【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目檔次接近，客戶(hù)目標(biāo)均為中低收入人群。2．長(zhǎng)樂(lè)坊（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介：長(zhǎng)樂(lè)坊位于環(huán)城東路小東門(mén)外，交通便利，朝陽(yáng)門(mén)，繁華中的便捷交通環(huán)境，地鐵一號(hào)線(xiàn)亦貫通于此，兩分鐘漫步通途。在悠然之間即可暢達(dá)全城，坐享城市繁華帶來(lái)的舒適生活。長(zhǎng)樂(lè)坊毗鄰環(huán)城公園，駐足遠(yuǎn)眺，大好風(fēng)光便可盡收眼底。舉足之外又是興慶公園，漫步其間，回歸自然，樂(lè)景怡情，城市之美，了然于心。（2）戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析：建筑結(jié)構(gòu)為剪力墻結(jié)構(gòu)，戶(hù)型區(qū)間為項(xiàng)目主力戶(hù)型面積區(qū)間為103126平米，空間尺度合理寬敞。住宅類(lèi)主力戶(hù)三居108平米，三居103平米。（3）價(jià)格分析：浐灞一號(hào)近15天的銷(xiāo)售價(jià)格無(wú)變動(dòng)，漲幅為0%；近30天的銷(xiāo)售價(jià)格上漲了500元，%；與本項(xiàng)目2011年11月4好對(duì)外報(bào)出的6800元相比，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲了500元，%。（4）銷(xiāo)售分析：字開(kāi)盤(pán)來(lái)銷(xiāo)售狀況良好。（5）優(yōu)勢(shì)：地鐵沿線(xiàn)，投資地產(chǎn)，小東門(mén)外地段好，出行也方便。周?chē)涮妆容^齊全，周邊有環(huán)城公園，周?chē)幼》諊鷿夂?，生活方便，周?chē)芊比A，是個(gè)成熟的居住地段，十分適宜長(zhǎng)期居住。（6）劣勢(shì)：公攤面積比較大，基本在22%25%。周?chē)罘?wù)配套少，人流量稀少人文居住環(huán)境不好，等到周邊其它大型社區(qū)入住后會(huì)有所改善，需要時(shí)間較長(zhǎng)。（7）與本項(xiàng)目可比原因：周邊的道路比較擁堵，社區(qū)地塊比較分散，物業(yè)不易管理，周?chē)幼…h(huán)境面貌陳舊，路面整潔度差，附近有工廠排煙，高層容易受到污染。高峰期交通擁堵。3．（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于西安市東郊正在崛起的浐灞生態(tài)區(qū)南側(cè)，南靠白鹿塬，北接紡織城，小區(qū)西邊的浐河又被西安市政規(guī)劃為浐灞管委會(huì)大水大綠工程帶，從整個(gè)區(qū)域板塊來(lái)看，整個(gè)小區(qū)處于依山傍水的自然環(huán)境當(dāng)中。國(guó)際幸福城總占地785，建筑面積200余萬(wàn)㎡，由陜西宏潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司斥資26億元人民幣打造的高檔住宅區(qū)。項(xiàng)目建成后是浐河?xùn)|岸又一枚璀璨明珠。（2）戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析：戶(hù)型區(qū)間為43平米余平米到130余平米，兩室兩廳和82..53平米，兩室兩廳。（3）價(jià)格分析：該樓盤(pán)近一個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格保持不變均為6500，漲幅為0%；近一年內(nèi)的銷(xiāo)售價(jià)格上漲了1000元，漲幅為15%。（4）銷(xiāo)售分析：項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況良好，銷(xiāo)售前景甚佳。（5）優(yōu)勢(shì)：國(guó)際幸福城位于西安市東部正在崛起的浐灞生態(tài)區(qū)南側(cè)，風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境好，附近無(wú)污染企業(yè)，毗鄰咸寧路干道，地鐵沿線(xiàn)，距離三環(huán)高速入口非常近，距離紡織城生活圈近，房子戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，便宜實(shí)用。（6）劣勢(shì)：目前樓盤(pán)周邊配套不完善，需改造區(qū)域很多，距離醫(yī)院學(xué)校銀行均有一定距離，等周邊樓盤(pán)入住后會(huì)有所改善。目前舊廠區(qū)改造，環(huán)境很差，經(jīng)常有大型車(chē)輛經(jīng)過(guò)。（7）與本項(xiàng)目可比原因：，周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施較為接近，目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)似，小區(qū)居住環(huán)境相仿。借鑒以上競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，本項(xiàng)目要充分利用好自身地理優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目的特色，更注重項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊環(huán)境等的建設(shè)，在價(jià)格上進(jìn)行慎重的考慮，努力使其成為性?xún)r(jià)比最高的樓盤(pán)。并且為購(gòu)房者營(yíng)造良好的生活氛圍，提供便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。地段：位于幸福南路與建工路交匯處。交通發(fā)達(dá)，距離市中心大約30分鐘車(chē)程，距離適中。生活服務(wù)：周邊生活配套完善成熟生活氛圍濃厚，學(xué)校、商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、醫(yī)療、金融、通信等等一應(yīng)俱全，并且周邊高校較多具有良好的文化氛圍及娛樂(lè)休閑便捷消費(fèi)場(chǎng)所；升值空間：隨著“千畝幸福林帶”項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，東郊的房地產(chǎn)有很大的升值空間，環(huán)境的優(yōu)化必將會(huì)吸引更多消費(fèi)者，并且，近兩年該區(qū)域住宅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，已經(jīng)形成一個(gè)城東區(qū)主要的居住圈，整體居住人氣極佳。價(jià)格水平：價(jià)格較周邊其他小區(qū)要高。容積率：項(xiàng)目的容積率較高，為5，在一定程度上限制了項(xiàng)目的品質(zhì)規(guī)劃。配套設(shè)施：目前周邊配套設(shè)施缺乏，煤暖供應(yīng)在入住后短期內(nèi)難以到位；整體市場(chǎng)：近幾年西安是房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好；生態(tài)環(huán)境：隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，市民對(duì)綠色健康文化環(huán)境的需求較為迫切，西安市城東的“千畝幸福林帶”工程有效改善了城東乃至西安市的生態(tài)環(huán)境，使得城東成了高尚住宅區(qū)、旅游度假區(qū)及城市新的副中心。潛在價(jià)值：城東區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)的步伐的加快，浐灞生態(tài)區(qū)的快速發(fā)展、紡織城改造開(kāi)始動(dòng)工以及地鐵修建，項(xiàng)目位于城東區(qū)有著潛在巨大的升值空間。房產(chǎn)政策：國(guó)家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺(tái)的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：西安是東郊區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項(xiàng)目，這將不可避免的對(duì)本項(xiàng)目后期入市造成一定影響，分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群，且對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)壓力和沖擊?？蛻?hù)情況：客戶(hù)置業(yè)謹(jǐn)慎，這也為市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況帶來(lái)了一些負(fù)面影響。項(xiàng)目的價(jià)格定位采用目前國(guó)際和國(guó)內(nèi)通用的市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理，替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互牽制，趨于一致。因此在評(píng)估某一房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以用類(lèi)似房地產(chǎn)的已知交易價(jià)格比較求得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未知價(jià)格。只要收集的資料與待估房地產(chǎn)之間具有一定的相關(guān)性，而且通過(guò)比較，其相關(guān)程度又均能滿(mǎn)足當(dāng)事者的效用欲望，這些資料就視為可比的交易實(shí)例。當(dāng)以這些交易實(shí)例作依據(jù)，與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較、檢查修正后，就可以評(píng)估出待估房地產(chǎn)的價(jià)格。這時(shí)，交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)之間就產(chǎn)生了替代關(guān)系。項(xiàng)目總體定價(jià)采取穩(wěn)定價(jià)格價(jià)策略，根據(jù)對(duì)城東房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給調(diào)查，選取與項(xiàng)目相近的三個(gè)樓盤(pán)作為可比實(shí)例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，確定項(xiàng)目的價(jià)格，選取的三個(gè)可比實(shí)例為：、龍城四季、長(zhǎng)樂(lè)坊。項(xiàng)目長(zhǎng)樂(lè)坊龍城四季成交價(jià)格6500元/㎡6800元/㎡7000元/㎡開(kāi)盤(pán)日期2011082011042011031．交易情況分析交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無(wú)需修正。2．房地產(chǎn)狀況分析房地產(chǎn)狀況修正表房地產(chǎn)狀況權(quán)重幸福東岸可比實(shí)例長(zhǎng)樂(lè)坊龍城四季交通便利度10096101周邊環(huán)境1009899配套設(shè)施10097101地理位置10098101102小區(qū)規(guī)模10010199102小區(qū)環(huán)境10095100建筑規(guī)模10010199100樓宇素質(zhì)10098面積戶(hù)型10098102工程質(zhì)量10099100100合計(jì)11003．交易日期情況分析可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化。由上可知，龍城四季的銷(xiāo)售價(jià)格比較穩(wěn)定，近一年內(nèi)價(jià)格變動(dòng)率為0%，長(zhǎng)樂(lè)坊變動(dòng)較大，%，近一年內(nèi)價(jià)格變動(dòng)率為15%。4．測(cè)算本項(xiàng)目正常市場(chǎng)價(jià)格（1）求取交易情況修正系數(shù)由上述交易情況分析指，交易情況系數(shù)調(diào)整為1；（2）求取交易日期調(diào)整系數(shù)考慮到房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)狀況及國(guó)家的一些宏觀政策，交易日期調(diào)整系數(shù)確定為如下所示：龍城四季=（1+0%）=；長(zhǎng)樂(lè)坊=（1+4%）=；=（1+5%）=；（3）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)龍城四季房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/；長(zhǎng)樂(lè)坊房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/；：100/；（4）求取比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)調(diào)整系數(shù)；龍城四季：7000**1*100/≈6935元/㎡；：6500**1*100/≈6890元/㎡；長(zhǎng)樂(lè)坊：6800**1*100/≈6964元/㎡；（5）權(quán)重的確定對(duì)個(gè)案例的權(quán)重確定如下：龍城四季：；長(zhǎng)樂(lè)坊：；：；（6）最終定價(jià)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則：高層住宅的單價(jià)=6935*+6890*+6964*≈6900元/㎡，將均價(jià)取整為6900元/㎡。根據(jù)市場(chǎng)的需要，充分利用項(xiàng)目在區(qū)位特征、交通條件、商業(yè)氛圍等方面的優(yōu)勢(shì)，借助“人文居住”、“環(huán)保節(jié)能”等新理念的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進(jìn)而確定項(xiàng)目的市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)群體，客戶(hù)群體大概為有穩(wěn)定的收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求生活質(zhì)量。注重實(shí)用性，對(duì)房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、社區(qū)規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量等的要求較高。1．東郊區(qū)所屬區(qū)域及其他地區(qū)的剛剛參加工作的上班族；2．為結(jié)婚要購(gòu)買(mǎi)婚房的人群；3．東郊及其他地區(qū)準(zhǔn)備投資的人群；4．對(duì)現(xiàn)居住宅的區(qū)位條件、小區(qū)配套、生活環(huán)境等綜合因素不是特別滿(mǎn)意，想要改善居住條件的人群。東郊房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況1．房地產(chǎn)市場(chǎng)處于接近繁榮的階段；2．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，需要利用創(chuàng)新取勝；3．目前高層住宅銷(xiāo)售較好，均價(jià)在6300元/㎡以上，中高層住宅幾乎沒(méi)有；墅尚未顯現(xiàn)。依據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域特征、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通條件和自身要素，本項(xiàng)目具體功能定位如下：1．充分發(fā)揮創(chuàng)新化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)先原則，創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)具特色的居住生活環(huán)境；2．堅(jiān)持以“科學(xué)、環(huán)保、節(jié)能、以人為本”為原則，建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)，構(gòu)建和諧的現(xiàn)代化小區(qū)；創(chuàng)造舒適優(yōu)美的商業(yè)、居住、生活空間，營(yíng)造和諧的鄰里關(guān)系。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)本著創(chuàng)新、實(shí)用、舒適的原則，把“現(xiàn)代化”、“智能化”、“環(huán)保節(jié)能”等一些先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開(kāi)創(chuàng)商務(wù)、居住新概念。結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)域特征，提出項(xiàng)目的形象定位初步如下：人居理念的特色人文社區(qū)；“科學(xué)、環(huán)保、和諧”的高尚小區(qū)；集環(huán)保、節(jié)能于一體的時(shí)尚小區(qū)；根據(jù)對(duì)客戶(hù)群體的初步定位以及對(duì)項(xiàng)目的SWOT分析，一方面應(yīng)充分考慮主要客戶(hù)群體的未來(lái)商務(wù)、居住和生活需求，另一方面要充分挖掘項(xiàng)目地處地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在商業(yè)服務(wù)、居住環(huán)境等方面突顯特色，在配套設(shè)施方面有針對(duì)性的設(shè)置符合主要客戶(hù)群體的餐飲、娛樂(lè)，休閑娛樂(lè)設(shè)施和商務(wù)服務(wù)設(shè)施，大力提升項(xiàng)目自身品質(zhì)，力求營(yíng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、特色鮮明的高尚住宅。本項(xiàng)目的戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型面積區(qū)間（㎡）所占比例二室二廳二衛(wèi)%二室二廳一衛(wèi)；%三室二廳二衛(wèi)%四室二廳二衛(wèi)%一室二廳一衛(wèi)；%在建筑風(fēng)格方面，以現(xiàn)代化簡(jiǎn)約型風(fēng)格為基調(diào)，建筑型態(tài)以高層為主。戶(hù)型上以中小戶(hù)型為主、大戶(hù)型為輔。結(jié)構(gòu)上采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整平面空間構(gòu)成。綜合以上幾點(diǎn)，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：綠色人文科技創(chuàng)新環(huán)保的高尚住宅小區(qū)。第三章 區(qū)域現(xiàn)狀與項(xiàng)目建設(shè)條件本項(xiàng)目即“幸福東岸”，位于城東幸福南路與建工路交匯處（千畝幸福林帶以東）。（1）幼稚園：西安東方幼兒園、陜鋼幼兒園、西信幼兒園、秦川幼兒園、陽(yáng)光幼兒園、東新明珠幼兒園等近十所； （2）中小學(xué)：西安東方中學(xué)、西安東方中學(xué)二部、西安東方小學(xué)、西信中學(xué)、西安市第八十三中學(xué)、西安市理工大附小、西安市理工大附中、西安市第二聾啞學(xué)校、西安市二十八中、西安市東新高中、西安市新城區(qū)韓森寨小學(xué)、秦川中學(xué)、秦川小學(xué)、西安交通大學(xué)陽(yáng)光中學(xué)、陽(yáng)光小學(xué)、西安交通大學(xué)附中、附小、鐵一中等； （3）綜合商場(chǎng)：立豐購(gòu)物廣場(chǎng)、百盛商場(chǎng)、沃爾瑪超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、建工路綜合市場(chǎng)，西部食品批發(fā)市場(chǎng)，西北輕工業(yè)市場(chǎng)，仁和服裝市場(chǎng)，義烏市場(chǎng)，金海市場(chǎng)等； （4）醫(yī)院：西京醫(yī)院、陜西省建材醫(yī)院（陜西省第四醫(yī)院）、西安市東方醫(yī)院、解放軍五一八醫(yī)院、陜西冶金醫(yī)院、西安市華山中心醫(yī)院、東郊第一職工醫(yī)院、武警醫(yī)院、鐵一局醫(yī)院等；（5）藥房：易圣堂大藥房、輕工醫(yī)藥批發(fā)市場(chǎng)；（6）郵局：韓森寨郵局；（7）銀行：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等；項(xiàng)目所在地交通便捷。附近公交線(xiàn)路有118路、208路、25路、308路、31路、33路、34路、408路、44路空調(diào)、517路、二環(huán)1號(hào)線(xiàn)內(nèi)環(huán)、二環(huán)1號(hào)線(xiàn)外環(huán)、411路、二環(huán)2號(hào)線(xiàn)外環(huán)線(xiàn)、二環(huán)2號(hào)線(xiàn)內(nèi)環(huán)線(xiàn)、游9路等公交車(chē)。西安市平原地區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸季風(fēng)氣候，冷暖干濕，四季分明。冬季寒冷、風(fēng)小、多霧、少雨雪；春季溫暖、干燥、多風(fēng)、氣候多變；夏季炎熱多雨，伏旱突出，多雷雨大風(fēng)；秋季涼爽，氣溫速降，降霜明顯。（1）氣溫：；（2）風(fēng)：平均風(fēng)速2米/秒；（3）日照：；（4）濕度：相對(duì)濕度65%；（5）霜期：無(wú)霜期236天；（6）氣壓：；（7）降水：。本項(xiàng)目區(qū)域位于陜西黃河流域中部關(guān)中盆地用地為濕陷性黃土，地勢(shì)平坦，沒(méi)有地質(zhì)斷裂帶。根據(jù)勘查取證，該項(xiàng)目的地質(zhì)情況完全滿(mǎn)足拆遷和建設(shè)的要求。1．供電本項(xiàng)目選址于位于西安市西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處。項(xiàng)目供電利用市政電力系統(tǒng)。2．供水本項(xiàng)目供水可利用市政供水工程的供水系統(tǒng)。3．通訊西安辛家廟程控電話(huà)、移動(dòng)通訊和電視覆蓋面達(dá)100%，信息通訊通暢。4．交通位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處，公交路線(xiàn)有14條、700路、19路、308路、717路、208路、228路、351路、528路、37路、7路、602路、400路、924路、607路，可通往西安市各個(gè)方向，交通便捷。十余條公交線(xiàn)路，浐河，康寧路，幸福南路，咸寧路等交通干道，車(chē)流量適中不堵車(chē)。同時(shí)，該居住圈北鄰地鐵1號(hào)線(xiàn)，西鄰地鐵3號(hào)線(xiàn)，雙地鐵的簇?fù)硐拢沟迷搮^(qū)域的交通更加便捷。第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建設(shè)規(guī)模一般包括：建筑面積、層數(shù)、層高、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、使用用途、占地面積等。序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)1規(guī)劃用地面積㎡2總建筑面積㎡3居住戶(hù)數(shù)戶(hù)11044住宅建筑面積㎡