【正文】 ?起步 (1984)。 ?2022年 ,上海同業(yè)拆借利率擬成為基準利率 Company Logo （ 二 ） 國庫券 Treasury bills “ 金邊證券 ” １．特點 ? 流動性最高；風(fēng)險最??；交易量大； ? 以貼現(xiàn)形式發(fā)行 ２．品種 (以美國為例 ) ? 期限一般在 1年以內(nèi)，主要有 13周、 26周、 52周和現(xiàn)金管理國庫券幾種。 ? 在拍賣中，財政部將投標的收益從低向高排列。 2. 在發(fā)達市場經(jīng)濟國家，它已經(jīng)是貨幣市場的主要交易品種之一。 1989年后，其他商業(yè)銀行也相繼辦理。 ?業(yè)務(wù)特點： 經(jīng)過銀行承兌，付款有保障； 票據(jù)可背書轉(zhuǎn)讓，流通性強； 出票人需要簽發(fā)時，不必要準備全部貨款，可取得銀行授信支持； 持票人可向銀行貼現(xiàn)。 逆回購：同一內(nèi)容的資產(chǎn)先買進再賣出的合約 。 ?回購市場的參與者主要是金融機構(gòu)、企業(yè)和中央銀行 。 ?資本市場是房地產(chǎn)金融的主要市場，其金融產(chǎn)品有住房儲蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險等。 每個股東所擁有的公司所有權(quán)份額的大小，取決于其持有的股票數(shù)量占公司總股本的比重。 分類 1 ? 固定股息； ? 優(yōu)先分配權(quán)； ? 優(yōu)先求償權(quán)； ? 無參與權(quán)。 ? 構(gòu)成要素 : ? 票面價值 ? 償還期限 ? 利息率 ? 計息方式 ? 債務(wù)人 Company Logo ? 債權(quán)債務(wù)憑證 ? 發(fā)行債券以后公司增加的是債務(wù) ， ? 回收風(fēng)險小 ,利息收益事先約定且固定不變 ? 所有權(quán)憑證 ， “ 利益共享 、 風(fēng)險共當(dāng) ” ? 發(fā)行股票以后公司增加的是資本金 ? 風(fēng)險較大 ， 其收益狀況隨公司的經(jīng)營情況而定 1. 債券 股票 VS Company Logo 2. 種類 ?按照發(fā)行主體 : ? 政府債券 ? 金融債券 ? 公司債券 ?按照發(fā)行期限 : ? 短期 ? 中期 ? 長期債券 ? 按照保障程度 : ? 擔(dān)保債券 ? 抵押債券 ? 信用債券 ? 按利率是否固定 : ? 固定利率債 ? 浮動利率債 Company Logo 政府債券 ?國債 ?政府代理機構(gòu)債券 ?市政債券 Company Logo 國債 ? 發(fā)行國債目的 ?為籌措軍費而發(fā)行戰(zhàn)爭國債 ?為平衡國家財政收支、彌補財政赤字而發(fā)行赤字國債。 Company Logo 2. 私募（ private placement） ?僅向少數(shù)特定投資者發(fā)行證券的一種方式，也稱內(nèi)部發(fā)行。 ? 代銷； ? 助銷； ? 包銷 （ direct issue）：是指發(fā)行人不通過證券承銷機構(gòu)而自己發(fā)行證券的一種方式。 ? 制定交易規(guī)則 ? 信息發(fā)布 ? 仲裁交易糾紛 專門的、有組織的證券集中交易場所。 ? 各國的證券管理機構(gòu)對于證券的上市都作了詳盡的規(guī)定。 ? 由會員 (經(jīng)紀商或自營商 )自愿組成 ,不以營利為目的，自治自律 。 ? 交易的主要是不具備上市條件或不愿上市交易的證券。 直接融資與間接融資各有利弊，相互補充、相互促進。 ?在資本市場上發(fā)行股票、債券，以籌措資金。沒想到，當(dāng)他買完股票幾天以后發(fā)現(xiàn)賠了，他就到證券公司去退。 ” 他說： “ 我已經(jīng)賣不出原來的價錢了，我只要求退錢給我。買完股票之后想不要了，必須通過股市（二級市場）賣出去。 為什么？ 融資形式有銀行作為 中介 ，叫間接融資。 ? 金融中介機構(gòu)不是一般的代理人，而是一個獨立的交易主體 。 這里假定建設(shè)貸款額度為 70萬元 ， 貸款期限為 6個月 ， 所開發(fā)的商品房價值為125萬元 。 Company Logo 第二步 ?清償建設(shè)貸款，商品房屋建設(shè)完工之后，假定開發(fā)商以成本的 125％的價格，即 125萬元出售房屋，開發(fā)商即可用購房者支付的購房款清償建設(shè)貸款本息。 ?（ 1）吸引了社會資金進入抵押市場 ?（ 2）鼓勵抵押資金雜地區(qū)間的流動 ?（ 3）使抵押貸款人能夠?qū)⒌盅浩鯎?jù)變現(xiàn) ?（ 4）平抑抵押資金的供求波動 Company Logo 二級抵押貸款市場結(jié)構(gòu) 抵押貸款人 借款人 投資者 二級 市場機構(gòu) 抵押貸款人 資金 資金 抵押貸款轉(zhuǎn)售 貸款 抵押 抵押 價格 Company Logo ?第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融市場的特點 ?一、我國房地產(chǎn)金融市場的主要特點 ?（一）銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道 ?（二）股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融市場中比重比較小 ? 據(jù) 2022年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 58710家，但只有 100家左右主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的 A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項目的上市公司。根據(jù)中國央行的數(shù)據(jù)， 2022年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的 12%。 ?（二）土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險 ?（ 1）土地儲備中心資產(chǎn)負債率較高。不良貸款包括“次級”“可疑”“損失”三類貸款。 Company Logo ?（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變 ?嚴格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序 ?（ 1）檢查資質(zhì) ?（ 2）審查信用記錄 ?（ 3）密切關(guān)注公司的動向 ?加強土地管理的法律體系建設(shè) Company Logo ?（三）防范“假按揭”風(fēng)險 ? 加強利率管理風(fēng)險 ? （ 1）固定利率 ? （ 2）可變利率 ? 房地產(chǎn)貸款的利率風(fēng)險是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見情 ? 況，引起利率變化，給貸款機構(gòu)帶來損失的可能性。 ?（ 2）貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款。 。 ?（四）規(guī)避房地產(chǎn)與金融風(fēng)險 ?房地產(chǎn)貸款增長迅速 ?房地產(chǎn)投資過熱 ?提高房貸門檻 Company Logo ?三 、 思考題 ? 我國房地產(chǎn)金融市場的特點與動能 。 ? 可變利率抵押貸款一般都是一段時期內(nèi)（優(yōu)惠期）采取固定利率，優(yōu)惠期以后采取與市場利率掛鉤的浮動利率，用這種方式就是為了由借貸雙方共同分擔(dān)利率風(fēng)險。 Company Logo ?（三）個人住房消費貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險 ?（ 1）周期為 38年，存在潛在風(fēng)險 ?（ 2）個人信用系統(tǒng)尚未建立 ?（ 3）“假按揭”等套現(xiàn)行為不斷出現(xiàn) ?“假按揭” ?并不是以真實購房為目的，開放商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行貸款。 ?（ 3）銀行想土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。 2022年 4月，北京房地產(chǎn)金融市場發(fā)行的第一個實行 “ 發(fā)行前向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報備制度 ” 的集