【正文】 ⑸已完成可行性研究報告。 ⑵需上級審批的應(yīng)進行新的審查手續(xù)，并最終由有決定權(quán)的相關(guān)機構(gòu)或個人批準。 ⑵審查貸款投向是否符合規(guī)定。 在申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，開發(fā)商必須向貸款銀行提供如下資料： ⑴單位資料 包括各種證照、公司章程、會計報表、注冊資料、稅務(wù)資料、房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書、貸款申請報告、公司最高權(quán)力機構(gòu)授權(quán)書、公司主要領(lǐng)導資料、保證人的相關(guān)材料。 對違約貸款的處理包括 9種基本方式 。 ⑶ 房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更 以房屋的所有權(quán)證抵押 的，抵押的設(shè)立是通過產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)在 《 房屋所有權(quán)證 》 上 作 他項權(quán)利記載 ，并同時向抵押權(quán)人頒發(fā) 《 房屋他項權(quán)證 》 ；以預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機關(guān)應(yīng)在 抵押合同 上作記載 。在利率調(diào)整時，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過一年，則在次年 1月 1日起執(zhí)行新利率，因此 必須分段計算還貸清單 。 （質(zhì)）押擔保方式擔保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險手續(xù)。 借款人資格的認定主要是要 確認其 身份真實、合法 ，確認其具有較好的 可信度和償債能力 。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購房提供貸款貼息，以獎勵其忠誠服務(wù)。從法律的角度而言， 抵押權(quán)是擔保物權(quán)的一種 ，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán) —— 用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán) 。主要是因為 —— ? 房地產(chǎn)市場不成熟 ? 法律體系不完備 ? 抵押貸款未能達到標準化 ? 缺乏積極的市場投資者群體 ? 金融市場很不成熟 第四章 個人住房貸款 ? 概述 ? 個人住房貸款的申請、審查和審批 ? 個人住房貸款的發(fā)放 ? 個人住房貸款的貸后管理與貸款償還 第一節(jié) 概述 一、個人住房貸款的概念和特點 個人住房貸款 是指 放款人向借款人發(fā)放的各種用于購買住房的貸款 。為此，有大量具體工作必須走在前面，包括個人金融業(yè)務(wù)服務(wù)全面普及、個人信譽風險的規(guī)范評估、統(tǒng)一的保證機構(gòu)的建立健全、抵押貸款時保證服務(wù)的完整和全面、房屋價值評估機構(gòu)等等。 質(zhì)押或保證貸款是不能方便地轉(zhuǎn)換為標準化債權(quán)的，當然就不能進行二級市場運作。 抵押貸款證券化對金融市場的影響包括： ? 增加銀行資金的流動性，降低銀行風險 ? 增加銀行的有效貸款規(guī)模，創(chuàng)造更多市場需求 ? 增加資金盈余者的投資渠道，減少銀行的吸存壓力 ? 形成財富的“馬太效應(yīng)”，拉動消費和推動經(jīng)濟發(fā)展 抵押貸款的證券化極大地增加了銀行實際控制資金數(shù)量，可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的開發(fā)資金和消費資金，在供給和需求兩個方面支撐市場發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更具活力，對國民經(jīng)濟形成更有力的支持。 抵押擔保債券是由發(fā)行者先建立一個抵押貸款組群，然后向投資者出售，到期日以前按期支付利息，到期時一次過償還本金。 政府的廣泛參與具體包括 —— ? 制定法律法規(guī) ? 提供保險保證 ? 維持市場秩序 ? 維護參與者利益 現(xiàn)代金融市場產(chǎn)品越來越要求標準化，房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展當然也需要按照標準化的原則來組織、開發(fā)和建設(shè)，而政府在這方面的重要作用就是制定標準化規(guī)則，提供標準化管理程序，引導集成商開發(fā)更多針對不同需求的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，使房地產(chǎn)抵押二級市場活力長久，交易成本降低，風險更加分散。 因此，房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展能夠很好地適應(yīng)投資者的投資需求，是金融市場化發(fā)展的重要方向。根據(jù)該法案，聯(lián)邦全國抵押協(xié)會分為 政府全國抵押協(xié)會 GNMA和聯(lián)邦全國抵押協(xié)會，把政府的重要作用由 GNMA來行使，促進了二級市場的迅猛發(fā)展。 貸款銀行出賣債權(quán)，房地產(chǎn)抵押二級市場集成商買入債權(quán)再將其零售給金融市場的分散化投資者。也是房地產(chǎn)金融市場化發(fā)展的重要內(nèi)容。 l 房地產(chǎn)抵押貸款的初級市場與二級市場 l 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的運作 l 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的條件 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押初級市場和二級市場 房地產(chǎn)抵押貸款 是房地產(chǎn)金融的重要組成，其規(guī)模大小、運行是否健康、風險程度高低等，對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有舉足輕重的作用。 將沉淀的財產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)換成金融投資工具； 將銀行集中承擔的風險分散轉(zhuǎn)移給廣大的金融投資者； 將長期的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)換成為短時間的金融產(chǎn)品買賣； 將不同大小的債權(quán)轉(zhuǎn)換成為標準化的小額金融產(chǎn)品。 1970年后又通過了 《 緊急住宅融資法 》 ，成立了 更多的二級市場金融產(chǎn)品集成商 ， 推出了更多的金融產(chǎn)品 ，逐步形成全國性的抵押二級市場。 房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展，為放款銀行創(chuàng)造了大量持續(xù)不斷的資金來源，從而為其增加放款規(guī)模提供了資金保證。 美國政府成立了很多官方和半官方機構(gòu)，充當市場的中介。 抵押擔保傳遞債券是介于傳遞與抵押擔保債券之間的中間產(chǎn)品。 抵押貸款證券化對國民經(jīng)濟的影響是相當廣泛和持久的，既有正面的、好的影響，也可能產(chǎn)生負面的、不好的影響。因為這種債權(quán)關(guān)系不是直接建立在購買的住宅價值之上的，保證人的財產(chǎn)、信譽和質(zhì)押物的價值都會發(fā)生變化，與之相聯(lián)系的關(guān)系當然也會發(fā)生相應(yīng)的變化，從而使得其中的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就非常難以規(guī)范和嚴格。只有這些工作都得到落實，抵押貸款的市場化才真正可以提到議事日程上來。個人住房貸款是一種 擔保貸款 ，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔保，包括 抵押、質(zhì)押和保證 等。 ⑷個人住房抵押貸款可以實行證券化 個人住房抵押貸款可以實行證券化，具體的流程比較復雜，其核心內(nèi)容就是 抵押債權(quán)的標準化集成，然后分割成標準化證券品種在資本市場上交易 。 自營性的個人住房貸款 是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營的住房抵押貸款，也稱 住房按揭貸款 。具體要求包括 8大方面。 。 三、還款方式 目前，商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款的 還款方式 由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定 ，貸款期限在一年內(nèi)的采用 到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上的采用 等額本息還款法（先息后本） 或 等額本金還款（利隨本清）法 ， 累進償還法 正在研發(fā)之中。 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應(yīng)當在變更或者終止之日起 15天內(nèi) ，到原登記機關(guān) 辦理變更或注銷抵押登記手續(xù) 。 二、貸款檔案的建立與管理 個人住房抵押貸款發(fā)放后， 銀行信貸部門必須建立統(tǒng)一的貸款資料庫 ，由專人負責，集中保管 貸款原始資料 。 ⑵項目資料 項目 資料要求更加嚴格，必