房地產(chǎn)測量概論ppt課件(2)(編輯修改稿)
2025-06-01 18:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 提供了一條司法訴訟的渠道 。 在房地產(chǎn)司法鑒定中房地產(chǎn)測量的幾種情形： ? 1)權(quán)利人對房屋的產(chǎn)權(quán)面積有異議時可以申請更正登記，更正登記需要對房地產(chǎn)進(jìn)行更正測量，可以通過司法訴訟來解決。 ? 2)權(quán)利人將房地產(chǎn)進(jìn)行抵押后，又在該宗土地上新建了若干房屋，新建房屋沒有登記，如發(fā)生抵押人無法償還貸款需要對該宗房地產(chǎn)一并處理需要拍賣時，需對新建房屋進(jìn)行現(xiàn)狀測量。 ? 3)因法院判決、司法仲裁等法律行為需要對房地產(chǎn)進(jìn)行分割時，需要進(jìn)行分割測量。 ? 4)被查封的房屋和土地如果沒有辦理登記需要進(jìn)行現(xiàn)狀測量。 ? 5)工程款糾紛中，拖欠工程款的數(shù)目小于被查封樓房的價(jià)值時，需要對該樓房進(jìn)行分割測量，以分割出的房屋受償或通過拍賣后以價(jià)款受償。 ? 城市控制性詳細(xì)規(guī)劃 是建設(shè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)的最重要的控制依據(jù)，在整個規(guī)劃建設(shè)活動中起著承上啟下的作用，它是規(guī)劃工作的重點(diǎn)所在，也是規(guī)劃工作的中心， 規(guī)劃審批的根本 。這一環(huán)節(jié)也是建設(shè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)商獲取最大利益的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。提高建筑容積率，增加建筑面積是利益最大化的核心指標(biāo)。 而改變?nèi)莘e率則導(dǎo)致其它技術(shù)指標(biāo)的改變 ，造成綠化面積減少、房屋間距縮小、樓層增高、密度加大等。所以容積率必須嚴(yán)格控制。 ? 綜上所述，房地產(chǎn)測量涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的多個方面，是一項(xiàng)非常重要的工作。但傳統(tǒng)的房產(chǎn)測量理論存在一定的局限性，在解決上述幾個問題時捉襟見肘。 《 物權(quán)法 》 已于 ，明確規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有 。這就為房屋公用建筑面積的分?jǐn)傋隽嗣鞔_規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)的整個房屋建筑面積當(dāng)中，有一部分面積如為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)用房、設(shè)備用房、管理用房，地下人防工程，消防避難層（間）是不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，在以往的測量當(dāng)中這部分面積到底有多大，產(chǎn)權(quán)歸誰所有都是未知數(shù)。那么現(xiàn)在既然權(quán)屬非常明確，面積有多大就應(yīng)該準(zhǔn)確測量。 ? 鑒于此，本教材在此方面進(jìn)行了探索和創(chuàng)新：把建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑面積分為 專有建筑面積 和 公用建筑面積 ，公用建筑面積又分為兩部分，一部分是能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，稱之為 共有建筑面積 ，為本幢業(yè)主共有。另一部分是不能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為 公有（業(yè)主共有）建筑面積 ，為小區(qū)全體業(yè)主共有，故又稱之為業(yè)主共有建筑面積 這樣新構(gòu)建的房地產(chǎn)測量理論即可解決以上幾個瓶頸問題： ? 1）原來被忽略了的 公有（業(yè)主共有）建筑面積 不但明確了歸屬，而且面積的大小業(yè)主也清清楚楚。如果以后這一部分面積經(jīng)過業(yè)主大會同意改變其用途，也便于變更測量和操作。 ? 2） 專有建筑面積 加上 共有建筑面積 即為產(chǎn)權(quán)面積，用于確權(quán)使用，這也是傳統(tǒng)的房測理論。 ? 3）為健全房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)市場建筑面積計(jì)算和使用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有的兩套建筑面積計(jì)算規(guī)范《 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 》 和 《 房產(chǎn)測量規(guī)范 》 應(yīng)該采用一個。經(jīng)過重新架構(gòu)以后的房地產(chǎn)測量理論可以很好地解決這個問題。即 建筑區(qū)劃內(nèi)的 總建筑面積 可以直接用于工程概預(yù)算計(jì)算中的建筑面積 。 ? 4）建筑區(qū)劃內(nèi)的 地面以上的總建筑面積 可直接用于核算建筑容積率的建筑面積。 167。 房地產(chǎn)測量的特點(diǎn) 分幅平面圖 （ 1）分幅房產(chǎn)圖：按規(guī)范規(guī)定的比例尺和圖面尺寸進(jìn) 行分幅，以幅為單位滿幅作業(yè)；分幅圖必須覆蓋整個 城市建成區(qū)，是產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)圖件。 （ 2） 分丘房產(chǎn)圖 ：以 丘 的范圍為繪圖“幅面”而繪成的 局部明細(xì)圖 。 一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元為 獨(dú)立丘 ，一地塊屬 幾個產(chǎn)權(quán)單元的為 組合丘 （公用一張分丘圖）。 “ 丘 ”－以某房地產(chǎn)單元的 用地界線封閉 而形成的地 塊，是 地表上一塊有界空間的地塊 。 分丘圖 （ 3） 分戶房產(chǎn)圖 ：以 每戶產(chǎn)權(quán)人 為一個“幅面”的房產(chǎn) 圖，若為多層樓房，則以分層分戶為幅面，稱 房產(chǎn)分 層分戶圖 ，它是 房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時的附圖 。 分層分戶圖 總結(jié)： ； ； ； 1）、城鎮(zhèn)建成區(qū)的 分幅房產(chǎn)圖 采用 1： 500比例尺測圖，作業(yè)中一般須 滿幅 ； 分丘圖 也用 1： 500比例尺繪制。 2）、遠(yuǎn)離城區(qū)的工礦企事業(yè)等單位及毗連的居民地，采用 1： 1000比例尺測圖。 3）、 分層分戶圖 可采用 1： 200或 1： 100比例尺繪制。 4）、 分丘圖 的比例尺可在 1： 100－ 1： 1000之間選用，用 4開－ 32開紙； 分戶圖 選用 1： 200比例尺，用 16或 32開圖紙繪制。 總結(jié)： ； ； 、補(bǔ)測、變更測量及時； 、更懂房地產(chǎn)。 167。 ? 房屋的權(quán)利人 書面申請 房屋測繪－－ 審查 申請人提交的各種證明文件，并與房屋權(quán)利人 簽訂測繪合同 。測繪隊(duì)伍要做到合同在前、測在后，一有
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