【文章內(nèi)容簡介】 資源整合力、資本運營力、產(chǎn)品把控力、團隊執(zhí)行力、品牌形象力、市場應(yīng)變力、企業(yè)文化力等；企業(yè)的商業(yè)模式，是追求利潤最大化，還是追求現(xiàn)金流；是長期經(jīng)營還是短期變現(xiàn)等。 房地產(chǎn)項目定位是個系統(tǒng)工程，是對企業(yè)戰(zhàn)略、項目資源、市場需求和差異化競爭四個要素的相互博奕關(guān)系的綜合考慮，其分析就是一個由 “ 找位 ” 、 “ 選位 ” 到最后“ 定位 ” 邏輯推導(dǎo)過程。 12 第三節(jié) 項目定位 規(guī)劃 一、 項目總體定 位 （ 1）產(chǎn)品總體定位： 60 萬平米商業(yè)居住大盤 （ 2）產(chǎn)品定位： 整體定位為中低端樓盤，在性價比和周邊配套上具有強有力的競爭優(yōu)勢。 （ 3）產(chǎn)品形態(tài)： 中低檔住宅＋綜合技術(shù)商業(yè) 二、 項目目標客戶群體定位 （ 1） 項目客戶群區(qū)域分析 從總體分布上講，本項目的目標客戶群所在區(qū)域是馬鞍山市花山區(qū)及主城區(qū)為主，區(qū)縣及部分近遠郊區(qū)為次主要，其他周邊城市為補充的分布特征。項目客戶群的確定與項目區(qū)位、項目定位緊密關(guān)聯(lián)，下面就從項目區(qū)位做初步分析。 主要客戶群 馬鞍山市花山區(qū)及主城各區(qū) 本項目地塊處于馬鞍山市花山區(qū)經(jīng)濟開 發(fā)區(qū)，該區(qū)域原住居民的購買力相對較弱，因此本項目的主要目標客戶除了花山區(qū)的居民外還應(yīng)從主城各區(qū)獲得。從項目的定位高度來分析，客戶群應(yīng)瞄準全市。首期客戶應(yīng)以馬鞍山市花山區(qū)為主，估計會占客戶群的 75%左右； 次要客戶群 馬鞍山市 區(qū)縣及部分近遠郊區(qū) 馬鞍山市其它區(qū)域雖然離本項目相對較遠，但由于本項目規(guī)模龐大，市場影響力強，項目賣點鮮明，后期升值空間巨大，因此仍然可吸引其它區(qū)域的部分客戶前來購房。這是項目目標客戶群的一大補充，估計會占客戶群的 20%； 補充 其他城市（輻射西南） 考慮到本項目的發(fā)展趨 勢及在城市運營、建設(shè)等方面發(fā)揮的巨大作用，因此可以吸引其他周邊城市的部分客戶群，只是這部分客戶數(shù)量有限。這是項目目標客戶群的另一補充，這部分預(yù)計占總客戶群的 5%。 13 目標客戶分布圖主城客戶75%城郊客戶20%外城客戶5%主城客戶城郊客戶外城客戶 （ 2）客戶背景分析 從上述分析來看，本項目的目標客戶群的分布，呈現(xiàn)行業(yè)（或某類群體）集中分布的特征，根據(jù)過往銷售經(jīng)驗，篩選、總結(jié)、分析后，總結(jié)本項目的目標客戶具備以下背景特征： 年齡構(gòu)成及家庭構(gòu)成： 客戶人群分布廣泛，出生于 50年代中至 80 年代； 事業(yè)成功的中老年人或事業(yè)正處于上升期的年輕人，思維活躍，觀念較為傳統(tǒng)，家庭 觀念較強； 一般以夫妻二人或三口之家為主，年輕人一人獨居也占一定比例； 老年人年齡在 60— 80 歲左右，年齡較大。 社會地位定位： 是城市建設(shè)主力，社會的中流砥柱； 中低產(chǎn)階級，處于社會的中低層； 收入狀況 個人年收入在 2萬元以上，家庭年收入在 5 萬以上，且收入穩(wěn)定。 職業(yè)分析 中小型私企業(yè)主，花山區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工作人群，； 工薪上班族，剛剛進入社會根基不穩(wěn)的年輕人。 14 消費心理分析 健康、舒適、安靜的生活是其追求的方向； 自然資源的占有欲望較強，鐘情于本地山水文化氛圍； 一般是一次或首次置業(yè)； 在最有可能的情況下尋求最具性價比的生活狀態(tài) 三、 項目功能定位 居住工作生活，積極而向上的生活 將居住、工作和生活融為一體，在最大程度上為居民提供積極而向上的生活環(huán)境，極大地提高了本項目的性價比。本項目集城市運營高度，前瞻規(guī)劃設(shè)計理念，人居關(guān)懷于一身的大盤氣質(zhì)。 四、 居住面積和戶型配比 根據(jù)本項目確定的目標對象和市場調(diào)查的結(jié)論，充分調(diào)研可能購買人群的居住需求，確定基本居住面積。 居住面積配比表 序號 類型 層數(shù) 棟數(shù) 單層面積 總建筑面積 1 55 ㎡ 10 12 220 ㎡ 26400 ㎡ 2 75 ㎡ 8 47 300 ㎡ 112880 ㎡ 3 95 ㎡ 6 21 380 ㎡ 47880 ㎡ 4 120 ㎡ 8 5 240 ㎡ 9600 ㎡ 總建筑面積： 196760 ㎡ 根據(jù)本項目確定的目標對象和市場調(diào)查的結(jié)論，充分斟酌這些人群的住宅需求特征，并要求基本適應(yīng)和主動引導(dǎo)目標對象的生活方式，進而確定戶型比例和戶型空間功能配置。 戶型設(shè)計的第一位決定因素是能滿足現(xiàn)代居住生活行為和居住心理的要求，也就是使居住者在住宅內(nèi)感到適用方便。 15 以 下是我們精心設(shè)計的戶型，僅供觀賞： 16 第四節(jié) 規(guī)劃設(shè)計方案 一、 規(guī)劃思想 從根本上來講，住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計是對居住者生活方式的全面整合的過程，人類對改進自身生活方式的追求永無止境，因而如何提高住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的品位確是復(fù)雜而永恒的課題。本項目的規(guī)劃依據(jù)如下幾點展開： （一 ）因地形順勢而建，整體布局南低北高，順應(yīng)了古人所說的“凡住地，南低北高，名曰晉土，居者吉”的吉祥之意； （二 ）在小區(qū)規(guī)劃方案的構(gòu)思上，創(chuàng)造設(shè)施完備、自然、和諧、健康、舒適、開放的綠色生存空間，以達到社區(qū)的人性化與人文文化的和諧統(tǒng)一； （三 ） 滿足可持續(xù)發(fā)展要求，形成合理生態(tài)系統(tǒng)，同時經(jīng)濟上易于操作，達到良好的生態(tài)、經(jīng)濟與社會平衡； （四 ）以人、建筑物、構(gòu)筑物和自然融為一體的規(guī)劃設(shè)計，為久居鬧市的人們建造一個清新的城內(nèi)“世外桃源”。 二、 整體規(guī)劃 本項目借助馬鞍山市“詩城”的城市特點，以城市詩意生活為主打特點。 17 依偎小區(qū)北面天然河流，在小區(qū)的北側(cè)布置人工湖泊和休閑中心，以供小區(qū)居民進行娛樂活動和體育鍛煉。 本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計為三大塊，北面為 條狀 ，南面為 三角形， 中間為圓盤狀。各類面積住房其樓間距和道路寬度盡可能大的滿足規(guī)劃設(shè)計要求；沿旅游大道和霍里山大道 布置8層和 10 層的房屋，其一層作為商鋪出售；在北面和南面分別布置 8層和 10 層的小高層；在小區(qū)中心布置 6 層和 8層的住房，小區(qū)東南角布置為社區(qū)服務(wù)中心，其中一層為1200 ㎡的超市和 300 ㎡的衛(wèi)生站，二層為會所和圖書閱覽室等活動的地方；中心靠北布置物管用房。 第五章 施工建設(shè)方式和進度安排 第一節(jié) 項目施工建設(shè)方式 本 項目采用分期開發(fā)、分期建設(shè)的方式。一期開發(fā)建設(shè)聯(lián) 95平方米的戶型 10 棟和120 平方米戶型的 5棟 ， 75平方米戶型的 20 棟， 55 平方米戶型的 6棟。二期 95平方米 18 戶型 11 棟， 75 平方米 戶型 27 棟， 55 平方米戶型 6 棟 。根據(jù)國家、省、市招標工作的有關(guān)規(guī)定，本項目將進行公開招標。為了優(yōu)選施工隊伍確保工程質(zhì)量，合理降低工程造價，本項目建筑、安裝的招標范圍為全部招標。 招標的組織形 式有 自行招標和委托招標，根據(jù)國家發(fā)改委制定的《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》及現(xiàn)行招標有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項目建設(shè)單位的實際情況，本項目招標形式為委托招標，招標方式為公開招標。 項目將派駐業(yè)主代表和聘請相關(guān)監(jiān)理單位對工程的質(zhì)量、進度、投資進行控制，以達到最優(yōu)的經(jīng)濟和社會效益。 第二節(jié) 項目實施進度表 詳見見附表一 第六章 營銷計劃 第一節(jié) 房價的確定 整體價格策略：平開高走 逐步提升 拉大差價 多級折扣 （一）平開高走 逐步提升 19 因項目體量較大，項目前期形成的旺銷局面對于整個項目的后期運作、銷售將發(fā)揮決定性作用。因此建議在項目初期的價格制定應(yīng)該適中，為后期的提價留下一定得空間，同時以一定的利潤空間吸引更多的客戶關(guān)注并成交，待銷售條件成熟后，開始逐步提升價格，并視各階段推廣及銷售情況，逐步調(diào)整推售價格，以達到為銷售目標提供助力的目的。 根據(jù)市場情況 ,結(jié)合項目實際情況 ,建議首次開盤的均價為 5000 元 /平方米左右。（實