房地產(chǎn)住宅價格表的制作培訓(xùn)課件-文庫吧資料
2025-01-10 21:15本頁面
【正文】 面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對 . 價格 : ? 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。實用率247。 ? 增值系數(shù)（折算率） 考慮因素： 將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑 凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 陽臺： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性； 露臺： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。 低層看小面積園林，起價可適中 中低層看園林 價格可拔高些 中高層景觀較差，視野一般 應(yīng)壓低其價格 高層視野采光較好，價格可適度拉高 ? 沙漏模式 案例 小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中 價格分布：拉高中低層價格 ,壓低中高層價格 ,低層和高層價格適中； 適用范圍：向園林 ,樓距適中。 低層看小面積園林，起價可適中 中低層無景觀視野差，價格不宜高 中高層視野好 價格開始攀升 高層視野好，但無景觀，價格不宜太高 ? 橢圓模式 案例 朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為 58層汽車維修廠、醫(yī)院 價格分布：拉高中高層價格 ,降低中低層價格 ,低層和高層價格適中； 適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。 低層看園林 可拉高其價格 中層景觀一般，視野較窄，價格不能高 高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理） ? 倒梯形模式 案例 看小區(qū)園林，樓距小 價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格； 適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。 低樓層無景觀，價格不能高 高層層無景觀，視野差，價格不能高 中層單位承擔(dān)主要的價格壓力 ? 梯形模式 案例 朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小 價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格； 適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。 ? 矩形模式 案例 向小區(qū)，看水景，視野好 價格分布：價格直線（ y=x+b）上升 ,層差相同，各樓層單位價格適中； 適用范圍：景觀視野較佳的單元。 ? 一、定價目標(biāo) 二、價格制定 公式 取值 步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 水平系數(shù) =∑各因素的價格差幅分值 10247。 ? 實用率 —— 等于套內(nèi)建筑面積247。 ? 贈送面積 —— 不計容積率部分的水平投影面積。 ? 增值系數(shù) —— 反映贈送面積等方面的增值。 ? 特殊系數(shù) \干擾 —— 反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素； ? 垂直系數(shù) \層差 —— 反映各戶型在垂直方向的價值差異。建筑面積） （推薦） ?公式源自市場比較法； ?以均價為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）； ?系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)； ?通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅； 注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸 1處理 借鑒：市場比較法公式 評估價格 =參照物市場價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) ? 參數(shù)釋義 ? 均價 —— 項目要實現(xiàn)的均價。建筑面積 ? 方法二、系數(shù)修正法 單價 =均價綜合系數(shù) =均價（ 1+水平系數(shù)）（ 1+垂直系數(shù)）（ 1+特殊系數(shù)）（ 1+增值系數(shù)） =均價（ 1+水平系數(shù)）（ 1+垂直系數(shù)）（ 1+特殊系數(shù)） （ 1+∑贈送面積折算率247。層差 － 干擾 ] （建筑面積 +贈送面積折算率247。建筑面積 修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng) 或 =單價 已考慮贈送面積 （建筑面積 +折算后的贈送面積）247。建筑面積 ={[試算價（ 1+水平系數(shù)）177。建筑面積 =（總價 不考慮贈送面積 +總價 贈送面積 ） 247。住宅價格表的制作 ? 一、定價目標(biāo) 二、價格制定 公式 （重點） 取值 （重點） 步驟 三、價格審核 （重點） 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 中原你給我賣高點價，可以不用開盤當(dāng)天就賣完 現(xiàn)在窮啊?。? 房子都買不起了！ 定價唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快 D賣曬收錢 發(fā)展商 客戶 代理商 ? ? 快速、均衡、銷售控制 ? 合理的價位 ? 定價方法取得發(fā)展商認(rèn)同 目 標(biāo) ? 一、定價目標(biāo) 二、價格制定 公式 取值 步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 銷售總額 折前 綜合折扣 實收均價 =
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