【文章內容簡介】 第五章 房地產評估的成本法 － 40－ ?估算土地取得成本 ? 土地出讓金或地價款 ? 征地和房屋拆遷安置補償費 ? 有關土地取得的手續(xù)費及稅金 第五章 房地產評估的成本法 － 41－ ?開發(fā)成本 ? 勘察設計和前期工程費 ? 基礎設施建設費 ? 房屋建筑 建安工程費 ? 公共設施建設費 ? 開發(fā)過程的稅費及其他間接費 第五章 房地產評估的成本法 － 42－ ?勘察設計和前期工程費 包括臨時用地、水、電、路、場地平整費；工程勘察測量及工程設計費；城市規(guī)劃設計、咨詢、可行性研究、建筑工程許可證執(zhí)照費等。 第五章 房地產評估的成本法 － 43－ 注意 這一部分費用與土地的 生熟 程度有關。 第五章 房地產評估的成本法 － 44－ ?理解“三地” ? 生地： 指已 完成 土地使用批準手續(xù) (包括土地使用權出讓手續(xù) )可用于建筑的土地，該建筑用地 無 基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通 (通道路和臨時水、電 )條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未搬遷拆除。 ? 毛地： 指已完成土地使用批準手續(xù) (包括土地使用權出讓手續(xù) )， 具有 三通 (通道路和臨時水、電 )或者條件更完備的基礎設施，但 未 進行拆遷的可用于建筑的土地。 ? 熟地： 指 具有 完善的基礎設施，且地面平整，可 用于建筑的土地 第五章 房地產評估的成本法 － 45－ ?基礎設施建設 包括由開發(fā)商承擔的紅線內外的自來水、雨水、污水、煤氣熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明燈建設費用。應以規(guī)劃部門批準的管線綜合圖為依據。 第五章 房地產評估的成本法 － 46－ ?建安工程費 即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應付給建筑商的全部費用。具體包括：建筑安裝工程費、招投標費、預算審查費、質量監(jiān)督費、竣工圖費等。 第五章 房地產評估的成本法 － 47－ ?公共設施 建設費 包括由開發(fā)商支付的建設居委會、派出所、托兒所、自行車棚、公廁等非經營性用房；附屬工程如鍋爐房、熱力點、變電室、開比索、煤氣調壓站的費用和電貼費等；文教衛(wèi)生如中小學、文化站、門診部、衛(wèi)生所用房的建設費用。但商業(yè)網點如糧店、服飾店、菜店、小百貨店等經營性用房的監(jiān)督和費用應由經營者負擔，但按規(guī)定不計入商品房價格。 第五章 房地產評估的成本法 － 48－ ?管理費用 主要指開辦費和開發(fā)過程中支付的管理人員的工資等。 第五章 房地產評估的成本法 － 49－ ?投資利息 土地取得費和開發(fā)成本均要計息 第五章 房地產評估的成本法 － 50－ ?銷售稅費 ? 銷售費用。包括銷售廣告宣傳費、委托代銷費等 ? 銷售稅金及附加。包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加 ? 其他銷售稅費。包括由賣方承擔的印花稅、交易手續(xù)費、產權轉移登記費、土地增值稅等 第五章 房地產評估的成本法 － 51－ ?土地增值稅 土地增值稅的計稅依據為土地增值額。 土地增值額＝轉讓房地產所取得的收入 扣除項目金額。 ? 土地增值稅估價的關鍵是土地增值稅扣除項目金額的估算。但對于納稅人申報的轉讓房地產所取得的收入明顯低于市場價格又無正當理由的，應對其轉讓價格進行評估，核定其轉讓房地產所取得的收入。 第五章 房地產評估的成本法 － 52－ ? 土地增值稅 是房地產行業(yè)的一種稅，針對房地產在 轉讓環(huán)節(jié) 所產生的增值額而征收的一種稅。所得稅 是針對企業(yè)的生產經營所得或個人所得而征收的一種稅，在房地產行業(yè)中，對房地產企業(yè)征收企業(yè)所得稅，對個人租賃、轉讓房地產征收個人所得稅。兩者較為類似的都是對所得收益征稅，但 土地增值稅是屬于交易費用的一種，是計入成本中的。 － 53－ ?舊房地產運用成本法評估的操作步驟 與新建房地產不同 ， 舊房地產評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產功能相同的 、 處于全新狀態(tài)下的房地產的全部合理成本 ，即重置成本 ， 然后估算舊有房地產的損耗 。 第五章 房地產評估的成本法 － 54－ ?計算公式 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產的貶值（包購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產價格＝??第五章 房地產評估的成本法 － 55－ 思考： 土地是否存在貶值？ 第五章 房地產評估的成本法 － 56－ 一般來說，土地不會隨著使用而出現(xiàn) 實體性貶值 ，但當土地使用權被規(guī)定了 使用年限 后，土地使用權就有一個使用壽命的問題。隨著土地使用時間的累加， 剩余使用壽命不斷減少，土地的功效也隨之發(fā)生損失 ，這就是土地價值的年限損耗。另外主要存在 經濟性貶值。 第五章 房地產評估的成本法 － 57－ ?測算地產各種貶值 地產年限 貶值率 =已使用年限 / 法定年限 地產經濟 貶值額 = ：第 i年地產收益損失額； r：地產收益損失折現(xiàn)率 n：地產收益損失折現(xiàn)率 nnii rR??????? )1(1??iR第五章 房地產評估的成本法 － 58－ ?舊 房地產重置成本測算 ? 可采用 房地分估 的方式 土地的重置成本不一定采用成本法 ， 也可采用市場法 ， 因為成本法較適合新開發(fā)的土地 。 這里主要是估算建筑物的重置成本 。 第五章 房地產評估的成本法 － 59－ ?估算建筑物的重置成本 ? 直接法 ? 間接法 第五章 房地產評估的成本法 － 60－ 第五章 房地產評估的成本法 ?直接法 指在 近鄰地區(qū)或同一供應范圍內 的類似地區(qū)中 ， 尋找與待估建筑物 相類似的新建筑物 的實際總造價及各構成部分的明細價 ， 以此為基礎 ， 經適當 修正 后求取重新建造價格 。 實際估算中 ， 通常經過分析 、 測算和修正 ， 得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價 ， 再乘以待估建筑物的總面積 。 － 61－ 第五章 房地產評估的成本法 ?間接法 根據待估建筑物各構成部分所使用的材料的種類 、 品