【正文】 用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。209年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為90 000 000元，已計(jì)提折舊2 700 000元，賬面價(jià)值為87 300 000元。209年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為95 000 000元?！　〖僭O(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的l0%計(jì)提盈余公積。　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本） 　95 000 000（變更日公允價(jià)值）　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 　　　　 2 700 000　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 　　　　　　90 000 000　　　　　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)　　　　　　　　　6 930 000　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　 　　　 770 000　 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理　　　　核算要點(diǎn)：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不產(chǎn)生損益?！　?duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，還是自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)?？颇繉?duì)應(yīng)關(guān)系如下：　　“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”對(duì)應(yīng) “投資性房地產(chǎn)”；　　“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”對(duì)應(yīng)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”；　　“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”對(duì)應(yīng)“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。　　不產(chǎn)生損益：指對(duì)應(yīng)科目金額對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不會(huì)產(chǎn)生差額?！　∽鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)為采用成本模式計(jì)量的房地產(chǎn)時(shí)，按照教材處理?！　　纠?－3】某年7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至某年7月31日，賬面價(jià)值為37 650 000元，其中，原價(jià)50 000 000元，累計(jì)已計(jì)提折舊12 350 000元?！　〖灼髽I(yè)某年8月1日的賬務(wù)處理如下：　　借：固定資產(chǎn) 　　　　　　　　　　50 000 000　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 12 350 000　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——廠房 　　50 000 000　　　　　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　 12 350 000　　【例5－4】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為207年4月15日，為期5年。207年4月15日，這棟辦公樓的賬面余額450 000 000元。已計(jì)提折舊3 000 000元。假設(shè)甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)?！　〖灼髽I(yè)207年4月15日的賬務(wù)處理如下：　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　 450 000 000　　　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　 　　3 000 000　　　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　 　　450 000 000　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）　 3 000 000　　　這種轉(zhuǎn)換方式下，通常公允價(jià)值和賬面價(jià)值不一致，會(huì)產(chǎn)生差額。借記賬戶以公允價(jià)值入賬，貸記賬戶以賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)，之間的差額處理思路總結(jié)如下：　?。?）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 　　[投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)]　　無論公允價(jià)值高或低，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額都計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。　　轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理：　　借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）（投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值）　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本　　　　　　　　　　　　――公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）　　　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借記，金額倒擠）　　【例5－5】208年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。208年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為48 000 000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為47 500 000元，其中，成本為45 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2 500 000元。　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　 　　　　 48 000 000　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）　　　　　45 000 000　　　　　　　　　　　　——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 　2 500 000　　　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　　 500 000　?。?）自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)　　[非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)]　　轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?！　〗瑁和顿Y性房地產(chǎn)――成本 （轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）　　　　累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益（或貸記“資本公積――其他資本公積”）（差額，倒擠）　　　　貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）　　待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，將因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期“其他業(yè)務(wù)收入”科目。　　小結(jié)：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值模式下，公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的，差額計(jì)入資本公積，反之，差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，不論公允價(jià)值是否高于賬面價(jià)值，差額均計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益?！　　纠?－6】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為207年4月15日。207年4月15日，該寫字樓的賬面余額為450 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為410 000 000元，207年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為430 000 000元。208年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于208年6月以460 000 000元出售，出售款項(xiàng)已收訖?！　〖灼髽I(yè)的賬務(wù)處理如下：　?。?）207年4月15日　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本） 410 000 000　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　40 000 000　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　 　　450 000 000　?。?）207年12月31日　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 20 000 000　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 　　　　　　　　　　　　　20 000 000　?。?）208年6月，出售時(shí)　　借：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　460 000 000　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　 460 000 000　　借：其他業(yè)務(wù)成本 　　　　　　　　　　　　　　　430 000 000　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）　　　　 410 000 000　　　　　　　　　　　　——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）　20 000 000　　同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：　　公允價(jià)值變動(dòng)減值40 000 000元－公允價(jià)值變動(dòng)增值20 000 000元＝公允價(jià)值變動(dòng)減值20 000 000元　　借：其他業(yè)務(wù)收入　　　　 　20 000 000　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 　　　20 000 000　　注意：　　本題中企業(yè)在207年12月31日將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目余額結(jié)平，轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后該科目無余額。但在208年6月處置時(shí)，仍需要將持有期間累計(jì)的公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，這是為了反映該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)情況對(duì)其他業(yè)務(wù)收入的影響，使企業(yè)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的收益情況匯總體現(xiàn)在“其他業(yè)務(wù)收入”與“其他業(yè)務(wù)成本”科目中。　　這筆分錄對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)是沒有影響的，因?yàn)檫@筆分錄借貸方均為損益類科目，一借一貸，相互抵銷了?！　】偨Y(jié)：此類題目核算要注意三點(diǎn)：　?。?）轉(zhuǎn)換日的處理特點(diǎn)；　?。?）取得的收入、結(jié)轉(zhuǎn)的成本通過“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”科目核算；　?。?）由于采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，處置時(shí)要將投資性房地產(chǎn)持有過程中累計(jì)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。　　　　　　投資性房地產(chǎn)的處置　　需要注意的要點(diǎn)：　　處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來核算?！　?，采用以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，轉(zhuǎn)換時(shí)若產(chǎn)生資本公積――其他資本公積，則處置時(shí)應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目?！　。钟羞^程中產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益累計(jì)額在處置時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目?！　　纠?－7】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為300 000 000元，乙公司已用銀行存款付清?！　。?）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為280 000 000元，已計(jì)提折舊30 000 000元?！　〖坠镜馁~務(wù)處理如下：　　借：銀行存款　　　　　　　　　　300 000 000　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　300 000 000　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　250 000 000　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）　　　　　 　30 000 000　　　　貸：投資性房地產(chǎn)－－寫字樓　　　　　280 000 000　　（2）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為210 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額40 000 000元?！　答疑編號(hào)911050212]　　甲公司的賬務(wù)處理如下：　　借：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　300 000 000　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　　　　　　　　　　　　　　300 000 000　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　 　　　　　　　　　　　　250 000 000　　　　貸：投資性房地產(chǎn)－－寫字樓（成本）　　　　210 000 000　　　　　　　　　　　?。瓕懽謽牵ü蕛r(jià)值變動(dòng)） 40 000 000　　同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 　　40 000 000　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　　40 000 000　　【拓展】這種情況下，處置時(shí)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入為340 000 000元，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響（不考慮所得稅等因素）金額為50 000 000元（300 000 000－250 000 000）。第六章 固定資產(chǎn)取得價(jià)值構(gòu)成（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的一切合理、必要的支出）=價(jià)款（含增值稅）+運(yùn)雜費(fèi)+包裝費(fèi)+安裝成本+稅金+（資本化的）借款利息+外幣借款折合差價(jià)+分?jǐn)偟墓こ倘藛T工資+專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)+其他間接費(fèi)用（契稅、車輛購置稅、耕地占用稅）等A、外購不需安裝的 借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款B、外購需安裝的 （1）借：在建工程 貸：銀行存款（支付的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)等）（2）借：在建工程 貸：銀行存款（支付的安裝費(fèi)等）（3）借：固定資產(chǎn) 貸：在建工程……達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)C、自行建造 （1）購買工程物資 借：工程物資（含增值稅） 貸：銀行存款（2）領(lǐng)用工程物資 借：在建工程 貸：工程物資（3）領(lǐng)用本企業(yè)產(chǎn)成品 借：在建工程 貸：庫存商品………帳面成本 應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）（4）領(lǐng)用本企業(yè)外購原材料 借：在建工程 貸：原材料（等） 應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）（5）工程物資轉(zhuǎn)做企業(yè)存貨 借：原材料 應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 貸：工程物資（6）聯(lián)合試車發(fā)生費(fèi)用 借：待攤費(fèi)用…………一年內(nèi)攤銷 貸：銀行存款………………支付的費(fèi)用 原材料…………使用本企業(yè)外購材料 應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 應(yīng)付工資……………應(yīng)支付的工資（8）輔助生產(chǎn)車間提供的勞務(wù) 借：在建工程 貸：生產(chǎn)成本輔助生產(chǎn)成本（7）完工交付 借：固定資產(chǎn) 貸：在建工程（8）改擴(kuò)建 借：在建工程 貸：銀行存款（等）（9）改擴(kuò)建變價(jià)收入 借：營(yíng)業(yè)外收入 貸：在建工程（10）參照預(yù)計(jì)可收回凈額①與改擴(kuò)建+（原成本累計(jì)折舊）②熟低確認(rèn)新的投資成本 借：固定資產(chǎn) 營(yíng)業(yè)外支出………②①時(shí) 貸：在建工程C、投資者投入（投資各方確認(rèn)的價(jià)值） 借：固定資產(chǎn) 貸：實(shí)收資本（股本）D、債務(wù)重組（1）收到補(bǔ)價(jià) 借：銀行存款………收到的補(bǔ)價(jià) 固定資產(chǎn) 貸：應(yīng)收賬款（2）支付補(bǔ)價(jià) 借：固定資產(chǎn) 貸：應(yīng)收賬款 銀行存款………支付的補(bǔ)價(jià)D、非貨幣性交易換入（舉例）（1）收到補(bǔ)價(jià)確認(rèn)的收益=補(bǔ)價(jià)/（換出資產(chǎn)）公允價(jià) *（換出資產(chǎn)）帳面價(jià)+補(bǔ)價(jià)/（換出資產(chǎn)）公允價(jià) *應(yīng)交稅金和教育費(fèi)附加 借：銀行存款 固定資產(chǎn) 貸：原材料 應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 營(yíng)業(yè)外收入非貨幣性交易收益（2）支付補(bǔ)價(jià) 借：固定資產(chǎn) 貸：原材料