【正文】 ，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償； ⑷ 期限越長(zhǎng)，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償 ——期權(quán)溢價(jià) 。 這樣，在計(jì)算時(shí)就要先算出不同復(fù)利周期的 等效利率 ，公式為： （ 1+ia） =（ 1+isa） 2=（ 1+iq） 4=（ 1+imo） 12=（ 1+id） 360 這里， i為年利率， isa為半年利率， iq為季度利率， imo為月利率， id 為連續(xù)（日）利率 ，這些利率相互之間都是等效利率。 其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)收益率 =凈營(yíng)業(yè)收益 /資產(chǎn)價(jià)值 =（營(yíng)業(yè)收益 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用） /資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率 是 股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平 ，在房地產(chǎn)中是專(zhuān)指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 ，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率 =稅前收益 /自有資金 =（凈營(yíng)業(yè)收入 年還款額） /自有資金 這里 必須注意 的是： 權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購(gòu)房者在所購(gòu)房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。 信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價(jià)值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易； ⑶房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。拍賣(mài)一定要按法定程序公開(kāi)進(jìn)行 ，違反法律規(guī)定的拍賣(mài)是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。 負(fù)債 M： 特指購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)房地產(chǎn)而 借入的資金 。貸款對(duì)于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時(shí)也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 貸款利率為 10%的月本利和因子見(jiàn) P55。雙方通過(guò)不斷的談判，最終就達(dá)成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。 再抵押的運(yùn)作其實(shí)很簡(jiǎn)單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會(huì)因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。 第六節(jié) 期前還款的處理 一、期前還款概念 期前還款 就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前 提前還貸的行為 ，屬于 違約 的一種，但一般其承受的罰則被認(rèn)為并不對(duì)雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。 當(dāng)借款人 還款 n1個(gè)月后 ， 利率由 r變?yōu)?r′ 則此時(shí) 剩余本金 為 P′=P－ n1m=P－ n1*P/n=P(1n1/n)=(nn1)P/n 此時(shí)銀行可以采取 兩種處理方法 ，對(duì)余下期限（ n′＝ n－ n1） 的還款作出適當(dāng)安排： ⑴ 固定還款期限，改變還款額 此時(shí)， 月還本金 是 ： m′=P′/（ nn1） =[(nn1)P/n]/（ nn1=P/n 與利率變動(dòng)沒(méi)有關(guān)系，而 月還利息 為 ： N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(nn1+1)P*r′/2n T′=m′+N′=[2P+(nn1+1)P*r′]/2n 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸安排 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*r/2n=（元） T=m+N=+=（元） 后面的還貸安排 為 ： m′=m=P/n=100000/120=（元） N′=(nn1+1)P*r′/2n=(1203+1)*100000*=（元） T′=m′+N′＝ [2P+(nn1+1)P*r′]/2n=（元） 每月還貸額增加 了 － =（元） ， 總共則需多還款 *117=（元） ⑵ 固定還款額，改變還款期限 由于 每月還款額不變 ， 即 T′=T， 因此 m′+N′=m+N （ P′/n′） +（ n′+1） P′*r′/2n′=P/n+（ n+1） P*r/2n 通過(guò)變換后得 ： n′=（ nn1）（ 2+r′）／ [2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*i/2n=（元） T=m+N=+=（元） 剩下的還款期限 為 ： n′=（ nn1）（ 2+r′） /[2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] =（ 1203） (2+)/[2+(120+1)*(1203)*] =（個(gè)月） 即 比原來(lái)多還款（ ） = ， 多還款額為*=（元） ， 顯然要比第一種安排對(duì)借款人有利。 上述的復(fù)雜關(guān)系可參見(jiàn)圖 3—3。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 償還清單 按照上述辦法，可以計(jì)算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 計(jì)算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計(jì)算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。 不同貸款利率水平的權(quán)益收益率 經(jīng)營(yíng)收益 /萬(wàn)元 貸款利率 /% 貸款數(shù)量 /萬(wàn)元 貸款成本 /萬(wàn)元 自有資金投入 /萬(wàn)元 權(quán)益收益 /萬(wàn)元 資產(chǎn)收益率 /% 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15 1 300 20 1400 280 600 20 15 5 300 25 1400 350 600 50 15 10 二、杠桿作用的形式 通過(guò)上述實(shí)例的計(jì)算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括 正作用、中性作用、負(fù)作用 。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務(wù)合同； D保證合同是諾成性合同。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。 貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有 物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。由此可見(jiàn)， 可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率 。 ⑴ 粗算模型（簡(jiǎn)化計(jì)算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利 ，則 n年后其未來(lái)值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2—3是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來(lái)值比較。一般來(lái)講包括： ⑴無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率 ⑵通漲溢價(jià) ⑶期限溢價(jià) ⑷差價(jià) ⑴ 定義 實(shí)際利率 是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買(mǎi)力變化校正后的利率 ，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。 六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具 回報(bào)率的變化 當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其 回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素 。目前世界各國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來(lái)源： ? 保險(xiǎn)公司 ? 商業(yè)銀行 ? 儲(chǔ)蓄貸款銀行 ? 互助儲(chǔ)蓄銀行 ? 抵押銀行 ? 房地產(chǎn)投資信托公司 三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作 目前，我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。 現(xiàn)代貨幣 最主要的是由國(guó)家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物 —— 紙幣 。 描述 房地產(chǎn)周期 的指示性指標(biāo) 除 房地產(chǎn)平均價(jià)格 （一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有 房屋空置率 —— 空置房屋占房屋總量的比重 。 八、社會(huì)福利制度 社會(huì)福利制度 對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買(mǎi)房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買(mǎi)房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 商品的 市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的 ， 金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格 ——利率。 三、未來(lái)收益的貼現(xiàn) 未來(lái)值 是資金未來(lái)價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算 未來(lái)某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值 ，這種計(jì)算稱(chēng)為 未來(lái)收益的 貼現(xiàn) ，其 計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 二、抵押貸款 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長(zhǎng)，管理比較復(fù)雜。 ⑵ 房屋拍賣(mài)后的清償順序 房屋拍賣(mài)所得的 清償順序 是： A支付處分抵押房屋的費(fèi)用， B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣(mài)所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。 股東權(quán)益 E： 特指在該項(xiàng)房地產(chǎn)投資中投資者所投入的 自有資金 。 ⑶杠桿負(fù)作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時(shí)（即 D0） ，形成杠桿的負(fù)作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會(huì)下降。我們也可以構(gòu)造一個(gè)貸款年利率為 9%（即月利率為 %）的月本利和因子表。 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）的比率，也稱(chēng)為貸價(jià)比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財(cái)務(wù)杠桿作用的大小。 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的 實(shí)際控制權(quán)和使用 都還是在 抵押人 方面，抵押權(quán)人對(duì)抵押物并沒(méi)有任何的實(shí)際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請(qǐng)求權(quán)的。（除非雙方有特別的約定） 一般而言， 期前還貸對(duì)放款人是非常不利 的，因此對(duì)該等行為都有約定的罰則。由于攤還方式不同，具體的還款安排也不同，則利率調(diào)整后的還款清單自然也就不同。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長(zhǎng)，借款人、放款人和保險(xiǎn)公司的關(guān)系延續(xù)的時(shí)間也比較長(zhǎng)。即： 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬(wàn)元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說(shuō)明經(jīng)過(guò) 5年的還款， 10萬(wàn)元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 (2 60)=（元） 月還款額 =+=（元） 先息后本法 是嚴(yán)格按照貸款資金的實(shí)際占用時(shí)間來(lái)計(jì)算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計(jì)利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較 貸款比例 /% 經(jīng)營(yíng)收入 /萬(wàn)元 負(fù)債成本（貸款年利息） /萬(wàn)元 權(quán)益收入 /萬(wàn)元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬(wàn)元