【正文】 是房地產(chǎn)開發(fā)、出售與出租市場(chǎng)的延續(xù)，并對(duì)上流市場(chǎng)形成一定的作用。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)過程中進(jìn)行貨幣資金融通的場(chǎng)所，它貫穿于地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、物業(yè)交易租賃市場(chǎng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，且是與上述各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來和一種服務(wù)性市場(chǎng)。該市場(chǎng)交易的商品是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承包合同。 該市場(chǎng)主體為房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展商，其開發(fā)活動(dòng)的目的主要是為了獲取盈利。 土地二級(jí)市場(chǎng) 土地二級(jí)市場(chǎng)是指 土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng) ，即已獲得批租土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者或土地使用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場(chǎng)。 這里的讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán) ， 是指期滿即要收回 ， 且讓渡是有償?shù)?， 讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同 。 但是 ， 從本質(zhì)上看 ，地產(chǎn)可以獨(dú)立于房產(chǎn)而成為市場(chǎng) ， 房產(chǎn)卻不能獨(dú)立于地產(chǎn) ， 故不可能有獨(dú)立意義的房產(chǎn)市場(chǎng) 。 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能。 交換功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。 因房地產(chǎn)在國計(jì)民生中的特殊地位，各國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均有較強(qiáng)的干預(yù)約束。 市場(chǎng)效率低。 房地產(chǎn)交易從有買賣意向到交易完成 ， 需要進(jìn)行尋求買方或賣方 、 現(xiàn)場(chǎng)考察 、 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱 、 討價(jià)還價(jià) 、 簽定契約 、 資金到位 、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動(dòng) ， 持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng) ， 且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問題 ， 涉及眾多中介角色 ， 如律師 、 價(jià)格評(píng)估師 、 經(jīng)紀(jì)人 、 銀行 、 管理部門等 。從各個(gè)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性僅次于金融市場(chǎng)。 壟斷競(jìng)爭(zhēng)性 。 供給調(diào)節(jié)滯后性。一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的 土地出讓（批租）市場(chǎng) ；二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn) 行房地產(chǎn)交易的市場(chǎng) （新房交易）；三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)（ 二手房交易 ）； 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) 地區(qū)性。 按照用途劃分有：住宅市場(chǎng) 、 寫字樓市場(chǎng) 、 商業(yè)用房市場(chǎng) 、 工業(yè)廠房市場(chǎng) 、 倉庫市場(chǎng) 、 特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)有廣義和狹義之分。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 市場(chǎng)是社會(huì)生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物 ，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶 。狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所，即房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，它包括土地的出讓（或批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)市場(chǎng)。 按照發(fā)育程度劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場(chǎng)、發(fā)育市場(chǎng)、成熟市場(chǎng)。 因房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，某一地區(qū)房地產(chǎn)供求失衡時(shí)，不可能通過對(duì)其它地區(qū)同類商品的調(diào)撥來解決，故有很強(qiáng)的區(qū)域性。 房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，從申請(qǐng)立項(xiàng)到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時(shí)間，因而在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要較長(zhǎng)的時(shí)間。 房地產(chǎn)交易價(jià)格和交易信息多為非公開的 ， 且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性 ，使得買賣雙方較難了解到真實(shí)的市場(chǎng)行情 ，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)性 。 交易形式多樣性 。 受金融市場(chǎng)的高度影響性 。 這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長(zhǎng)期耐用商品等特性引出。政府通過財(cái)政金融政策、土地利用政策（如城市規(guī)劃環(huán)境保護(hù)）等手段，根據(jù)具體情況，鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場(chǎng)體系的完整程度。交換功能是一切市場(chǎng)機(jī)制的基本功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換功能比一般的市場(chǎng)的交換功能覆蓋面更廣，它不僅產(chǎn)生于生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間，也產(chǎn)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間（如以作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn)資源作抵押取得經(jīng)營資金），及消費(fèi)者與消費(fèi)者之間（如房屋使用權(quán)的交換）。住房是人類生活必不可少的消費(fèi)資料，住房消費(fèi)支出在居民消費(fèi)總支出中應(yīng)該占有較大的比重。 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以由地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)兩部分構(gòu)成 。 國內(nèi)目前的土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定標(biāo)準(zhǔn)為： 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育 、 科技 、 衛(wèi)生 、 文化 、 體育用地 50年 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂用地 40年 綜合或其它用項(xiàng)式 50年 國內(nèi)目前的土地一級(jí)市場(chǎng)又可分為 土地批租市場(chǎng) 和 土地租賃市場(chǎng) 。 土地三級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng)是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)后再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)從開發(fā)選址和承租土地開始，經(jīng)過對(duì)土地及土地上建筑物和其它附著物投資開發(fā)的籌劃、建造、使用，直到拆毀的全過程。建筑商只承擔(dān)物業(yè)的建設(shè)任務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開發(fā)商，并依此取得施工費(fèi)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng) 由房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢等各種服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)所形成的市場(chǎng)，可以說是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行 房地產(chǎn)交易關(guān)系的完成必須具備必要的要素，即房地產(chǎn)交易主體、客體和媒介。 房地產(chǎn)交易客體， 即房地產(chǎn)商品，可以是土地或物業(yè)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地所有者 或使用者 開發(fā)商 政府及 政府機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu) 承包商 專業(yè)顧問 消費(fèi)者 或買家 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 概念： 房地產(chǎn)需求是指一定時(shí)期內(nèi)，在各種可能的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 投資性需求 ?是指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。 房地產(chǎn)供給的特點(diǎn) 1）房地產(chǎn)供給 缺乏彈性 2）房地產(chǎn)供 給 具有 層次性 3）房地產(chǎn)供 給 具有 滯后性 影響房地產(chǎn)供給的因素 （ 1）房地產(chǎn)本身的價(jià)格。虛線部分表示需求或供給條件發(fā)生變化時(shí)，市場(chǎng)的均衡價(jià)格及均衡量的變化。 / / D D = D D = e 房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性： 反映房地產(chǎn)需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 彈性系數(shù) —— 表示彈性的大小， 需求量變動(dòng)的比率 (%) = ————————— 價(jià)格變動(dòng)的比率 (%) 房地產(chǎn)供求的短期彈性不同于長(zhǎng)期彈性，特別是對(duì)房地產(chǎn)供給彈性來講，更是如