房地產(chǎn)價(jià)格培訓(xùn)課件-文庫吧資料
2025-01-07 05:57本頁面
【正文】 年折現(xiàn)率為 10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的 2%。 現(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值 。 ? 第二，如果放棄資金的使用權(quán)力，相當(dāng)于付出一定的代價(jià)。 六 、 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格：是指成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格 名義價(jià)格：是在成交日期時(shí)講明 ， 并不是一次付清 ? 如一套住宅 100m2，單價(jià) 3000元 / m2，總價(jià)三十萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有以下不同情況： （ 1）成交日期一次付清； （ 2）分期支付，第一期于成交日期支付 10萬元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬元。 ?再次抵押價(jià)值 =2023 （ 5000010000）/50000260/65%200=1000(萬元） 五 、從產(chǎn)權(quán)進(jìn)行劃分 所有權(quán)價(jià)格：所有權(quán)是最完整最重要的權(quán)利，設(shè)有其他權(quán)利會(huì)降低其價(jià)格； 使用權(quán)價(jià)格：大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是使用權(quán)價(jià)格。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)為 65%。開發(fā)商拖欠施工單位建設(shè)款 200萬元。 抵押貸款額度 =抵押價(jià)值 貸款成數(shù) 抵押價(jià)值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 法定優(yōu)先受償款 再次抵押價(jià)值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 — 法定優(yōu)先受償款 — 已貸款余額 /社會(huì)一般貸款成數(shù) 例題： ? 某商品住宅在建工程建設(shè)用地總面積 25000m2，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000m2，已完成總投資的 80％，開發(fā)商以 5000元／ m2的價(jià)格預(yù)售了其中 100套，建筑面積共計(jì) 10000m2 ，預(yù)購人按房?jī)r(jià)的 70%辦理了個(gè)人住房抵押貸款。 優(yōu)先受償款：拖欠建設(shè)工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額和其他法定優(yōu)先受償款。 保險(xiǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)投保時(shí)為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。 四、 從不同目的和狀態(tài)劃分 買賣價(jià)格 租賃價(jià)格：租金 抵押價(jià)值：以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。 ? 標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)土地管理的需要 ， 在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上 ， 修訂評(píng)估出一定時(shí)期 、 一定條件下 ， 能代表不同區(qū)位 、 不同用途的標(biāo)志性宗地的價(jià)格 。 如：甲土地單價(jià) 700元 /平米（容積率 5），乙 510元 /平米（容積率 3），如房?jī)r(jià) 1200元 /平米，造價(jià) 900元 /平米，試比較利潤(rùn)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的種類 市場(chǎng)價(jià)格 理論價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 成交價(jià)格 公開市場(chǎng)價(jià)值 成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格圍繞理論價(jià)格上下波動(dòng) 一個(gè)良好的評(píng)估價(jià) =正常成交價(jià) =市場(chǎng)價(jià)格 公開市場(chǎng)： 正常成交價(jià)格形成的條件 （ 7點(diǎn) ） ： ， 完全出于自愿 ， 了解市場(chǎng)價(jià)值 ：力圖以最小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)去 追逐和獲得自身最大的利益 、 不易急于出售成購買 二、從價(jià)格單位來劃分 總價(jià)格： 一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格，不能反映房地產(chǎn) 價(jià)格水平的高低； 單位價(jià)格 ：每單位土地、建筑物或房地的價(jià)格，可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低； 樓面地價(jià) ：每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 理論價(jià)格：在合理的市場(chǎng)上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格 公開市場(chǎng)價(jià)值：在公開市場(chǎng)上最有可能形成的價(jià)格。
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