【正文】 ?起步 (1984)。 ?2022年 ,上海同業(yè)拆借利率擬成為基準(zhǔn)利率 Company Logo （ 二 ） 國(guó)庫(kù)券 Treasury bills “ 金邊證券 ” １．特點(diǎn) ? 流動(dòng)性最高；風(fēng)險(xiǎn)最?。唤灰琢看?； ? 以貼現(xiàn)形式發(fā)行 ２．品種 (以美國(guó)為例 ) ? 期限一般在 1年以內(nèi)，主要有 13周、 26周、 52周和現(xiàn)金管理國(guó)庫(kù)券幾種。 ? 在拍賣(mài)中，財(cái)政部將投標(biāo)的收益從低向高排列。 2. 在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，它已經(jīng)是貨幣市場(chǎng)的主要交易品種之一。 1989年后，其他商業(yè)銀行也相繼辦理。 ?業(yè)務(wù)特點(diǎn)： 經(jīng)過(guò)銀行承兌，付款有保障； 票據(jù)可背書(shū)轉(zhuǎn)讓?zhuān)魍ㄐ詮?qiáng)； 出票人需要簽發(fā)時(shí)，不必要準(zhǔn)備全部貨款，可取得銀行授信支持； 持票人可向銀行貼現(xiàn)。 逆回購(gòu)：同一內(nèi)容的資產(chǎn)先買(mǎi)進(jìn)再賣(mài)出的合約 。 ?回購(gòu)市場(chǎng)的參與者主要是金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和中央銀行 。 ?資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融的主要市場(chǎng)，其金融產(chǎn)品有住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。 每個(gè)股東所擁有的公司所有權(quán)份額的大小，取決于其持有的股票數(shù)量占公司總股本的比重。 分類(lèi) 1 ? 固定股息； ? 優(yōu)先分配權(quán)； ? 優(yōu)先求償權(quán)； ? 無(wú)參與權(quán)。 ? 構(gòu)成要素 : ? 票面價(jià)值 ? 償還期限 ? 利息率 ? 計(jì)息方式 ? 債務(wù)人 Company Logo ? 債權(quán)債務(wù)憑證 ? 發(fā)行債券以后公司增加的是債務(wù) ， ? 回收風(fēng)險(xiǎn)小 ,利息收益事先約定且固定不變 ? 所有權(quán)憑證 ， “ 利益共享 、 風(fēng)險(xiǎn)共當(dāng) ” ? 發(fā)行股票以后公司增加的是資本金 ? 風(fēng)險(xiǎn)較大 ， 其收益狀況隨公司的經(jīng)營(yíng)情況而定 1. 債券 股票 VS Company Logo 2. 種類(lèi) ?按照發(fā)行主體 : ? 政府債券 ? 金融債券 ? 公司債券 ?按照發(fā)行期限 : ? 短期 ? 中期 ? 長(zhǎng)期債券 ? 按照保障程度 : ? 擔(dān)保債券 ? 抵押債券 ? 信用債券 ? 按利率是否固定 : ? 固定利率債 ? 浮動(dòng)利率債 Company Logo 政府債券 ?國(guó)債 ?政府代理機(jī)構(gòu)債券 ?市政債券 Company Logo 國(guó)債 ? 發(fā)行國(guó)債目的 ?為籌措軍費(fèi)而發(fā)行戰(zhàn)爭(zhēng)國(guó)債 ?為平衡國(guó)家財(cái)政收支、彌補(bǔ)財(cái)政赤字而發(fā)行赤字國(guó)債。 Company Logo 2. 私募（ private placement） ?僅向少數(shù)特定投資者發(fā)行證券的一種方式，也稱內(nèi)部發(fā)行。 ? 代銷(xiāo)； ? 助銷(xiāo)； ? 包銷(xiāo) （ direct issue）：是指發(fā)行人不通過(guò)證券承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)而自己發(fā)行證券的一種方式。 ? 制定交易規(guī)則 ? 信息發(fā)布 ? 仲裁交易糾紛 專(zhuān)門(mén)的、有組織的證券集中交易場(chǎng)所。 ? 各國(guó)的證券管理機(jī)構(gòu)對(duì)于證券的上市都作了詳盡的規(guī)定。 ? 由會(huì)員 (經(jīng)紀(jì)商或自營(yíng)商 )自愿組成 ,不以營(yíng)利為目的，自治自律 。 ? 交易的主要是不具備上市條件或不愿上市交易的證券。 直接融資與間接融資各有利弊，相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)。 ?在資本市場(chǎng)上發(fā)行股票、債券，以籌措資金。沒(méi)想到，當(dāng)他買(mǎi)完股票幾天以后發(fā)現(xiàn)賠了，他就到證券公司去退。 ” 他說(shuō)： “ 我已經(jīng)賣(mài)不出原來(lái)的價(jià)錢(qián)了，我只要求退錢(qián)給我。買(mǎi)完股票之后想不要了，必須通過(guò)股市（二級(jí)市場(chǎng)）賣(mài)出去。 為什么？ 融資形式有銀行作為 中介 ，叫間接融資。 ? 金融中介機(jī)構(gòu)不是一般的代理人，而是一個(gè)獨(dú)立的交易主體 。 這里假定建設(shè)貸款額度為 70萬(wàn)元 ， 貸款期限為 6個(gè)月 ， 所開(kāi)發(fā)的商品房?jī)r(jià)值為125萬(wàn)元 。 Company Logo 第二步 ?清償建設(shè)貸款，商品房屋建設(shè)完工之后，假定開(kāi)發(fā)商以成本的 125％的價(jià)格，即 125萬(wàn)元出售房屋，開(kāi)發(fā)商即可用購(gòu)房者支付的購(gòu)房款清償建設(shè)貸款本息。 ?（ 1）吸引了社會(huì)資金進(jìn)入抵押市場(chǎng) ?（ 2）鼓勵(lì)抵押資金雜地區(qū)間的流動(dòng) ?（ 3）使抵押貸款人能夠?qū)⒌盅浩鯎?jù)變現(xiàn) ?（ 4）平抑抵押資金的供求波動(dòng) Company Logo 二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 抵押貸款人 借款人 投資者 二級(jí) 市場(chǎng)機(jī)構(gòu) 抵押貸款人 資金 資金 抵押貸款轉(zhuǎn)售 貸款 抵押 抵押 價(jià)格 Company Logo ?第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn) ?一、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要特點(diǎn) ?（一）銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道 ?（二）股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中比重比較小 ? 據(jù) 2022年中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 58710家，但只有 100家左右主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司。根據(jù)中國(guó)央行的數(shù)據(jù)， 2022年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的 12%。 ?（二）土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn) ?（ 1）土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。不良貸款包括“次級(jí)”“可疑”“損失”三類(lèi)貸款。 Company Logo ?（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變 ?嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款程序 ?（ 1）檢查資質(zhì) ?（ 2）審查信用記錄 ?（ 3）密切關(guān)注公司的動(dòng)向 ?加強(qiáng)土地管理的法律體系建設(shè) Company Logo ?（三）防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn) ? 加強(qiáng)利率管理風(fēng)險(xiǎn) ? （ 1）固定利率 ? （ 2）可變利率 ? 房地產(chǎn)貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)情 ? 況，引起利率變化，給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失的可能性。 ?（ 2）貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款。 。 ?（四）規(guī)避房地產(chǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn) ?房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅速 ?房地產(chǎn)投資過(guò)熱 ?提高房貸門(mén)檻 Company Logo ?三 、 思考題 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)與動(dòng)能 。 ? 可變利率抵押貸款一般都是一段時(shí)期內(nèi)（優(yōu)惠期）采取固定利率，優(yōu)惠期以后采取與市場(chǎng)利率掛鉤的浮動(dòng)利率，用這種方式就是為了由借貸雙方共同分擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)。 Company Logo ?（三）個(gè)人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險(xiǎn) ?（ 1）周期為 38年，存在潛在風(fēng)險(xiǎn) ?（ 2）個(gè)人信用系統(tǒng)尚未建立 ?（ 3）“假按揭”等套現(xiàn)行為不斷出現(xiàn) ?“假按揭” ?并不是以真實(shí)購(gòu)房為目的，開(kāi)放商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售方式，套取銀行貸款。 ?（ 3）銀行想土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒(méi)有有效的擔(dān)保措施。 2022年 4月，北京房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)行的第一個(gè)實(shí)行 “ 發(fā)行前向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報(bào)備制度 ” 的集