【正文】 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場 第一節(jié) 房地產(chǎn)含義 ? 一、房地產(chǎn)的定義 ? 房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。 ? 理解房地產(chǎn)的定義，可以從三個方面來理解，房地產(chǎn)的三要素。 ? (1)、實物 。 ? (2)、權(quán)益 。 ? (3)、區(qū)位。 ? 二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義 ? (一 )、土地的含義 ? 3種不同的認(rèn)識和定義： ? (1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認(rèn)識。 ? (2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體?！? ? (3)、土地是指自然物、自然力或自然資源。 ? 例如，馬克思 (KarlMarx， 1818—1883)認(rèn)為：“經(jīng)濟學(xué)上所說的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動對象?！? ? 英國著名經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾 (A1fredMarshall， 1842—1924)認(rèn)為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈與的物質(zhì)和力量。” ? 公認(rèn)的土地經(jīng)濟學(xué)之父、地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely， 1854—1943)認(rèn)為：“經(jīng)濟學(xué)家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因為它還包括地面上下的東西”，“經(jīng)濟學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的東西”。 ? 對于房地產(chǎn)金融來說，土地不是平面的，而是一個三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍可分為以下 3層： ? ①地球表面，簡稱地表 。 ? ②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間 。 ? ③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。 ? (二 )、建筑物的含義 ? 建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。 ? 廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。 ? 狹義的建筑物主要是指房屋，不包括構(gòu)筑物。 ? 在房地產(chǎn)金融中一般將建筑物作廣義理解。 ? (三 )、其他地上定著物 \附屬物的含義 ? 附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。 ? 其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害。 ? 例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。 ? 僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等。 ? 三、權(quán)益和區(qū)位的含義 ? (一 )、房地產(chǎn)權(quán)益的含義 ? 房地產(chǎn)的權(quán)益： ? 目前，我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有： ? (1)所有權(quán) 。 ? (2)土地使用權(quán) 。 ? (3)地役權(quán) 。 ? (4)抵押權(quán) 。 ? (5)租賃權(quán)。 ? 房地產(chǎn)所有權(quán)可分為： ? (1)單獨所有 。(2)共有 。(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)。 ? 例如：商品住宅中，入戶門以內(nèi)屬于單獨所有 。樓梯間屬于共同所以 。該住宅的土地使用權(quán)可以按建筑面積持份，并享有持份權(quán)，室外部分的公共設(shè)施，因共同關(guān)系構(gòu)成成員權(quán)。 ? 土地使用權(quán)： ? ①建設(shè)用地使用權(quán)可分為：出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、臨時用地土地使用權(quán)。 ? ②宅基地使用權(quán) ? ③土地承包經(jīng)營權(quán) ? 房地產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。 ? 例如一幢房屋，其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。 ? 比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價值就有很大的差異。 ? (二 )、房地產(chǎn)區(qū)位的含義 ? 區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因為房地產(chǎn)不可移動而內(nèi)在化了，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。 ? 房地產(chǎn)的區(qū)位 (location) ：是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。 ? “l(fā)ocation， location and location”是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)最重要的三點，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。 ? 四、房地產(chǎn)的其他名稱 ? (一 )、不動產(chǎn) ? (二 )、物業(yè) ? 中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個詞，香港所講的物業(yè)實質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同。 ? 香港的物業(yè)一詞是從英國的 property一詞翻譯過來的。在英國， property也是指房地產(chǎn)。 ? (三 )、 real estate和 real property ? 在英語中，房地產(chǎn)的名稱為 real estate和 real property，但兩者的含義不完全相同。英語中的land(土地 )、 real estate和 real property是三個相互聯(lián)系、含義越來越寬的術(shù)語： ? Land=土地自身 。 ? Real estate=土地 +土地上的人工物 。 ? Real property=土地 +土地上的人工物 +權(quán)益 ? Real estate和 real property雖然有上述嚴(yán)格區(qū)分，但在一般情況下經(jīng)常是相互通用、不加以區(qū)分的，大多使用 real estate一詞。 第二節(jié) 房地產(chǎn)分類 ? 一、按照房地產(chǎn)用途的分類 ? 按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，然后可以具體分為下列 10類： ? (1)居住房地產(chǎn)： ? 可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)，可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。 ? 集體宿舍可分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。 ? (2)商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。 ? (3)辦公房地產(chǎn)： ? 可分為商務(wù)辦公樓 (俗稱寫字樓 )和行政辦公樓兩類。 ? (4)旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。 ? (5)餐飲房地產(chǎn)：是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。 ? (6)娛樂房地產(chǎn)：是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。 ? (7)工業(yè)房地產(chǎn)：包括廠房、倉庫等。 ? 工業(yè)房地產(chǎn)按照用途，又可分為主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房、動力用廠房、儲存用房屋、運輸用房屋、辦公用房、其他 (如水泵房、污水處理站等 )。 ? (8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站、飼養(yǎng)牲畜用房等。 ? (9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。 ? (10)綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上 (含兩種 )用途的房地產(chǎn)。 ? 二、按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列 5類： ? (1)生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，例如荒地、農(nóng)地。 ? (2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。 ? (3)熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 ? 熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為 ? “三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整 。 ? “五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整 。 ? “七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及場地平整。 ? (4)在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。 ? 按照形象進度可以把在建工程分為：地下室某層，正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等等。 ? (5)現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。 ? 現(xiàn)房按照新舊程度，又可以分為新房和舊房。 ? 其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。 ? 三、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類 ? 按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類。 ? 四、按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式的分類 ? 房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、營業(yè)和自用四種。按照房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，可以把房地產(chǎn)分為下列 4類： ? (1)銷售的房地產(chǎn) 。 ? (2)出租的房地產(chǎn) 。 ? (3)營業(yè)的房地產(chǎn) 。 ? (4)自用的房地產(chǎn)。 ? 五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類 ? 按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列 20類： ? (1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 ? (2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 ? (3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)。 ? (4)共有的房地產(chǎn)。 ? (5)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。 ? (6)有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。 ? (7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行。 ? (8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)。 ? (9)有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。 ? (10)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)。 ? (11)臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)。 ? (12)手續(xù)不全的房地產(chǎn)。 ? (13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。 ? (14)被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。 ? (15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。 ? (16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益。 ? (17)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。 ? (19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。 資料 房地產(chǎn)相關(guān)術(shù)語 ? 五證： ? 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工 程施工許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 和 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，簡稱“五證”。 ? 購房時只需看一下 《 國有土地使用證 》和 《 預(yù)售許可證 》 這“兩證”就行了。 ? 因為如果開發(fā)商未取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 是拿不到 《 國有土地使用證 》 的，未取得上述兩個 《 規(guī)劃許可 證 》 和 《 施工許可證 》 是拿不到 《 預(yù)售許可證 》 的。 ? 公房：公房也稱公有住房，國有住宅。 ? 不可售公房： ? 已購公房：已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。 ? 單位產(chǎn)權(quán)房：單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的