【正文】 世紀(jì)20年代，獨家住宅的開發(fā)建設(shè)打破了歷史紀(jì)錄，其中1925年的獨家住宅建設(shè)創(chuàng)下的最高紀(jì)錄，一直到1950年才被打破。從1920年至1930年，美國的非農(nóng)業(yè)人口擁有住房率增長了5個百分點。城市次中心區(qū)和近郊范圍逐步擴大；私家汽車增加到數(shù)百萬輛；中等收入階層的可支配收入及儲蓄顯著增加。所以,土地開發(fā)商將大量城郊土地重劃為宅基出售。美國房地產(chǎn)高漲時期的主要特點是:⑴城郊土地以宅基地形式每天大量進入市場流通，但僅配有最基本的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施。⑵只有少量的大型開發(fā)商進行大規(guī)模地社區(qū)開發(fā)，社區(qū)配套齊全，有公園、綠化和商業(yè)購物中心。（二）花園城市的規(guī)劃與發(fā)展城市花園化的規(guī)劃設(shè)想，最早是由埃比尼澤霍華德（Ebenzer Howard）于1898年提出的，他在撰寫的第一部國際學(xué)術(shù)專著《未來的花園城市》中，對城市未來建設(shè)向花園化方向發(fā)展的設(shè)想進行了系統(tǒng)的論述，并據(jù)此提出了新的設(shè)計模式，具有一定的超前意識，為此引起國際城建規(guī)劃界和建筑界的廣泛關(guān)注。1899年，他又在倫敦成立了“國際花園城市協(xié)會”?；羧A德把未來的花園城市設(shè)想成一個相對獨立、自我包容、規(guī)模適中的社區(qū)，所有社區(qū)都能提供足夠的經(jīng)濟基礎(chǔ)，滿足自我需求，比如:工人就業(yè)能夠在社區(qū)內(nèi)就近安置；社區(qū)內(nèi)的公共用地和設(shè)施實行民主性的自我管理；社區(qū)內(nèi)的綠地、空間和交通等都根據(jù)自然地理環(huán)境進行精心策劃；城市主要區(qū)域的各部分之間設(shè)有永久性的綠化隔離帶。花園城市的規(guī)劃設(shè)想主要是針對西方工業(yè)城市由于經(jīng)濟建設(shè)迅速發(fā)展而出現(xiàn)的各類問題提出的，諸如:人口密集、衛(wèi)生狀況惡化，犯罪率增加等?；▓@城市的規(guī)劃設(shè)計的宗旨歸納起來有四個要素，即:環(huán)境改造；社會改革；城鎮(zhèn)規(guī)劃；區(qū)域規(guī)劃。實際上，上述四個要素在規(guī)劃設(shè)計中很難綜合考慮,一般都只重點強調(diào)環(huán)境改造和城鎮(zhèn)規(guī)劃兩個要素，其余兩個要素很少強調(diào)，例如最初由尼古拉縣俱樂部區(qū)發(fā)展成為美國現(xiàn)在的密蘇里州堪薩斯市的城市總體規(guī)劃就是這樣考慮和設(shè)計的。在美國，能夠?qū)⒒羧A德花園城市的規(guī)劃思想付諸實踐而且完美地體現(xiàn)出來，應(yīng)該說非紐約城市住宅公司莫屬。掌管該公司的亞里山大賓（Alexander Bing）非常熱衷公益事業(yè)，在一戰(zhàn)服役期間，他作為聯(lián)邦政府的住宅顧問，與其兄弟在曼哈頓共同成功地開發(fā)了數(shù)棟豪華公寓。戰(zhàn)后，亞里山大賓開始致力于社會改革，他與美國區(qū)域規(guī)劃協(xié)會聯(lián)合著手這項工作。該機構(gòu)主要成員有:美國建筑評論家劉易斯芒福德，建筑規(guī)劃師克拉倫斯斯坦因，亨利萊特和凱瑟琳鮑爾等。后來亞里山大賓籌措資金組建成立了城市住宅公司，開始從事美國花園城市的建設(shè)。將紐約向陽花園作為首選開發(fā)項目成功后，該公司又在新澤西州費爾羅和曼哈頓等地購置了大量土地，并于1928年開始了雷德邦鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)。具有“汽車時代”之稱的雷德邦鎮(zhèn)，其規(guī)劃設(shè)計的承擔(dān)者是克拉倫斯．斯坦因和亨利萊特兩位著名的建筑規(guī)劃師，規(guī)劃設(shè)計吸收并綜合了許多創(chuàng)造性成就，時代感非常強烈，比如通過設(shè)置天橋、地下通道和人行道，實現(xiàn)人車分流；通過設(shè)置室內(nèi)停車場來擴大無車輛停放的場地面積和綠地空間，盡可能使交通道路遠離住宅。這樣的設(shè)計規(guī)劃可以大大地節(jié)省土地開發(fā)費用和基礎(chǔ)設(shè)施的造價。雷德邦鎮(zhèn)還通過健全完善嚴(yán)格的管理規(guī)章制度以及業(yè)主基金協(xié)會（注:等同于深圳的業(yè)主委員會）的監(jiān)督，建立了依靠自主管理的自治社區(qū)，為加強社區(qū)管理建立了一個新的模式。然而，正當(dāng)雷德幫鎮(zhèn)模式及其規(guī)劃思想為世界各國普遍接受并開始仿效的時候，三十年代的經(jīng)濟危機使之陷入了困境，致使總體規(guī)劃的大部分計劃落空。因為資金周轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重地影響了城市住宅公司的經(jīng)營，最終被迫宣告破產(chǎn)。盡管結(jié)局不甚理想，但是這個由私營房地產(chǎn)開發(fā)商以盈利為目的進行的風(fēng)險性和嘗識性的實驗，給后人留下了許多啟示，成為美國城市花園化最著名且倍受稱贊的實驗。（三）房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的成立20世紀(jì)初期，美國房地產(chǎn)業(yè)開始步入規(guī)范化發(fā)展的軌道，行業(yè)管理機構(gòu)也相應(yīng)地健全并臻于完善。這是美國社會經(jīng)濟發(fā)展發(fā)生重大變革和向現(xiàn)代化方向發(fā)展表現(xiàn)出的一個顯著特征。美國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，作為產(chǎn)業(yè)管理機構(gòu)，對房地產(chǎn)業(yè)有序健康的發(fā)展起到了一定的推動和促進作用。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會成立的宗旨和職能是:⑴加強行業(yè)管理，進行規(guī)范化運作；⑵實施行業(yè)監(jiān)督；⑶與政府、公眾和其他行業(yè)協(xié)作，維護房地產(chǎn)業(yè)的權(quán)益；⑷參與宏觀調(diào)控，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。美國最早成立的房地產(chǎn)業(yè)管理機構(gòu)，是美國房地產(chǎn)同業(yè)協(xié)會，于1908年組建成立，為政府批準(zhǔn)的合法行業(yè)機構(gòu)。同業(yè)協(xié)會在全美各地設(shè)有分支機構(gòu)，協(xié)會會員由協(xié)會經(jīng)過粼選的房地產(chǎn)集團構(gòu)成，這些集團的經(jīng)營規(guī)模大小不等，但作為會員，都享有“參政議政”的權(quán)力以及履行行業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。房地產(chǎn)同業(yè)協(xié)會的成立對促進房地產(chǎn)專業(yè)的培訓(xùn)教育和理論研究起到了一定推動作用。不僅如此，房地產(chǎn)同業(yè)協(xié)會還參與制定城市規(guī)劃乃至物業(yè)稅收方面的政策規(guī)定，例如美國二、三十年代最初出臺的《住宅建筑管理規(guī)定》和《土地行政劃分管理規(guī)定》等等。美國業(yè)主與物業(yè)管理者協(xié)會（國際通稱“BOMA”）和美國銀行抵押貸款協(xié)會（簡稱“MBAA”）同在這個時期相繼成立。當(dāng)時，美國一些中心城市超高層大廈和大型商業(yè)樓宇的興建規(guī)模迅速擴大，數(shù)量增多，后來又以迅猛的發(fā)展勢頭擴展到城市郊區(qū)。業(yè)主與物業(yè)管理者協(xié)會正是在這樣一種情況下才應(yīng)運而生的。業(yè)主與物業(yè)管理者協(xié)會的主要宗旨是保護業(yè)主和物業(yè)管理者的合法權(quán)益，主要職能是結(jié)合現(xiàn)行政策對物業(yè)管理人員進行在職專業(yè)培訓(xùn)。美國銀行抵押貸款協(xié)會最初稱作“農(nóng)業(yè)銀行抵押貸款協(xié)會”，直到20年代初期，由于該協(xié)會的工作重點在城市，故此更名。當(dāng)時成立的一些住房抵押貸款或按揭公司主要是由房地產(chǎn)代理人，開發(fā)商及人壽保險公司結(jié)盟而成，旨在通過這樣一個融資機構(gòu)，為房地產(chǎn)開發(fā)開拓融資渠道，籌措開發(fā)資金。特別是在三、四十年代聯(lián)邦政府新的住宅信貸制度建立后，美國銀行抵押貸款協(xié)會的地位越來越重要，作用也愈來愈突出。四、大蕭條及二戰(zhàn)時期——美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展20世紀(jì)20年代，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)過較長的高漲期后，于1929年10月，隨著股票市場的崩潰，驟然滑坡。盡管當(dāng)時大部分人都認(rèn)為，這種經(jīng)濟衰落現(xiàn)像只是暫時的，市場繁榮就在眼前，但事實證明，這是美國歷史上持續(xù)時間最長最為嚴(yán)重的大蕭條時期。自1929年始，連續(xù)四年直線下滑，到1933年跌至谷底。據(jù)資料顯示，當(dāng)時市場下滑到最低谷時，美國平均每四個人就有一個失業(yè)者，尋找就業(yè)機會極其困難，可以說謀生已經(jīng)到了瀕臨絕境的邊緣?？陀^地講，房地產(chǎn)經(jīng)濟無論是在股票市場走向崩潰之前的高漲時期，還是在其崩潰后的低谷期均屬于一種泡沫經(jīng)濟現(xiàn)像，盡管有許多富于冒險精神的投機商對于這種經(jīng)濟的“硬著陸”，不十分理解或在認(rèn)識上不夠充分。1926年，美國大部分房地產(chǎn)市場走勢達到了高峰期，可是同在這個時期的佛羅里達州的土地市場卻每況愈下，開始從高峰期趨向衰退的低谷期。此后，美國各地房地產(chǎn)投資明顯減少，工程建設(shè)項目大量削減，房產(chǎn)銷售有價無市，商品房空置率增高，整個房地產(chǎn)市場走勢都趨于萎縮。盡管如此，這個時期的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，相對20年代初期和前十年來說，無論從規(guī)模上還是從銷售情況上看，仍舊維持在一個較高的水平，尤其是寫字樓和公寓的開發(fā)建設(shè)，市場行情依舊看好。但是，到了20年代后期，土地出讓開始明顯減少，靠貸款購買房地產(chǎn)期望盡快轉(zhuǎn)手獲利成為泡影，因而許多人拖欠貸款和稅收，最后陷入困境。許多從事二手交易的房地產(chǎn)中間商，因為申請抵押貸款的承諾已無法履行，致使銀行投放貸款難以預(yù)期收回，流動資金逐漸出現(xiàn)缺口，周轉(zhuǎn)困難。面對這種情況，銀行迫不得已做出停止對房地產(chǎn)新上項目和已上項目發(fā)放貸款的決定，同時采取措施追繳到期貸款。這種制約性的惡性循環(huán)，不僅進一步加劇了房地產(chǎn)市場的下滑和衰落，而且還導(dǎo)致了許多銀行破產(chǎn)倒閉，數(shù)以百萬計的人因此而取不回存款，以致所有積蓄都毀于一旦。1931年，房地產(chǎn)市場新的一輪投資開發(fā)開始起動，銷售租賃市場也隨之運行，這種情況的出現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展又充滿希望。然而，到了第二年，房地產(chǎn)市場仍然低迷不振，融資困難，房地產(chǎn)價格繼續(xù)下跌，許多企業(yè)虧損，破產(chǎn)倒閉。房地產(chǎn)市場的租售房產(chǎn)空置率居高不下，租售價格大幅度跌落。至1933年，市場依舊低谷徘徊，按揭難以兌現(xiàn)，平均每天約有1000套按揭房產(chǎn)作抵押償還。據(jù)資料顯示，從1925年歷史上的最高峰到1933年的低潮期，每年新建商品房由937，000套下降到93，000套，平均每年下降90％以上。1931年和1932年，面臨經(jīng)濟危機逐步升級的美國聯(lián)邦政府，從前任美國總統(tǒng)郝伯特胡佛到新任總統(tǒng)富蘭克林羅斯福都曾通過議會推出過多項搞活房地產(chǎn)市場的政策和措施。特別是羅斯福政府的《新法案》提出將破產(chǎn)銀行和證券市場正式重組為聯(lián)邦儲蓄保險機構(gòu)和新的金融機構(gòu)，試圖通過這些機構(gòu)的運作，幫助公眾和投資者恢復(fù)信心。為此，美國聯(lián)邦政府在國家公共設(shè)施的在建和重建項目上開始注入資金，加大財力和人力的投入，一方面安置失業(yè)工人再就業(yè)，一方面擴大國家基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模。投資項目包括:道路、橋梁、遂道、高速公路、水壩、電廠、港口、碼頭、鐵路、火車站、公園游樂場、學(xué)校、醫(yī)院、社團活動中心和市政大樓以及低租住宅，等等。此外，美國聯(lián)邦政府還在管理體制上進行了一系列改革，對政府機構(gòu)設(shè)置作了相應(yīng)的調(diào)整和充實。例如:REC、PWA、DWA、TVA等都屬當(dāng)時重新組建成立的機構(gòu)，對于加強聯(lián)邦政府與地方政府，政府與私營企業(yè)之間的溝通以及建立廣泛的融資渠道和合作關(guān)系，起到了重要的促進作用。這些機構(gòu)都是美國聯(lián)邦政府為解決失業(yè)和刺激經(jīng)濟增長做出的努力。事實證明，這些努力為大批失業(yè)工人就業(yè)和美國后來經(jīng)濟的復(fù)蘇，建立了寬松的投資環(huán)境，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件。（一）拯救房地產(chǎn)金融機構(gòu)，建立新的房地產(chǎn)金融體制。美國新屆政府提出規(guī)劃建設(shè)國家公共設(shè)施，是實施“兩手戰(zhàn)略”的重要步驟之一，其目的在于，通過一手抓經(jīng)濟建設(shè)，一手抓建筑業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)，促使美國經(jīng)濟盡快擺脫困境，走向復(fù)蘇。1933年，美國住宅市場，特別是私營住宅市場異常低落，幾乎陷入了全面崩潰的境地，二十年代房地產(chǎn)大發(fā)展時期建立起來的房地產(chǎn)金融也因此全部處于癱瘓狀態(tài)，相對完善的土地合約、抵押貸款、高息貸款、短期貸款和漂浮式付款以及其他各種風(fēng)險性較高的融資活動均停止了運作。為擺脫這種困境，根本扭轉(zhuǎn)私營企業(yè)住宅開發(fā)經(jīng)營面臨的被動局面，美國聯(lián)邦政府采取了各種有效措施，首先對各種貸款的違約情況進行了全面清理，之后又對房地產(chǎn)金融體制和競爭機制進行了一系列改革，使其運行漸趨規(guī)范。美國聯(lián)邦政府先把儲蓄貸款機構(gòu)的調(diào)整作為住宅金融體制改革的重點。據(jù)統(tǒng)計，二十年代，美國用作貸款抵押的物業(yè)約435萬套住宅，為住宅開發(fā)和購房提供貸款逾150億美元。三十年代初期，這類機構(gòu)有相當(dāng)一部分因貸款超期，物值高估和新增資本不足等原因而難以維持，最終導(dǎo)致破產(chǎn)。美國總統(tǒng)胡佛和國會針對這種狀況于1932年提出了金融機構(gòu)改革的大政方針，通過組建成立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”，對破產(chǎn)的金融機構(gòu)進行了合并重組，建立了一種新型的金融體制。這種體制具有以下幾個特點:⑴資本優(yōu)化；⑵便于政策調(diào)控；⑶能夠確保國家儲蓄資金具有可流動性，使之不受商業(yè)銀行短期信貸的影響。對于建立和擴大抵押貸款市場起到了一定的促進作用。住宅抵押貸款制度，最初僅僅是考慮物業(yè)的安全性，后來逐漸開始把側(cè)重點轉(zhuǎn)向借款人的經(jīng)濟收入和償還能力。這不能不說是一種觀念上的更新，理念上的轉(zhuǎn)變。兩年后，聯(lián)邦政府又成立了“聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司”。該公司通過對儲蓄存款進行保險，加強了儲蓄機構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，因而對儲蓄存款具有較大的吸引力。儲蓄機構(gòu)用于住房抵押貸款的資金可以享受稅收和其他政策方面的優(yōu)惠。美國聯(lián)邦政府對金融體制在結(jié)構(gòu)上進行的另一次重大調(diào)整是在三十年代。1933年和1934年，聯(lián)邦政府先后成立了“購房抵押貸款公司”（HOLC）和“聯(lián)邦住房管理局”（FHA）兩個新的機構(gòu)。僅購房抵押貸款公司一家再放貸30億美元，來處理拖欠的抵押貸款并為不太了解長期抵押貸款（15年期）的貸款者發(fā)放長期抵押貸款，這些資金后來全部用于購房按揭（分期付款年限為15年），從而緩解了大蕭條帶來的住宅市場不景氣的狀況。（二）聯(lián)邦住房管理局的誕生成立購房抵押貸款公司是一個臨時性的金融拯救措施，所以它開展了一段時期的貸款業(yè)務(wù)后，于1936年停止了運作。與之不同的聯(lián)邦住房管理局則是一個永久性的政府機構(gòu)，它的誕生引發(fā)了住房金融的革命，聯(lián)邦住房管理局為降低貸方投資風(fēng)險，在機制上進行了大膽的改革創(chuàng)新，率先建立了對抵押貸款進行保險的制度。這項制度的誕生，后來一些從未開展過抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)也相繼引入了這種保險機制，包括商業(yè)銀行、人壽保險公司、合作儲蓄銀行和抵押貸款公司在內(nèi)。貸款保險制度的主要內(nèi)容包括兩個方面:一是推行分期償還的長期抵押貸款（即按揭）；二是提高抵押貸款與物業(yè)的價值比率。后者最先由聯(lián)邦住房管理局提出，第一次抵押貸款，應(yīng)該將該比率提高到80％～90％，還款期限作相應(yīng)地延長（一般以20～25年為宜），同時降低利率和減少貸款的手續(xù)費，從而取消二次抵押貸款。在美國房地產(chǎn)金融體制進行的各項改革中，聯(lián)邦住房管理局推出的一些舉措，相對來說，都比較合理、規(guī)范和完善，例如操作性較強的抵押貸款的估評方法和廣為推行的產(chǎn)權(quán)保險制，以及借方以月計將財產(chǎn)稅和財產(chǎn)保險列入償還貸款的定期償還方式等，此外還有一些有助于公平交易，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，維護金融秩序為金融系統(tǒng)普遍采用的方法和措施。特別是，聯(lián)邦住房管理局推出的抵押貸款保險制度，不僅規(guī)范，而且大大降低了貸款投資的風(fēng)險，建立起了全國性房地產(chǎn)抵押貸款市場，從而取代了不規(guī)范的地方性市場。整個住房抵押貸款體制發(fā)生了質(zhì)的變化，即從過去以物業(yè)抵押貸款改為以借款者的預(yù)期收入和償還能力為基礎(chǔ)的貸款。聯(lián)邦住房管理局的另一個重大舉措，是大力開發(fā)小面積、低成本，適合中等收入階層的小型住宅。聯(lián)邦住房管理局曾對此做出兩項承諾:第一，為從事這類小型住宅開發(fā)建設(shè)的開發(fā)商進行債務(wù)性融資，鼓勵其進行大規(guī)模的新住宅區(qū)開發(fā)；第二，凡獲得聯(lián)邦住房管理局提供的保險的抵押貸款者，辦理完購房手續(xù)即可入住。聯(lián)邦住房管理局推出的這種房地產(chǎn)開發(fā)的新模式，相對二十年代劃地轉(zhuǎn)讓的開發(fā)形式無疑有了很大的進步。聯(lián)邦住房管理局在物業(yè)和住宅區(qū)管理方面推出的另一項重大舉措是實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。這項舉措不僅有助于提高工程設(shè)計、施工質(zhì)量，進一步嚴(yán)格建材設(shè)備的檢驗制度，而且對于完善土地開發(fā)和住宅建設(shè)，也起到了一定的積極作用。聯(lián)邦住房管理局對土地規(guī)劃工作亦十分