【正文】 是房地產(chǎn)開發(fā)、出售與出租市場的延續(xù)，并對上流市場形成一定的作用。 房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中進行貨幣資金融通的場所，它貫穿于地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、建筑施工市場、物業(yè)交易租賃市場等多個環(huán)節(jié)，且是與上述各個環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來和一種服務(wù)性市場。該市場交易的商品是房地產(chǎn)開發(fā)項目的承包合同。 該市場主體為房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展商，其開發(fā)活動的目的主要是為了獲取盈利。 土地二級市場 土地二級市場是指 土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場 ，即已獲得批租土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者或土地使用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場。 這里的讓渡一定時期土地使用權(quán) ， 是指期滿即要收回 ， 且讓渡是有償?shù)?， 讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同 。 但是 ， 從本質(zhì)上看 ，地產(chǎn)可以獨立于房產(chǎn)而成為市場 ， 房產(chǎn)卻不能獨立于地產(chǎn) ， 故不可能有獨立意義的房產(chǎn)市場 。 優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能。 交換功能。房地產(chǎn)市場這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。 因房地產(chǎn)在國計民生中的特殊地位，各國政府對房地產(chǎn)市場均有較強的干預(yù)約束。 市場效率低。 房地產(chǎn)交易從有買賣意向到交易完成 ， 需要進行尋求買方或賣方 、 現(xiàn)場考察 、 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱 、 討價還價 、 簽定契約 、 資金到位 、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動 ， 持續(xù)時間較長 ， 且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問題 ， 涉及眾多中介角色 ， 如律師 、 價格評估師 、 經(jīng)紀人 、 銀行 、 管理部門等 。從各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)市場的投機性僅次于金融市場。 壟斷競爭性 。 供給調(diào)節(jié)滯后性。一級房地產(chǎn)市場是指國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的 土地出讓（批租）市場 ；二級房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費者之間進 行房地產(chǎn)交易的市場 （新房交易）；三級房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)消費者之間的交易市場（ 二手房交易 ）； 二、房地產(chǎn)市場的特點 地區(qū)性。 按照用途劃分有：住宅市場 、 寫字樓市場 、 商業(yè)用房市場 、 工業(yè)廠房市場 、 倉庫市場 、 特殊用途房地產(chǎn)市場 。 房地產(chǎn)市場有廣義和狹義之分。第三章 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場概述 市場是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物 ，是維系商品經(jīng)濟的紐帶 。狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所，即房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值；廣義的房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟關(guān)系的總和，它包括土地的出讓（或批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)市場。 按照發(fā)育程度劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。 因房地產(chǎn)的不可移動性，某一地區(qū)房地產(chǎn)供求失衡時，不可能通過對其它地區(qū)同類商品的調(diào)撥來解決，故有很強的區(qū)域性。 房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，從申請立項到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時間，因而在市場供不應(yīng)求時，供給的增加需要較長的時間。 房地產(chǎn)交易價格和交易信息多為非公開的 ， 且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性 ，使得買賣雙方較難了解到真實的市場行情 ，這使得房地產(chǎn)市場具有較強的壟斷競爭性 。 交易形式多樣性 。 受金融市場的高度影響性 。 這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長期耐用商品等特性引出。政府通過財政金融政策、土地利用政策（如城市規(guī)劃環(huán)境保護）等手段，根據(jù)具體情況，鼓勵或限制房地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場體系的完整程度。交換功能是一切市場機制的基本功能，房地產(chǎn)市場的交換功能比一般的市場的交換功能覆蓋面更廣，它不僅產(chǎn)生于生產(chǎn)者和消費者之間，也產(chǎn)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間（如以作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn)資源作抵押取得經(jīng)營資金），及消費者與消費者之間（如房屋使用權(quán)的交換）。住房是人類生活必不可少的消費資料，住房消費支出在居民消費總支出中應(yīng)該占有較大的比重。 房地產(chǎn)市場可以由地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)物業(yè)市場兩部分構(gòu)成 。 國內(nèi)目前的土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定標準為： 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育 、 科技 、 衛(wèi)生 、 文化 、 體育用地 50年 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂用地 40年 綜合或其它用項式 50年 國內(nèi)目前的土地一級市場又可分為 土地批租市場 和 土地租賃市場 。 土地三級市場 三級市場是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補辦有關(guān)手續(xù)，補交地價后再橫向進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進行抵押。房地產(chǎn)投資開發(fā)活動從開發(fā)選址和承租土地開始，經(jīng)過對土地及土地上建筑物和其它附著物投資開發(fā)的籌劃、建造、使用，直到拆毀的全過程。建筑商只承擔(dān)物業(yè)的建設(shè)任務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開發(fā)商，并依此取得施工費。 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場 由房地產(chǎn)物業(yè)市場中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀及咨詢等各種服務(wù)的中介機構(gòu)所形成的市場，可以說是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。 房地產(chǎn)市場的運行 房地產(chǎn)交易關(guān)系的完成必須具備必要的要素，即房地產(chǎn)交易主體、客體和媒介。 房地產(chǎn)交易客體， 即房地產(chǎn)商品，可以是土地或物業(yè)。 房地產(chǎn)市場的參與者 房地產(chǎn)市場 土地所有者 或使用者 開發(fā)商 政府及 政府機構(gòu) 金融機構(gòu) 承包商 專業(yè)顧問 消費者 或買家 房地產(chǎn)市場的需求和供給 （一）房地產(chǎn)市場的需求 概念： 房地產(chǎn)需求是指一定時期內(nèi)，在各種可能的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 投資性需求 ?是指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目的。 房地產(chǎn)供給的特點 1）房地產(chǎn)供給 缺乏彈性 2）房地產(chǎn)供 給 具有 層次性 3）房地產(chǎn)供 給 具有 滯后性 影響房地產(chǎn)供給的因素 （ 1）房地產(chǎn)本身的價格。虛線部分表示需求或供給條件發(fā)生變化時，市場的均衡價格及均衡量的變化。 / / D D = D D = e 房地產(chǎn)需求價格彈性： 反映房地產(chǎn)需求量對價格變動的反應(yīng)程度。 彈性系數(shù) —— 表示彈性的大小， 需求量變動的比率 (%) = ————————— 價格變動的比率 (%) 房地產(chǎn)供求的短期彈性不同于長期彈性，特別是對房地產(chǎn)供給彈性來講，更是如