【正文】 期前還貸對貸款人的不利主要體現(xiàn)為： ⑴破壞了放款人的貸款組合安排，影響了銀行的資金計劃； ⑵從借款人清償?shù)街匦抡业娇蛻粜枰欢〞r間，資金閑置造成放款人利息損失； ⑶期前還款通常發(fā)生在市場利率下調(diào)時期，期前還款使放款人的利息收入減少。 三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計算 因為住房抵押貸款的 期限都特別長，一般安排為非固定利率貸款 ，即貸款利率可能隨著市場和政策的調(diào)整而出現(xiàn)調(diào)整，還款安排自然也應(yīng)隨著利率的調(diào)整而調(diào)整。而抵押人雖然實際占用著抵押房屋，但 涉及到對抵押房屋任何改變（包括實體和權(quán)益）的事項都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致 。在這里，保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風(fēng)險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔(dān)的風(fēng)險，也是金融市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移的重要方式。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。 月本利和因子表的基本關(guān)系中最重要、最有用的是 ： 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 貸款年利率為 9%的本利和因子表 月數(shù) 復(fù)利值 累積復(fù)利值 累積復(fù)利值倒數(shù) 貼現(xiàn)因子 累積現(xiàn)值 月償還因子 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 0 1 1 1 0 ⑴ 還款額的計算 借款 50萬，分 25年還清（即 300個月），貸款的年利率為10%，每月的還款額是多少？ 月還款額 =借款額 /1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/=（元） 或者：月還款額 =借款額 月償還因子 =500000 =（元） ⑵借款額的計算 計劃每月還款 3000元，借款期限是 30年（即 360個月），年利率是 10%，可以借款多少？ 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 =3000 =（元） 如果每月還款 5000元呢？ 貸款額 =5000 =（元） 如果期限為 25年（ 300個月），月還款 4500元，可借款多少？ 貸款額 =4500 =（元） 三、償還清單 ⑴本金 principal 本金是借款人所欠銀行債務(wù)總額 ，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。 每月應(yīng)還 本金 =M/n=100000/60=（元） 每月應(yīng)還 利息 =（ n+1） *M*i/2n =（ 60+1） 100000 ‰ 247。這時， 貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負債經(jīng)營的風(fēng)險就越突出。 不同貸款比率股東權(quán)益收益率差 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2020 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 ⑵ 財務(wù)風(fēng)險 有一幢公寓價值 2020萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風(fēng)險。 三者的關(guān)系是 ： V=M+E M/V為 負債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權(quán)益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 ⑴ 保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此： A保證人負無限責(zé)任， B保證易于設(shè)定和執(zhí)行， C保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。 ⑵ 質(zhì)押與抵押的區(qū)別 A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 ⑶ 重復(fù)抵押時價款的分配 同一抵押物依法可以 重復(fù)抵押 ，在實現(xiàn)抵押權(quán)時， 按照登記的順序來實現(xiàn) 。 房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。 抵押貸款的操作流程，見圖 2— 5； 抵押貸款合同的管理流程，見圖 2— 6。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 簡單結(jié)論 由此可見， 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化 ；而 權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例 ——首次付款比重與已償還貸款比重之和。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個問題實際上就是比較 在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的 凈現(xiàn)值 是正數(shù) 。 一年期的未來收益的 貼現(xiàn)公式 為 ： PV0=FV1/(1+i) 這里 i是貼現(xiàn)率 ， 1/(1+i)是 貼現(xiàn)因子 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為10%， 以復(fù)利計息 ，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金 =100萬， 第一年的利息 為 100*10%=10萬， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬， 到期應(yīng)還本金為 100萬，付利息為 21萬，共 還本付息121萬。 因此，在平衡的金融市場中， 一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系 。 所謂 利率集 就是 名義利率的組成 ，即 在名義利率中到底包含了哪些利率 ，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。 我國福利制度的改革，正是最近 10多年我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。之所以會形成這樣的規(guī)律，最主要的 原因 在于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其流動性較差，變現(xiàn)比較困難 ，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時，價格的變化幅度會很大，造成的后果也令人難于接受，甚至 “崩盤” 。我國還有“ 房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來源 ? 房地產(chǎn)金融中的資本流 ? 資金來源 ? 中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作 一、房地產(chǎn)金融中的資本流 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜，形成了有 多種主體 參與的交易體系和過程，特別是形成了 復(fù)雜的資本流 —— 現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程 。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)。現(xiàn)代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有 4 個層次： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款 +基本建設(shè)存款 M2= M1+儲蓄存款 +企業(yè)、單位定期存款 +財政金庫存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù) +短期融資債券 其中 M1是通常所說的 狹義貨幣供應(yīng)量 ， M2是 廣義貨幣供應(yīng)量 二、什么是信用？ 信用 是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系： 借款方將某種權(quán)益 ——若干時間后歸還借款的承諾 ——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。（如圖 2— 1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了 3個方面的參與者： A. 資本的使用者 ：開發(fā)商、房屋預(yù)購者 B. 資本的供應(yīng)者 ：家庭、銀行、保險公司、政府 C. 服務(wù)中介組織 ：銀行、經(jīng)紀、信托公司 房地產(chǎn)金融中的資本流 商業(yè)銀行 保險公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國投資者 投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀人 資本 — 債務(wù) 開發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者 資本供應(yīng)者 服務(wù)機構(gòu) 資本使用者 權(quán)益 資金 權(quán)益 資金 二、資金來源 資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。 二、銀行利率的變化 利率 是現(xiàn)代經(jīng)濟體系中進行宏觀調(diào)控最主要的控制變量， 利率變化對房地產(chǎn)的影響一般是 反方向 作用 ：即 銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 五、日用品價格的變化 日用品價格的變化對房地產(chǎn)價格的變化影響相對較小，只有形成 長期穩(wěn)定的變化 趨勢 時，特別是與 消費結(jié)構(gòu) 的變化整合起來時 ，日用品價格變化對房地產(chǎn)的影響才會顯現(xiàn)出來。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場是對 資金的使用 和 各種權(quán)益 的調(diào)配進行交易， 資金使用的 價格 如何，是人們最關(guān)心的問題之一。所以， 利率集事實上就是資金使用的成本來源 ?？梢酝ㄟ^圖 2— 3來解釋。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實生活中，貸款的 計息周期 經(jīng)?？梢杂胁煌陌才?，如 年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息 ）等，其未來值的計算也有不同的公式。 事實上是現(xiàn)值的一年未來值的 逆運算。計算過程是這樣的： 因為現(xiàn)值計算公式涉及到 指數(shù)運算 ，求得貼現(xiàn)率的運算相對較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%， 20%，則計算結(jié)果如下：（表 2— 4） 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 總計 凈現(xiàn)值 結(jié)論 計算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項投資仍然是合理的。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 擔(dān)保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實 物 認 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗 證 售房公司資質(zhì)審定 所