【正文】 世紀(jì)20年代，獨(dú)家住宅的開發(fā)建設(shè)打破了歷史紀(jì)錄，其中1925年的獨(dú)家住宅建設(shè)創(chuàng)下的最高紀(jì)錄，一直到1950年才被打破。從1920年至1930年，美國(guó)的非農(nóng)業(yè)人口擁有住房率增長(zhǎng)了5個(gè)百分點(diǎn)。城市次中心區(qū)和近郊范圍逐步擴(kuò)大；私家汽車增加到數(shù)百萬(wàn)輛；中等收入階層的可支配收入及儲(chǔ)蓄顯著增加。所以,土地開發(fā)商將大量城郊土地重劃為宅基出售。美國(guó)房地產(chǎn)高漲時(shí)期的主要特點(diǎn)是:⑴城郊土地以宅基地形式每天大量進(jìn)入市場(chǎng)流通，但僅配有最基本的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施。⑵只有少量的大型開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模地社區(qū)開發(fā)，社區(qū)配套齊全，有公園、綠化和商業(yè)購(gòu)物中心。（二）花園城市的規(guī)劃與發(fā)展城市花園化的規(guī)劃設(shè)想，最早是由埃比尼澤霍華德（Ebenzer Howard）于1898年提出的，他在撰寫的第一部國(guó)際學(xué)術(shù)專著《未來(lái)的花園城市》中，對(duì)城市未來(lái)建設(shè)向花園化方向發(fā)展的設(shè)想進(jìn)行了系統(tǒng)的論述，并據(jù)此提出了新的設(shè)計(jì)模式，具有一定的超前意識(shí)，為此引起國(guó)際城建規(guī)劃界和建筑界的廣泛關(guān)注。1899年，他又在倫敦成立了“國(guó)際花園城市協(xié)會(huì)”?；羧A德把未來(lái)的花園城市設(shè)想成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立、自我包容、規(guī)模適中的社區(qū)，所有社區(qū)都能提供足夠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，滿足自我需求，比如:工人就業(yè)能夠在社區(qū)內(nèi)就近安置；社區(qū)內(nèi)的公共用地和設(shè)施實(shí)行民主性的自我管理；社區(qū)內(nèi)的綠地、空間和交通等都根據(jù)自然地理環(huán)境進(jìn)行精心策劃；城市主要區(qū)域的各部分之間設(shè)有永久性的綠化隔離帶?；▓@城市的規(guī)劃設(shè)想主要是針對(duì)西方工業(yè)城市由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)迅速發(fā)展而出現(xiàn)的各類問題提出的，諸如:人口密集、衛(wèi)生狀況惡化，犯罪率增加等?；▓@城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)的宗旨?xì)w納起來(lái)有四個(gè)要素，即:環(huán)境改造；社會(huì)改革；城鎮(zhèn)規(guī)劃；區(qū)域規(guī)劃。實(shí)際上，上述四個(gè)要素在規(guī)劃設(shè)計(jì)中很難綜合考慮,一般都只重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)環(huán)境改造和城鎮(zhèn)規(guī)劃兩個(gè)要素，其余兩個(gè)要素很少?gòu)?qiáng)調(diào)，例如最初由尼古拉縣俱樂部區(qū)發(fā)展成為美國(guó)現(xiàn)在的密蘇里州堪薩斯市的城市總體規(guī)劃就是這樣考慮和設(shè)計(jì)的。在美國(guó)，能夠?qū)⒒羧A德花園城市的規(guī)劃思想付諸實(shí)踐而且完美地體現(xiàn)出來(lái)，應(yīng)該說非紐約城市住宅公司莫屬。掌管該公司的亞里山大賓（Alexander Bing）非常熱衷公益事業(yè)，在一戰(zhàn)服役期間，他作為聯(lián)邦政府的住宅顧問，與其兄弟在曼哈頓共同成功地開發(fā)了數(shù)棟豪華公寓。戰(zhàn)后，亞里山大賓開始致力于社會(huì)改革，他與美國(guó)區(qū)域規(guī)劃協(xié)會(huì)聯(lián)合著手這項(xiàng)工作。該機(jī)構(gòu)主要成員有:美國(guó)建筑評(píng)論家劉易斯芒福德，建筑規(guī)劃師克拉倫斯斯坦因，亨利萊特和凱瑟琳鮑爾等。后來(lái)亞里山大賓籌措資金組建成立了城市住宅公司，開始從事美國(guó)花園城市的建設(shè)。將紐約向陽(yáng)花園作為首選開發(fā)項(xiàng)目成功后，該公司又在新澤西州費(fèi)爾羅和曼哈頓等地購(gòu)置了大量土地，并于1928年開始了雷德邦鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)。具有“汽車時(shí)代”之稱的雷德邦鎮(zhèn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的承擔(dān)者是克拉倫斯．斯坦因和亨利萊特兩位著名的建筑規(guī)劃師，規(guī)劃設(shè)計(jì)吸收并綜合了許多創(chuàng)造性成就，時(shí)代感非常強(qiáng)烈，比如通過設(shè)置天橋、地下通道和人行道，實(shí)現(xiàn)人車分流；通過設(shè)置室內(nèi)停車場(chǎng)來(lái)擴(kuò)大無(wú)車輛停放的場(chǎng)地面積和綠地空間，盡可能使交通道路遠(yuǎn)離住宅。這樣的設(shè)計(jì)規(guī)劃可以大大地節(jié)省土地開發(fā)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施的造價(jià)。雷德邦鎮(zhèn)還通過健全完善嚴(yán)格的管理規(guī)章制度以及業(yè)主基金協(xié)會(huì)（注:等同于深圳的業(yè)主委員會(huì)）的監(jiān)督，建立了依靠自主管理的自治社區(qū)，為加強(qiáng)社區(qū)管理建立了一個(gè)新的模式。然而，正當(dāng)雷德幫鎮(zhèn)模式及其規(guī)劃思想為世界各國(guó)普遍接受并開始仿效的時(shí)候，三十年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使之陷入了困境，致使總體規(guī)劃的大部分計(jì)劃落空。因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重地影響了城市住宅公司的經(jīng)營(yíng)，最終被迫宣告破產(chǎn)。盡管結(jié)局不甚理想，但是這個(gè)由私營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商以盈利為目的進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)性和嘗識(shí)性的實(shí)驗(yàn)，給后人留下了許多啟示，成為美國(guó)城市花園化最著名且倍受稱贊的實(shí)驗(yàn)。（三）房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的成立20世紀(jì)初期，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始步入規(guī)范化發(fā)展的軌道，行業(yè)管理機(jī)構(gòu)也相應(yīng)地健全并臻于完善。這是美國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生重大變革和向現(xiàn)代化方向發(fā)展表現(xiàn)出的一個(gè)顯著特征。美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，作為產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有序健康的發(fā)展起到了一定的推動(dòng)和促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)成立的宗旨和職能是:⑴加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)行規(guī)范化運(yùn)作；⑵實(shí)施行業(yè)監(jiān)督；⑶與政府、公眾和其他行業(yè)協(xié)作，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的權(quán)益；⑷參與宏觀調(diào)控，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。美國(guó)最早成立的房地產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)，是美國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)協(xié)會(huì)，于1908年組建成立，為政府批準(zhǔn)的合法行業(yè)機(jī)構(gòu)。同業(yè)協(xié)會(huì)在全美各地設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，協(xié)會(huì)會(huì)員由協(xié)會(huì)經(jīng)過粼選的房地產(chǎn)集團(tuán)構(gòu)成，這些集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小不等，但作為會(huì)員，都享有“參政議政”的權(quán)力以及履行行業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。房地產(chǎn)同業(yè)協(xié)會(huì)的成立對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)專業(yè)的培訓(xùn)教育和理論研究起到了一定推動(dòng)作用。不僅如此，房地產(chǎn)同業(yè)協(xié)會(huì)還參與制定城市規(guī)劃乃至物業(yè)稅收方面的政策規(guī)定，例如美國(guó)二、三十年代最初出臺(tái)的《住宅建筑管理規(guī)定》和《土地行政劃分管理規(guī)定》等等。美國(guó)業(yè)主與物業(yè)管理者協(xié)會(huì)（國(guó)際通稱“BOMA”）和美國(guó)銀行抵押貸款協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱“MBAA”）同在這個(gè)時(shí)期相繼成立。當(dāng)時(shí)，美國(guó)一些中心城市超高層大廈和大型商業(yè)樓宇的興建規(guī)模迅速擴(kuò)大，數(shù)量增多，后來(lái)又以迅猛的發(fā)展勢(shì)頭擴(kuò)展到城市郊區(qū)。業(yè)主與物業(yè)管理者協(xié)會(huì)正是在這樣一種情況下才應(yīng)運(yùn)而生的。業(yè)主與物業(yè)管理者協(xié)會(huì)的主要宗旨是保護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理者的合法權(quán)益，主要職能是結(jié)合現(xiàn)行政策對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行在職專業(yè)培訓(xùn)。美國(guó)銀行抵押貸款協(xié)會(huì)最初稱作“農(nóng)業(yè)銀行抵押貸款協(xié)會(huì)”，直到20年代初期，由于該協(xié)會(huì)的工作重點(diǎn)在城市，故此更名。當(dāng)時(shí)成立的一些住房抵押貸款或按揭公司主要是由房地產(chǎn)代理人，開發(fā)商及人壽保險(xiǎn)公司結(jié)盟而成，旨在通過這樣一個(gè)融資機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)開發(fā)開拓融資渠道，籌措開發(fā)資金。特別是在三、四十年代聯(lián)邦政府新的住宅信貸制度建立后，美國(guó)銀行抵押貸款協(xié)會(huì)的地位越來(lái)越重要，作用也愈來(lái)愈突出。四、大蕭條及二戰(zhàn)時(shí)期——美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展20世紀(jì)20年代，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過較長(zhǎng)的高漲期后，于1929年10月，隨著股票市場(chǎng)的崩潰，驟然滑坡。盡管當(dāng)時(shí)大部分人都認(rèn)為，這種經(jīng)濟(jì)衰落現(xiàn)像只是暫時(shí)的，市場(chǎng)繁榮就在眼前，但事實(shí)證明，這是美國(guó)歷史上持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)最為嚴(yán)重的大蕭條時(shí)期。自1929年始，連續(xù)四年直線下滑，到1933年跌至谷底。據(jù)資料顯示，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)下滑到最低谷時(shí)，美國(guó)平均每四個(gè)人就有一個(gè)失業(yè)者，尋找就業(yè)機(jī)會(huì)極其困難，可以說謀生已經(jīng)到了瀕臨絕境的邊緣?？陀^地講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無(wú)論是在股票市場(chǎng)走向崩潰之前的高漲時(shí)期，還是在其崩潰后的低谷期均屬于一種泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)像，盡管有許多富于冒險(xiǎn)精神的投機(jī)商對(duì)于這種經(jīng)濟(jì)的“硬著陸”，不十分理解或在認(rèn)識(shí)上不夠充分。1926年，美國(guó)大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)達(dá)到了高峰期，可是同在這個(gè)時(shí)期的佛羅里達(dá)州的土地市場(chǎng)卻每況愈下，開始從高峰期趨向衰退的低谷期。此后，美國(guó)各地房地產(chǎn)投資明顯減少，工程建設(shè)項(xiàng)目大量削減，房產(chǎn)銷售有價(jià)無(wú)市，商品房空置率增高，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)都趨于萎縮。盡管如此，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，相對(duì)20年代初期和前十年來(lái)說，無(wú)論從規(guī)模上還是從銷售情況上看，仍舊維持在一個(gè)較高的水平，尤其是寫字樓和公寓的開發(fā)建設(shè)，市場(chǎng)行情依舊看好。但是，到了20年代后期，土地出讓開始明顯減少，靠貸款購(gòu)買房地產(chǎn)期望盡快轉(zhuǎn)手獲利成為泡影，因而許多人拖欠貸款和稅收，最后陷入困境。許多從事二手交易的房地產(chǎn)中間商，因?yàn)樯暾?qǐng)抵押貸款的承諾已無(wú)法履行，致使銀行投放貸款難以預(yù)期收回，流動(dòng)資金逐漸出現(xiàn)缺口，周轉(zhuǎn)困難。面對(duì)這種情況，銀行迫不得已做出停止對(duì)房地產(chǎn)新上項(xiàng)目和已上項(xiàng)目發(fā)放貸款的決定，同時(shí)采取措施追繳到期貸款。這種制約性的惡性循環(huán)，不僅進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑和衰落，而且還導(dǎo)致了許多銀行破產(chǎn)倒閉，數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的人因此而取不回存款，以致所有積蓄都?xì)в谝坏?931年，房地產(chǎn)市場(chǎng)新的一輪投資開發(fā)開始起動(dòng)，銷售租賃市場(chǎng)也隨之運(yùn)行，這種情況的出現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展又充滿希望。然而，到了第二年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷不振，融資困難，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌，許多企業(yè)虧損，破產(chǎn)倒閉。房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售房產(chǎn)空置率居高不下，租售價(jià)格大幅度跌落。至1933年，市場(chǎng)依舊低谷徘徊，按揭難以兌現(xiàn)，平均每天約有1000套按揭房產(chǎn)作抵押償還。據(jù)資料顯示，從1925年歷史上的最高峰到1933年的低潮期，每年新建商品房由937，000套下降到93，000套，平均每年下降90％以上。1931年和1932年，面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)逐步升級(jí)的美國(guó)聯(lián)邦政府，從前任美國(guó)總統(tǒng)郝伯特胡佛到新任總統(tǒng)富蘭克林羅斯福都曾通過議會(huì)推出過多項(xiàng)搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和措施。特別是羅斯福政府的《新法案》提出將破產(chǎn)銀行和證券市場(chǎng)正式重組為聯(lián)邦儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和新的金融機(jī)構(gòu)，試圖通過這些機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，幫助公眾和投資者恢復(fù)信心。為此，美國(guó)聯(lián)邦政府在國(guó)家公共設(shè)施的在建和重建項(xiàng)目上開始注入資金，加大財(cái)力和人力的投入，一方面安置失業(yè)工人再就業(yè)，一方面擴(kuò)大國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模。投資項(xiàng)目包括:道路、橋梁、遂道、高速公路、水壩、電廠、港口、碼頭、鐵路、火車站、公園游樂場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、社團(tuán)活動(dòng)中心和市政大樓以及低租住宅，等等。此外，美國(guó)聯(lián)邦政府還在管理體制上進(jìn)行了一系列改革，對(duì)政府機(jī)構(gòu)設(shè)置作了相應(yīng)的調(diào)整和充實(shí)。例如:REC、PWA、DWA、TVA等都屬當(dāng)時(shí)重新組建成立的機(jī)構(gòu)，對(duì)于加強(qiáng)聯(lián)邦政府與地方政府，政府與私營(yíng)企業(yè)之間的溝通以及建立廣泛的融資渠道和合作關(guān)系，起到了重要的促進(jìn)作用。這些機(jī)構(gòu)都是美國(guó)聯(lián)邦政府為解決失業(yè)和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出的努力。事實(shí)證明，這些努力為大批失業(yè)工人就業(yè)和美國(guó)后來(lái)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，建立了寬松的投資環(huán)境，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件。（一）拯救房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，建立新的房地產(chǎn)金融體制。美國(guó)新屆政府提出規(guī)劃建設(shè)國(guó)家公共設(shè)施，是實(shí)施“兩手戰(zhàn)略”的重要步驟之一，其目的在于，通過一手抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)，一手抓建筑業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)，促使美國(guó)經(jīng)濟(jì)盡快擺脫困境，走向復(fù)蘇。1933年，美國(guó)住宅市場(chǎng)，特別是私營(yíng)住宅市場(chǎng)異常低落，幾乎陷入了全面崩潰的境地，二十年代房地產(chǎn)大發(fā)展時(shí)期建立起來(lái)的房地產(chǎn)金融也因此全部處于癱瘓狀態(tài)，相對(duì)完善的土地合約、抵押貸款、高息貸款、短期貸款和漂浮式付款以及其他各種風(fēng)險(xiǎn)性較高的融資活動(dòng)均停止了運(yùn)作。為擺脫這種困境，根本扭轉(zhuǎn)私營(yíng)企業(yè)住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)面臨的被動(dòng)局面，美國(guó)聯(lián)邦政府采取了各種有效措施，首先對(duì)各種貸款的違約情況進(jìn)行了全面清理，之后又對(duì)房地產(chǎn)金融體制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行了一系列改革，使其運(yùn)行漸趨規(guī)范。美國(guó)聯(lián)邦政府先把儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)的調(diào)整作為住宅金融體制改革的重點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二十年代，美國(guó)用作貸款抵押的物業(yè)約435萬(wàn)套住宅，為住宅開發(fā)和購(gòu)房提供貸款逾150億美元。三十年代初期，這類機(jī)構(gòu)有相當(dāng)一部分因貸款超期，物值高估和新增資本不足等原因而難以維持，最終導(dǎo)致破產(chǎn)。美國(guó)總統(tǒng)胡佛和國(guó)會(huì)針對(duì)這種狀況于1932年提出了金融機(jī)構(gòu)改革的大政方針，通過組建成立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”，對(duì)破產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了合并重組，建立了一種新型的金融體制。這種體制具有以下幾個(gè)特點(diǎn):⑴資本優(yōu)化；⑵便于政策調(diào)控；⑶能夠確保國(guó)家儲(chǔ)蓄資金具有可流動(dòng)性，使之不受商業(yè)銀行短期信貸的影響。對(duì)于建立和擴(kuò)大抵押貸款市場(chǎng)起到了一定的促進(jìn)作用。住宅抵押貸款制度，最初僅僅是考慮物業(yè)的安全性，后來(lái)逐漸開始把側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向借款人的經(jīng)濟(jì)收入和償還能力。這不能不說是一種觀念上的更新，理念上的轉(zhuǎn)變。兩年后，聯(lián)邦政府又成立了“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司”。該公司通過對(duì)儲(chǔ)蓄存款進(jìn)行保險(xiǎn)，加強(qiáng)了儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，因而對(duì)儲(chǔ)蓄存款具有較大的吸引力。儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)用于住房抵押貸款的資金可以享受稅收和其他政策方面的優(yōu)惠。美國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)金融體制在結(jié)構(gòu)上進(jìn)行的另一次重大調(diào)整是在三十年代。1933年和1934年，聯(lián)邦政府先后成立了“購(gòu)房抵押貸款公司”（HOLC）和“聯(lián)邦住房管理局”（FHA）兩個(gè)新的機(jī)構(gòu)。僅購(gòu)房抵押貸款公司一家再放貸30億美元，來(lái)處理拖欠的抵押貸款并為不太了解長(zhǎng)期抵押貸款（15年期）的貸款者發(fā)放長(zhǎng)期抵押貸款，這些資金后來(lái)全部用于購(gòu)房按揭（分期付款年限為15年），從而緩解了大蕭條帶來(lái)的住宅市場(chǎng)不景氣的狀況。（二）聯(lián)邦住房管理局的誕生成立購(gòu)房抵押貸款公司是一個(gè)臨時(shí)性的金融拯救措施，所以它開展了一段時(shí)期的貸款業(yè)務(wù)后，于1936年停止了運(yùn)作。與之不同的聯(lián)邦住房管理局則是一個(gè)永久性的政府機(jī)構(gòu)，它的誕生引發(fā)了住房金融的革命，聯(lián)邦住房管理局為降低貸方投資風(fēng)險(xiǎn)，在機(jī)制上進(jìn)行了大膽的改革創(chuàng)新，率先建立了對(duì)抵押貸款進(jìn)行保險(xiǎn)的制度。這項(xiàng)制度的誕生，后來(lái)一些從未開展過抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)也相繼引入了這種保險(xiǎn)機(jī)制，包括商業(yè)銀行、人壽保險(xiǎn)公司、合作儲(chǔ)蓄銀行和抵押貸款公司在內(nèi)。貸款保險(xiǎn)制度的主要內(nèi)容包括兩個(gè)方面:一是推行分期償還的長(zhǎng)期抵押貸款（即按揭）；二是提高抵押貸款與物業(yè)的價(jià)值比率。后者最先由聯(lián)邦住房管理局提出，第一次抵押貸款，應(yīng)該將該比率提高到80％～90％，還款期限作相應(yīng)地延長(zhǎng)（一般以20～25年為宜），同時(shí)降低利率和減少貸款的手續(xù)費(fèi)，從而取消二次抵押貸款。在美國(guó)房地產(chǎn)金融體制進(jìn)行的各項(xiàng)改革中，聯(lián)邦住房管理局推出的一些舉措，相對(duì)來(lái)說，都比較合理、規(guī)范和完善，例如操作性較強(qiáng)的抵押貸款的估評(píng)方法和廣為推行的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制，以及借方以月計(jì)將財(cái)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)列入償還貸款的定期償還方式等，此外還有一些有助于公平交易，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)金融秩序?yàn)榻鹑谙到y(tǒng)普遍采用的方法和措施。特別是，聯(lián)邦住房管理局推出的抵押貸款保險(xiǎn)制度，不僅規(guī)范，而且大大降低了貸款投資的風(fēng)險(xiǎn)，建立起了全國(guó)性房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)，從而取代了不規(guī)范的地方性市場(chǎng)。整個(gè)住房抵押貸款體制發(fā)生了質(zhì)的變化，即從過去以物業(yè)抵押貸款改為以借款者的預(yù)期收入和償還能力為基礎(chǔ)的貸款。聯(lián)邦住房管理局的另一個(gè)重大舉措，是大力開發(fā)小面積、低成本，適合中等收入階層的小型住宅。聯(lián)邦住房管理局曾對(duì)此做出兩項(xiàng)承諾:第一，為從事這類小型住宅開發(fā)建設(shè)的開發(fā)商進(jìn)行債務(wù)性融資，鼓勵(lì)其進(jìn)行大規(guī)模的新住宅區(qū)開發(fā)；第二，凡獲得聯(lián)邦住房管理局提供的保險(xiǎn)的抵押貸款者，辦理完購(gòu)房手續(xù)即可入住。聯(lián)邦住房管理局推出的這種房地產(chǎn)開發(fā)的新模式，相對(duì)二十年代劃地轉(zhuǎn)讓的開發(fā)形式無(wú)疑有了很大的進(jìn)步。聯(lián)邦住房管理局在物業(yè)和住宅區(qū)管理方面推出的另一項(xiàng)重大舉措是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。這項(xiàng)舉措不僅有助于提高工程設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，進(jìn)一步嚴(yán)格建材設(shè)備的檢驗(yàn)制度，而且對(duì)于完善土地開發(fā)和住宅建設(shè)，也起到了一定的積極作用。聯(lián)邦住房管理局對(duì)土地規(guī)劃工作亦十分