房地產(chǎn)價(jià)格培訓(xùn)課件-資料下載頁(yè)
2025-01-03 05:57本頁(yè)面
【正文】 記及相應(yīng)的證書； ? 后者不僅注意到了這些問(wèn)題，同時(shí)認(rèn)識(shí)到浴場(chǎng)作為一種特許經(jīng)營(yíng)公共場(chǎng)所，有相應(yīng)的特許經(jīng)營(yíng)許可和證書 。抵押人承諾，一旦發(fā)生估價(jià)對(duì)象的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)將隨之一并讓渡相應(yīng)的權(quán)利，保證估價(jià)對(duì)象延續(xù)的合法使用和最高最佳使用。 三、供求原則 ? 供求原則表述了房地產(chǎn)的商品價(jià)格特性，其價(jià)格與供給量成反比，與需求量成正比。 1998年唐山市二手房?jī)r(jià)格的房?jī)r(jià)與新建商品房市場(chǎng)相比差距較大； 2023年二手房單價(jià)高于同類新建商品房單價(jià)。 原 因？ 四、替代原則 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 ? ? 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 ? 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格成交，任何賣者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格成交，最終是類似的房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。 經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。 （ 1）由相近效用的房地產(chǎn)已知價(jià)格推算估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格； （ 2）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，要考慮相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格 。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是將動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)格，鎖定在靜態(tài)的時(shí)點(diǎn)上，為評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格提供靜態(tài)的分析點(diǎn)和確定的明確的參照物系。例如在動(dòng)拆遷估價(jià)中，不論是被拆遷房，還是安置房都鎖定在房屋拆遷許可證批準(zhǔn)的時(shí)點(diǎn)上，它們雖然分布的空間位置不同，但在時(shí)間的結(jié)合點(diǎn)上都是一致的。時(shí)點(diǎn)截取的房市斷面價(jià)格水平的一致性也體現(xiàn)了動(dòng)拆遷及安置價(jià)格結(jié)算的公平一致性。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過(guò)去的狀況 (現(xiàn)在已不存在了 )和損毀后的狀況的對(duì)比來(lái)評(píng)估。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。 六、獨(dú)立、客觀與公正原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)必須站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出 對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。 七、謹(jǐn)慎原則 存在不確定因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 演講完畢，謝謝觀看！
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