【文章內(nèi)容簡介】 目檔次接近，客戶目標(biāo)均為中低收入人群。2．長樂坊（1）項(xiàng)目簡介：長樂坊位于環(huán)城東路小東門外，交通便利，朝陽門，繁華中的便捷交通環(huán)境，地鐵一號線亦貫通于此，兩分鐘漫步通途。在悠然之間即可暢達(dá)全城，坐享城市繁華帶來的舒適生活。長樂坊毗鄰環(huán)城公園，駐足遠(yuǎn)眺，大好風(fēng)光便可盡收眼底。舉足之外又是興慶公園，漫步其間，回歸自然，樂景怡情，城市之美，了然于心。（2）戶型結(jié)構(gòu)分析：建筑結(jié)構(gòu)為剪力墻結(jié)構(gòu)，戶型區(qū)間為項(xiàng)目主力戶型面積區(qū)間為103126平米，空間尺度合理寬敞。住宅類主力戶三居108平米，三居103平米。（3）價格分析：浐灞一號近15天的銷售價格無變動，漲幅為0%；近30天的銷售價格上漲了500元，%；與本項(xiàng)目2011年11月4好對外報(bào)出的6800元相比，銷售價格累計(jì)上漲了500元，%。（4）銷售分析：字開盤來銷售狀況良好。（5）優(yōu)勢：地鐵沿線，投資地產(chǎn)，小東門外地段好，出行也方便。周圍配套比較齊全，周邊有環(huán)城公園，周圍居住氛圍濃厚，生活方便，周圍很繁華，是個成熟的居住地段，十分適宜長期居住。（6）劣勢：公攤面積比較大，基本在22%25%。周圍生活服務(wù)配套少，人流量稀少人文居住環(huán)境不好，等到周邊其它大型社區(qū)入住后會有所改善，需要時間較長。（7）與本項(xiàng)目可比原因：周邊的道路比較擁堵，社區(qū)地塊比較分散，物業(yè)不易管理，周圍居住環(huán)境面貌陳舊，路面整潔度差，附近有工廠排煙，高層容易受到污染。高峰期交通擁堵。3．（1）項(xiàng)目簡介：位于西安市東郊正在崛起的浐灞生態(tài)區(qū)南側(cè)，南靠白鹿塬，北接紡織城，小區(qū)西邊的浐河又被西安市政規(guī)劃為浐灞管委會大水大綠工程帶，從整個區(qū)域板塊來看，整個小區(qū)處于依山傍水的自然環(huán)境當(dāng)中。國際幸福城總占地785，建筑面積200余萬㎡，由陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥資26億元人民幣打造的高檔住宅區(qū)。項(xiàng)目建成后是浐河?xùn)|岸又一枚璀璨明珠。（2）戶型結(jié)構(gòu)分析：戶型區(qū)間為43平米余平米到130余平米，兩室兩廳和82..53平米，兩室兩廳。（3）價格分析：該樓盤近一個月的銷售價格保持不變均為6500，漲幅為0%；近一年內(nèi)的銷售價格上漲了1000元，漲幅為15%。（4）銷售分析：項(xiàng)目銷售狀況良好，銷售前景甚佳。（5）優(yōu)勢：國際幸福城位于西安市東部正在崛起的浐灞生態(tài)區(qū)南側(cè)，風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境好，附近無污染企業(yè)，毗鄰咸寧路干道，地鐵沿線，距離三環(huán)高速入口非常近，距離紡織城生活圈近，房子戶型設(shè)計(jì)合理，便宜實(shí)用。（6）劣勢：目前樓盤周邊配套不完善，需改造區(qū)域很多，距離醫(yī)院學(xué)校銀行均有一定距離，等周邊樓盤入住后會有所改善。目前舊廠區(qū)改造，環(huán)境很差，經(jīng)常有大型車輛經(jīng)過。（7）與本項(xiàng)目可比原因：，周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施較為接近，目標(biāo)客戶類似，小區(qū)居住環(huán)境相仿。借鑒以上競爭樓盤，本項(xiàng)目要充分利用好自身地理優(yōu)勢及項(xiàng)目的特色，更注重項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊環(huán)境等的建設(shè)，在價格上進(jìn)行慎重的考慮，努力使其成為性價比最高的樓盤。并且為購房者營造良好的生活氛圍，提供便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。地段：位于幸福南路與建工路交匯處。交通發(fā)達(dá)，距離市中心大約30分鐘車程，距離適中。生活服務(wù)：周邊生活配套完善成熟生活氛圍濃厚，學(xué)校、商業(yè)、娛樂、餐飲、醫(yī)療、金融、通信等等一應(yīng)俱全，并且周邊高校較多具有良好的文化氛圍及娛樂休閑便捷消費(fèi)場所；升值空間：隨著“千畝幸福林帶”項(xiàng)目的正式啟動，東郊的房地產(chǎn)有很大的升值空間，環(huán)境的優(yōu)化必將會吸引更多消費(fèi)者，并且，近兩年該區(qū)域住宅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，已經(jīng)形成一個城東區(qū)主要的居住圈，整體居住人氣極佳。價格水平：價格較周邊其他小區(qū)要高。容積率：項(xiàng)目的容積率較高，為5，在一定程度上限制了項(xiàng)目的品質(zhì)規(guī)劃。配套設(shè)施：目前周邊配套設(shè)施缺乏，煤暖供應(yīng)在入住后短期內(nèi)難以到位；整體市場：近幾年西安是房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但整體市場仍運(yùn)行良好，整個市場后期看好；生態(tài)環(huán)境：隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，市民對綠色健康文化環(huán)境的需求較為迫切，西安市城東的“千畝幸福林帶”工程有效改善了城東乃至西安市的生態(tài)環(huán)境，使得城東成了高尚住宅區(qū)、旅游度假區(qū)及城市新的副中心。潛在價值：城東區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)的步伐的加快，浐灞生態(tài)區(qū)的快速發(fā)展、紡織城改造開始動工以及地鐵修建，項(xiàng)目位于城東區(qū)有著潛在巨大的升值空間。房產(chǎn)政策：國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場。競爭對手：西安是東郊區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項(xiàng)目，這將不可避免的對本項(xiàng)目后期入市造成一定影響，分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，且對本項(xiàng)目的市場競爭力帶來壓力和沖擊?？蛻羟闆r：客戶置業(yè)謹(jǐn)慎，這也為市場的銷售情況帶來了一些負(fù)面影響。項(xiàng)目的價格定位采用目前國際和國內(nèi)通用的市場比較法。市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理，替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價格總是相互牽制，趨于一致。因此在評估某一房地產(chǎn)的價格時，可以用類似房地產(chǎn)的已知交易價格比較求得估價對象房地產(chǎn)的未知價格。只要收集的資料與待估房地產(chǎn)之間具有一定的相關(guān)性，而且通過比較，其相關(guān)程度又均能滿足當(dāng)事者的效用欲望，這些資料就視為可比的交易實(shí)例。當(dāng)以這些交易實(shí)例作依據(jù)，與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較、檢查修正后，就可以評估出待估房地產(chǎn)的價格。這時，交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)之間就產(chǎn)生了替代關(guān)系。項(xiàng)目總體定價采取穩(wěn)定價格價策略，根據(jù)對城東房地產(chǎn)市場的供給調(diào)查，選取與項(xiàng)目相近的三個樓盤作為可比實(shí)例，運(yùn)用市場比較法，確定項(xiàng)目的價格，選取的三個可比實(shí)例為：、龍城四季、長樂坊。項(xiàng)目長樂坊龍城四季成交價格6500元/㎡6800元/㎡7000元/㎡開盤日期2011082011042011031．交易情況分析交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準(zhǔn)，三個可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。2．房地產(chǎn)狀況分析房地產(chǎn)狀況修正表房地產(chǎn)狀況權(quán)重幸福東岸可比實(shí)例長樂坊龍城四季交通便利度10096101周邊環(huán)境1009899配套設(shè)施10097101地理位置10098101102小區(qū)規(guī)模10010199102小區(qū)環(huán)境10095100建筑規(guī)模10010199100樓宇素質(zhì)10098面積戶型10098102工程質(zhì)量10099100100合計(jì)11003．交易日期情況分析可比實(shí)例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點(diǎn)時的價格，是應(yīng)該在估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點(diǎn)不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點(diǎn)），房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。由上可知，龍城四季的銷售價格比較穩(wěn)定，近一年內(nèi)價格變動率為0%，長樂坊變動較大，%，近一年內(nèi)價格變動率為15%。4．測算本項(xiàng)目正常市場價格（1）求取交易情況修正系數(shù)由上述交易情況分析指，交易情況系數(shù)調(diào)整為1；（2）求取交易日期調(diào)整系數(shù)考慮到房地產(chǎn)整個市場狀況及國家的一些宏觀政策，交易日期調(diào)整系數(shù)確定為如下所示：龍城四季=（1+0%）=；長樂坊=（1+4%）=；=（1+5%）=；（3）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)龍城四季房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/；長樂坊房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/；：100/；（4）求取比準(zhǔn)價格計(jì)算公式：比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)調(diào)整系數(shù)；龍城四季：7000**1*100/≈6935元/㎡；：6500**1*100/≈6890元/㎡；長樂坊：6800**1*100/≈6964元/㎡；（5）權(quán)重的確定對個案例的權(quán)重確定如下：龍城四季：；長樂坊：；：；（6）最終定價將上述三個比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：高層住宅的單價=6935*+6890*+6964*≈6900元/㎡，將均價取整為6900元/㎡。根據(jù)市場的需要，充分利用項(xiàng)目在區(qū)位特征、交通條件、商業(yè)氛圍等方面的優(yōu)勢，借助“人文居住”、“環(huán)保節(jié)能”等新理念的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進(jìn)而確定項(xiàng)目的市場目標(biāo)客戶群體，客戶群體大概為有穩(wěn)定的收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求生活質(zhì)量。注重實(shí)用性，對房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、社區(qū)規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量等的要求較高。1．東郊區(qū)所屬區(qū)域及其他地區(qū)的剛剛參加工作的上班族；2．為結(jié)婚要購買婚房的人群；3．東郊及其他地區(qū)準(zhǔn)備投資的人群；4．對現(xiàn)居住宅的區(qū)位條件、小區(qū)配套、生活環(huán)境等綜合因素不是特別滿意，想要改善居住條件的人群。東郊房地產(chǎn)市場的基本情況1．房地產(chǎn)市場處于接近繁榮的階段；2．市場競爭較為激烈，需要利用創(chuàng)新取勝；3．目前高層住宅銷售較好，均價在6300元/㎡以上，中高層住宅幾乎沒有；墅尚未顯現(xiàn)。依據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域特征、區(qū)位優(yōu)勢、交通條件和自身要素，本項(xiàng)目具體功能定位如下：1．充分發(fā)揮創(chuàng)新化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)先原則，創(chuàng)造一個獨(dú)具特色的居住生活環(huán)境；2．堅(jiān)持以“科學(xué)、環(huán)保、節(jié)能、以人為本”為原則，建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)，構(gòu)建和諧的現(xiàn)代化小區(qū)；創(chuàng)造舒適優(yōu)美的商業(yè)、居住、生活空間，營造和諧的鄰里關(guān)系。項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)本著創(chuàng)新、實(shí)用、舒適的原則，把“現(xiàn)代化”、“智能化”、“環(huán)保節(jié)能”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)商務(wù)、居住新概念。結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)域特征，提出項(xiàng)目的形象定位初步如下：人居理念的特色人文社區(qū)；“科學(xué)、環(huán)保、和諧”的高尚小區(qū)；集環(huán)保、節(jié)能于一體的時尚小區(qū)；根據(jù)對客戶群體的初步定位以及對項(xiàng)目的SWOT分析，一方面應(yīng)充分考慮主要客戶群體的未來商務(wù)、居住和生活需求，另一方面要充分挖掘項(xiàng)目地處地段的區(qū)位優(yōu)勢，在商業(yè)服務(wù)、居住環(huán)境等方面突顯特色，在配套設(shè)施方面有針對性的設(shè)置符合主要客戶群體的餐飲、娛樂，休閑娛樂設(shè)施和商務(wù)服務(wù)設(shè)施，大力提升項(xiàng)目自身品質(zhì)，力求營造一個環(huán)境優(yōu)雅、特色鮮明的高尚住宅。本項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)戶型面積區(qū)間（㎡）所占比例二室二廳二衛(wèi)%二室二廳一衛(wèi)；%三室二廳二衛(wèi)%四室二廳二衛(wèi)%一室二廳一衛(wèi)；%在建筑風(fēng)格方面，以現(xiàn)代化簡約型風(fēng)格為基調(diào)，建筑型態(tài)以高層為主。戶型上以中小戶型為主、大戶型為輔。結(jié)構(gòu)上采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時靈活組合，調(diào)整平面空間構(gòu)成。綜合以上幾點(diǎn)，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：綠色人文科技創(chuàng)新環(huán)保的高尚住宅小區(qū)。第三章 區(qū)域現(xiàn)狀與項(xiàng)目建設(shè)條件本項(xiàng)目即“幸福東岸”，位于城東幸福南路與建工路交匯處（千畝幸福林帶以東）。（1）幼稚園：西安東方幼兒園、陜鋼幼兒園、西信幼兒園、秦川幼兒園、陽光幼兒園、東新明珠幼兒園等近十所； （2）中小學(xué)：西安東方中學(xué)、西安東方中學(xué)二部、西安東方小學(xué)、西信中學(xué)、西安市第八十三中學(xué)、西安市理工大附小、西安市理工大附中、西安市第二聾啞學(xué)校、西安市二十八中、西安市東新高中、西安市新城區(qū)韓森寨小學(xué)、秦川中學(xué)、秦川小學(xué)、西安交通大學(xué)陽光中學(xué)、陽光小學(xué)、西安交通大學(xué)附中、附小、鐵一中等； （3）綜合商場：立豐購物廣場、百盛商場、沃爾瑪超市、華潤萬家超市、建工路綜合市場，西部食品批發(fā)市場，西北輕工業(yè)市場，仁和服裝市場，義烏市場，金海市場等； （4）醫(yī)院：西京醫(yī)院、陜西省建材醫(yī)院（陜西省第四醫(yī)院）、西安市東方醫(yī)院、解放軍五一八醫(yī)院、陜西冶金醫(yī)院、西安市華山中心醫(yī)院、東郊第一職工醫(yī)院、武警醫(yī)院、鐵一局醫(yī)院等；（5）藥房：易圣堂大藥房、輕工醫(yī)藥批發(fā)市場；（6）郵局：韓森寨郵局；（7）銀行：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等；項(xiàng)目所在地交通便捷。附近公交線路有118路、208路、25路、308路、31路、33路、34路、408路、44路空調(diào)、517路、二環(huán)1號線內(nèi)環(huán)、二環(huán)1號線外環(huán)、411路、二環(huán)2號線外環(huán)線、二環(huán)2號線內(nèi)環(huán)線、游9路等公交車。西安市平原地區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸季風(fēng)氣候，冷暖干濕，四季分明。冬季寒冷、風(fēng)小、多霧、少雨雪；春季溫暖、干燥、多風(fēng)、氣候多變；夏季炎熱多雨，伏旱突出，多雷雨大風(fēng)；秋季涼爽，氣溫速降，降霜明顯。（1）氣溫：；（2）風(fēng)：平均風(fēng)速2米/秒；（3）日照：；（4）濕度：相對濕度65%；（5）霜期：無霜期236天；（6）氣壓：；（7）降水：。本項(xiàng)目區(qū)域位于陜西黃河流域中部關(guān)中盆地用地為濕陷性黃土，地勢平坦，沒有地質(zhì)斷裂帶。根據(jù)勘查取證，該項(xiàng)目的地質(zhì)情況完全滿足拆遷和建設(shè)的要求。1．供電本項(xiàng)目選址于位于西安市西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處。項(xiàng)目供電利用市政電力系統(tǒng)。2．供水本項(xiàng)目供水可利用市政供水工程的供水系統(tǒng)。3．通訊西安辛家廟程控電話、移動通訊和電視覆蓋面達(dá)100%，信息通訊通暢。4．交通位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處，公交路線有14條、700路、19路、308路、717路、208路、228路、351路、528路、37路、7路、602路、400路、924路、607路，可通往西安市各個方向，交通便捷。十余條公交線路，浐河，康寧路，幸福南路，咸寧路等交通干道，車流量適中不堵車。同時，該居住圈北鄰地鐵1號線，西鄰地鐵3號線，雙地鐵的簇?fù)硐?，使得該區(qū)域的交通更加便捷。第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案建設(shè)規(guī)模一般包括：建筑面積、層數(shù)、層高、結(jié)構(gòu)類型、使用用途、占地面積等。序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1規(guī)劃用地面積㎡2總建筑面積㎡3居住戶數(shù)戶11044住宅建筑面積㎡