房地產項目市場定位策略-免費閱讀
【正文】 發(fā)揮經緯領創(chuàng)跨界營銷特長，聯合商家資源，進行品牌聯展活動，附加深業(yè)高端項目形象，打造金沙洲第一個品牌聯合展覽館 經緯品牌聯盟成功運作經驗 長期以低成本的品牌嫁接公關系列活動達到市場高度關注 并提升品牌價值及市場競爭力 經緯跨界品牌營銷 —— 強強聯手， 跨界共贏 73 跨界營銷 商業(yè)機構 商業(yè) 資源 文化 資源 珍稀品、收藏品 投資 理財 金融機構 高端媒體、雜志 傳播 媒體 商會、政府部門 社會 關系 生活 資源 奢侈品、名車等 值得仰望的世界 —— 跨界品牌公關活動 品牌公關活勱平臺 經緯品牌公關中心 ?經緯整合商家資源達 1513家。 事件 2：“深業(yè)會”形象代言人媒體選拔 通過“深業(yè)會”廣泛會員資源，搭建網絡平臺，通過網絡與現實比賽結合的方式，聯動全國深業(yè)旗下地產項目，集中力量于廣州，引起全城關注。舉行圈層平臺活動，廣泛影響客戶群 品牌形象打造：深業(yè)來了，期盼全新廣州生活。 首席空中生活島 項目整體定位建議： 上游灣區(qū) 首席空中生活島 上游 ，是生活地位的象征，是身份精神在追求 力爭上游，也是我們客戶群體的心靈追求與自我要求！ 灣區(qū) ，濱江地段，依水而居的上流生活品味標簽 首席 ，是第一，與別不同在定義，更是未來被追隨的自我肯定與信心表現！ 空中生活島 ，是源于生活高于生活的居住地標，是為旁人所仰望的，充滿想象的、純粹私家生活領地的生活形態(tài)表達。 空中花園，是古代世界七大奇跡之一。 ” —— “ 保利西海岸那邊啊，聽說檔次感不錯又在江邊，如果位置好，想再投資一套房，價格總價在 100萬元左右可以接受，戶型選擇覺得 5060平米的一房比較好； 7080平米兩房也可以考慮，但要看租金情況定； 90平米的三房感覺都不劃算，因為總價高，租金相對不劃算。 ” —— “ 計劃未來兩年內買房準備結婚用，面積不用太大， 90平吧，最好是小 3房，經濟實用又免去了急著換房的壓力，價格方面總價 150萬左右，首付 50萬，供給金月供 8000元左右，一定要帶裝修的。 結論 由以上分析可見， 如何 突圍項目的地塊局限 ， 把握市場的主流需求趨勢 ， 通過 打造差異化社區(qū) ， 樹立深業(yè)地產有別于其它發(fā)展商的首面品牌大旗， 從而最終實現高地價基礎上的高溢價， 將成為本案定位以及市場破局的關鍵。 【 醫(yī)療配套 】 區(qū)域即將建成一所三甲綜合性醫(yī)院 —— 廣州中醫(yī)藥大學附屬金沙洲醫(yī)院，總投資達 3億元，預計于明年投入使用。 建筑限高又丌能超過規(guī)定密度，同時還要保證足夠的花園面積和較大的樓距，做到舒適實用，那就必須減少開發(fā)體量，增加開發(fā)成本 取地時間 項目名稱 總建 (萬㎡ ) 樓面地價 (元 /㎡ ) 2020 萬科金域藍灣 4033 2020 中海金沙馨園 235 2318 2020 保利西子灣 2557 2020 保利西海岸 02地塊（別墅） 8769 2020 保利西海岸 04地塊 8112 2020 保利西海岸 05地塊 4241 2020 保利春天里 3324 2020 星匯金沙 07地塊 3889 2020 星匯金沙 08地塊 3628 2020 宏城發(fā)展 B3711B03 4584 2020 保利西海岸 09地塊 5534 2020 萬科 IDEA社區(qū) 4520 2020 深業(yè) B3702A06地塊 8351 近年金沙洲住宅用地出讓價格列表 數據來源：廣州國土資源及房屋管理局 高樓面地價增加開發(fā)風險 B3702A06地塊原為釐沙洲 2020年地王，后因未及時開發(fā)，被國土房管局收回，于今年 11月再次拍出 元，折合樓面地價 8351元 /㎡ ，成為釐沙洲新地王； 高樓面地價必然要求高銷售價格，這將減弱區(qū)域市場價格競爭優(yōu)勢； 項目困境 06 高樓面地價，直接加大項目開發(fā)成本，增加項目開發(fā)風險，對產品質的要求更高，需要深入地挖掘及提煉 什么樣的產品能實現 16000元 /平方米起的高價呢？ 番禺 區(qū)域位置 白云區(qū) 荔灣區(qū) 番禺區(qū) 里水 大瀝 桂平 天河區(qū) 越秀區(qū) 海珠區(qū) 15分鐘生活圈 45分鐘生活圈 2020年，金沙洲被政府規(guī)劃成低密度高尚住宅區(qū)，各大開發(fā)商開始進入金沙洲拿地， 09年以來，中心六區(qū)不再占據全市新增供應的主力位置，特別是近年來金沙洲樓盤供應明顯量增大，受顧客關注比較高，金沙洲容積率不斷升高，人口居住密度也越來越大，增至現在已經超過 30萬居民，可見客戶對該板塊的認可度非常高，加上 金沙洲土地越來越稀缺，全新地塊開發(fā)，地王入市即會受到市場的矚目。我經常坐車到荔灣區(qū)買菜，或者老公下班后從市區(qū)買菜回來。Ⅱ .項目定位策略報告 一 ﹑ 項目理解 我們的困境與挑戰(zhàn)在哪里 …… 我們的機遇與利好是什么 …… 01 項目困境 連環(huán)調控政策出臺，抑制消費者購房需求 樓市宏觀調控丌斷升級，顯示政府打壓房價態(tài)度堅決； 受政策影響，自住客戶購房選擇更加謹慎，入市步伐放慢； 限購、限貸使多次置業(yè)者或投資者對市場信心丌足，對房價下跌預期加重。” 項目困境 02 區(qū)域設施配套建設遲緩，給人郊區(qū)印象深刻 項目困境 02 公眾對金沙洲具有負面的認知 03 公眾語錄： “釐沙洲那里生活太丌方便了，起碼要五年后配套才成熟。 金沙洲位于廣州市白云區(qū)，東臨白沙河，北部、西部及南部與南海的里水、洲村、白沙村等接壤 ，集居住、購物、娛樂、休閑、金融服務于一體。 區(qū)域位置 項目機遇 03 規(guī)劃亮點：未來完善的一站式居住配套將使金沙洲的價值兌現 城建星匯金沙 在售項目 項目名稱 總建 (萬㎡ ) 產品類型 保利西海岸 洋房、別墅 萬科 IDEA社區(qū) 公寓 萬科金域藍灣 洋房、別墅 恒大綠洲 洋房、疊拼 中海金沙熙岸 洋房、別墅 中海金沙灣 洋房、別墅 恒大御景半島 逾 100 洋房、別墅 待售項目 項目名稱 總建 (萬㎡ ) 產品類型 元邦明月金岸 小高層洋房、雙拼別墅 城建星匯金沙 高層洋房、聯排別墅 御金沙 高層洋房、雙拼別墅 萬科金域藍灣 保利西子灣 萬科 IDEA社區(qū) 保利春天里 恒大綠洲 保利西海岸 09地塊 御金沙 保
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