 .1 0 0 7 .1 1 0 7 .1 2 0 8 .120223000400050006000成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)（元/ ㎡） 2 0 0 7 . 1 2 0 0 8 . 1 天津商品房成交走勢(shì)15003500550075009500115001350007 .1 07 .2 07 .3 07 .4 07 .5 07 .6 07 .7 07 .8 07 .9 07 .10 07 .11 07 .12 08 .140005000600070008000成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)（元/ ㎡） 2 0 0 7 . 1 2 0 0 8 . 1 沈陽(yáng)商品房成交走勢(shì)1000300050007000900011000 202230004000成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)（元/ ㎡） 2 0 0 7 . 1 2 0 0 8 . 1 杭州商品房成交走勢(shì)1000202230004000500060007000 80009000100001100012022130001400015000成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)（元/ ㎡） % % % % 原因探究： 發(fā)展型市場(chǎng)，受一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展帶動(dòng)的影響，成交量及價(jià)格快速上升； 剛性的改善型需求受到激發(fā)，但受調(diào)控的影響，觀望情緒嚴(yán)重 長(zhǎng)沙： 市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，價(jià)格和成交量呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，大量的居住需求還未被滿足 長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段， 2022年全年漲幅僅 6％， 而 2022年上半年漲幅就達(dá)到 13％ 。 29912738246823612582237630222200240026002800300032002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022元/ 平米9 2 . 7 21 6 3 . 92 3 2 . 14 4 5 . 45 8 2 . 86 3 9 . 0 26 9 0 . 1 901002003004005006007002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022銷售面積（萬(wàn)平方米）2022~2022年商品住宅銷售價(jià)與面積 從 20222022年，長(zhǎng)沙市商品房銷售面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為38% 歷史回顧：市場(chǎng)化進(jìn)程 長(zhǎng)沙長(zhǎng)久以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房和政府福 利房來(lái)解決居民居住需求，房地產(chǎn)市 場(chǎng)化程度不高。近幾年此情況才發(fā)生 改變。 很多大的單位、機(jī)關(guān)都會(huì)自建安臵房 或與開(kāi)發(fā)商合作建房，住房補(bǔ)貼比較 高；目前的購(gòu)房者一般都擁有 2套房 子，第一套是房改房，第二套是單位 的福利商品房 長(zhǎng)沙，作為湖南省會(huì)的輻射性較大，客戶容量較大，購(gòu)買力強(qiáng)勁 長(zhǎng)沙： 近二年，大量外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，全面提升物業(yè)的居住理念和檔次，全面激發(fā)長(zhǎng)沙高端居住需求 ? 2022年下半年之前，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)還是湖南本土開(kāi)發(fā)商的天下。隨著外地開(kāi)發(fā)商不斷落戶長(zhǎng)沙，帶來(lái)了全國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)沙出現(xiàn)了越來(lái)越多由外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的知名項(xiàng)目，外地品牌發(fā)展商有能力也一定會(huì)刷新長(zhǎng)沙現(xiàn)有的產(chǎn)品模式及營(yíng)銷視野，改變長(zhǎng)沙現(xiàn)有的市場(chǎng)格局。 ? 外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商將以其成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)給本土開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)強(qiáng)烈的市場(chǎng) “ 鯰魚效應(yīng) ” 沖擊，同時(shí)也推動(dòng)了長(zhǎng)沙市場(chǎng)的快速前進(jìn) 入市時(shí)間 2022年 2022年 2022年 項(xiàng)目名稱 陽(yáng)光 100國(guó)際新城 綠城桂花城 奧林匹克花園 融科三萬(wàn)英尺 閬峰云墅 萬(wàn)科西街花園 威尼斯城 郡原廣場(chǎng) 湘江北尚 美洲故事 綠城青竹園 珠江花城 開(kāi)發(fā)商 陽(yáng)光 100 綠城 中體產(chǎn)業(yè) 融科 保利 萬(wàn)科 碧桂園 郡原臵業(yè) 建發(fā)房產(chǎn) 上海德普 綠城 珠江實(shí)業(yè) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 產(chǎn)品 ,建筑大師設(shè)計(jì) 品質(zhì)好，做工精細(xì) 品質(zhì)和園林展示 會(huì)所和園林展示 產(chǎn)品品質(zhì)、品牌 產(chǎn)品展示、品牌 產(chǎn)品、資源、品牌 產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新 資源 展示 高爾夫、花園贈(zèng)送 品牌、展示 建筑類型 項(xiàng)目名稱 主力產(chǎn)品 11月前銷售情況 11月后銷售情況 小高層 /高層 陽(yáng)光 100 60160 350套，當(dāng)天銷售了 70%,均價(jià) 3500 ，推出 190套，當(dāng)天銷售50%，均價(jià) 5000 鑫遠(yuǎn)湘府華城 89160 ,推出北 4號(hào)棟300套 ,當(dāng)天銷售了 80%,均價(jià)4500 300套，當(dāng)天銷售50%，均價(jià) 5000 新城新世界 3房 90120 —— 11月份開(kāi)始銷售 ,推出 391套，當(dāng)天銷售 60%,均價(jià) 5200 長(zhǎng)沙奧園 2房 117， 3房 138156， 4房 156200 —— ，當(dāng)天銷售率為 65%，價(jià)格在 49006200 御邦項(xiàng)目 198221 10月初推出首批聯(lián)排 150套，當(dāng)天銷售 80%.均價(jià) 4800 108套疊加 ,當(dāng)天銷售 50%，均價(jià) 4200 別墅 湘江 1號(hào) 獨(dú)棟 505540雙拼332352疊加 250326 —— 52套別墅 (獨(dú)立 15套 ,雙拼 17套 ,疊加 20套 ),當(dāng)天銷售 58%。均價(jià)獨(dú)立13000 雙拼 9000 疊加 6000. 長(zhǎng)沙： 新政影響滯后， 11月中下旬影響開(kāi)始顯現(xiàn)，新開(kāi)樓盤銷售量減半，價(jià)格有所松動(dòng)，而個(gè)盤依然表現(xiàn)堅(jiān)挺。 長(zhǎng)沙 11月中下旬開(kāi)始出現(xiàn)銷售量的下降， 11月第二周長(zhǎng)沙市商品住宅期房共成交 34． 91萬(wàn)平方米，較之前一周減少 1． 49萬(wàn)平方米，成交量為 3009套，較之前一周減少 341套，成交均價(jià)為 3912元 /平方米 新政對(duì)購(gòu)房計(jì)劃的影響051015202530自住,計(jì)劃延后自住,計(jì)劃不變投資,放棄購(gòu)買投資,計(jì)劃不變減少購(gòu)買量其它0%5%10%15%20%25%30%數(shù)量 比例長(zhǎng)沙： 客戶觀望情緒嚴(yán)重，新政對(duì)客戶的影響更多體現(xiàn)在購(gòu)買信心上 ?長(zhǎng)沙的奧園、綠城桂花城等這些價(jià)值明顯且較好滿足客戶需求的項(xiàng)目開(kāi)盤銷售樂(lè)觀 ,受新政的影響較小 .這說(shuō)明客戶的購(gòu)買力沒(méi)有問(wèn)題 ,只是對(duì)項(xiàng)目的信心的問(wèn)題 . ? 自住購(gòu)房客中，看跌情緒嚴(yán)重，延遲購(gòu)房幾乎占一半；投資購(gòu)房客中，放棄購(gòu)買的幾乎占一半； ? 整體來(lái)看，受新政影響的占比達(dá) 54%， 但剛性需求仍占主導(dǎo) .新政對(duì)客戶產(chǎn)生了一定影響 ,但仍有較大比例的客戶保有購(gòu)房計(jì)劃 ,完全放棄的較少 . 一線城市 二線城市 成交量 從 2022年 7月開(kāi)始受到影響，成交量大幅下跌，新政的出臺(tái)進(jìn)一步加大下跌的幅度 在新政之后， 11月前后開(kāi)始出現(xiàn)明顯下跌 價(jià)格 深圳在 2022年 7月即開(kāi)始出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，其他一線城市在 07年年底開(kāi)始出現(xiàn)下跌 繼續(xù)保持增長(zhǎng)，在 08年 2月中開(kāi)始，受萬(wàn)科全國(guó)范圍降價(jià)的影響，出現(xiàn)下跌趨勢(shì) 綜合反應(yīng) 政策最敏感的區(qū)域 ，政策影響最大 政策反應(yīng) 相對(duì)滯后 ， 有足夠的居住需求支撐 ， 主要影響反應(yīng)在客戶信心上 一線城市影響的是實(shí)際購(gòu)買力，二線城市影響的是購(gòu)買信心 政策因素變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)變化 未來(lái)走勢(shì)研判 新政以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) ?十七大代表、建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興 18日晚表示，預(yù)計(jì)在今年、明年、后年這三年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資將呈翻番的趨勢(shì)。 對(duì)于房?jī)r(jià)趨高的問(wèn)題，中國(guó)政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個(gè)問(wèn)題。 ?仇保興說(shuō)，最近一段時(shí)間，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲得比較快，這是一個(gè)事實(shí)。要調(diào)控房?jī)r(jià)，應(yīng)該分兩個(gè)部分：首先，要 保證有效供給， 對(duì)低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要 利用各種宏觀調(diào)控工具來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。 ?十七大報(bào)告在闡明未來(lái)完善宏觀調(diào)控體系的具體任務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要“ 綜合運(yùn)用財(cái)政、貨幣政策，提高宏觀調(diào)控水平 ”。專家指出，這意味著我國(guó)未來(lái)將進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)政、貨幣兩大政策“組合拳”聯(lián)動(dòng)發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。十七大代表、中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在接受中外記者采訪時(shí)也公開(kāi)表示，下一步將綜合運(yùn)用包括利率、 匯率、存款準(zhǔn)備金率、公開(kāi)市場(chǎng)操作等多種手段加大貨幣政策力度。 政府抑制房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定，政策調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)， 金融政策的主角身份也不會(huì)變化 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展期，國(guó)民資產(chǎn)受保障。 從短期看，反映政府調(diào)控房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定，近期內(nèi)市場(chǎng)仍是調(diào)控整固期 恢復(fù)期。 十七大提出： 全面奔小康 擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模 全國(guó)人民分享改革成果 保障居民財(cái)產(chǎn)性收入 十七大 2022年， 保障性用房在全國(guó)范圍內(nèi)推行 ，覆蓋中等收入及低收入人群； 金融政策繼續(xù)保持從緊 兩會(huì) 加強(qiáng)金融調(diào)控，控制貨幣供應(yīng)量和信貸過(guò)快的增長(zhǎng)。 一要綜合運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)炒作、存款準(zhǔn)備金率等方式，加大動(dòng)沖流動(dòng)性力度；合理發(fā)揮利率杠桿調(diào)節(jié)作用；完善人民幣匯率形成機(jī)制，增強(qiáng)匯率彈性。 二要著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行貸款條件，有保有壓。 抓緊建立住房保障體系?？偟闹笇?dǎo)原則是：（ 1）發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，增加中小套型住房供給，引導(dǎo)適度消費(fèi)。（ 2）重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決。（ 3）今年要采取四項(xiàng)措施：一要健全廉租住房制度，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。今年中央用于廉租住房制度建設(shè)的資金 68億元，比去年增加 17億元。二要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。三要綜合運(yùn)用稅收、