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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)策劃課程設(shè)計(jì)(編輯修改稿)

2024-10-03 13:43 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資源整合力、資本運(yùn)營(yíng)力、產(chǎn)品把控力、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力、品牌形象力、市場(chǎng)應(yīng)變力、企業(yè)文化力等;企業(yè)的商業(yè)模式,是追求利潤(rùn)最大化,還是追求現(xiàn)金流;是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)還是短期變現(xiàn)等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是個(gè)系統(tǒng)工程,是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略、項(xiàng)目資源、市場(chǎng)需求和差異化競(jìng)爭(zhēng)四個(gè)要素的相互博奕關(guān)系的綜合考慮,其分析就是一個(gè)由 “ 找位 ” 、 “ 選位 ” 到最后“ 定位 ” 邏輯推導(dǎo)過程。 12 第三節(jié) 項(xiàng)目定位 規(guī)劃 一、 項(xiàng)目總體定 位 ( 1)產(chǎn)品總體定位: 60 萬平米商業(yè)居住大盤 ( 2)產(chǎn)品定位: 整體定位為中低端樓盤,在性價(jià)比和周邊配套上具有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ( 3)產(chǎn)品形態(tài): 中低檔住宅+綜合技術(shù)商業(yè) 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位 ( 1) 項(xiàng)目客戶群區(qū)域分析 從總體分布上講,本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群所在區(qū)域是馬鞍山市花山區(qū)及主城區(qū)為主,區(qū)縣及部分近遠(yuǎn)郊區(qū)為次主要,其他周邊城市為補(bǔ)充的分布特征。項(xiàng)目客戶群的確定與項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目定位緊密關(guān)聯(lián),下面就從項(xiàng)目區(qū)位做初步分析。 主要客戶群 馬鞍山市花山區(qū)及主城各區(qū) 本項(xiàng)目地塊處于馬鞍山市花山區(qū)經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū),該區(qū)域原住居民的購(gòu)買力相對(duì)較弱,因此本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶除了花山區(qū)的居民外還應(yīng)從主城各區(qū)獲得。從項(xiàng)目的定位高度來分析,客戶群應(yīng)瞄準(zhǔn)全市。首期客戶應(yīng)以馬鞍山市花山區(qū)為主,估計(jì)會(huì)占客戶群的 75%左右; 次要客戶群 馬鞍山市 區(qū)縣及部分近遠(yuǎn)郊區(qū) 馬鞍山市其它區(qū)域雖然離本項(xiàng)目相對(duì)較遠(yuǎn),但由于本項(xiàng)目規(guī)模龐大,市場(chǎng)影響力強(qiáng),項(xiàng)目賣點(diǎn)鮮明,后期升值空間巨大,因此仍然可吸引其它區(qū)域的部分客戶前來購(gòu)房。這是項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的一大補(bǔ)充,估計(jì)會(huì)占客戶群的 20%; 補(bǔ)充 其他城市(輻射西南) 考慮到本項(xiàng)目的發(fā)展趨 勢(shì)及在城市運(yùn)營(yíng)、建設(shè)等方面發(fā)揮的巨大作用,因此可以吸引其他周邊城市的部分客戶群,只是這部分客戶數(shù)量有限。這是項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的另一補(bǔ)充,這部分預(yù)計(jì)占總客戶群的 5%。 13 目標(biāo)客戶分布圖主城客戶75%城郊客戶20%外城客戶5%主城客戶城郊客戶外城客戶 ( 2)客戶背景分析 從上述分析來看,本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的分布,呈現(xiàn)行業(yè)(或某類群體)集中分布的特征,根據(jù)過往銷售經(jīng)驗(yàn),篩選、總結(jié)、分析后,總結(jié)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶具備以下背景特征: 年齡構(gòu)成及家庭構(gòu)成: 客戶人群分布廣泛,出生于 50年代中至 80 年代; 事業(yè)成功的中老年人或事業(yè)正處于上升期的年輕人,思維活躍,觀念較為傳統(tǒng),家庭 觀念較強(qiáng); 一般以夫妻二人或三口之家為主,年輕人一人獨(dú)居也占一定比例; 老年人年齡在 60— 80 歲左右,年齡較大。 社會(huì)地位定位: 是城市建設(shè)主力,社會(huì)的中流砥柱; 中低產(chǎn)階級(jí),處于社會(huì)的中低層; 收入狀況 個(gè)人年收入在 2萬元以上,家庭年收入在 5 萬以上,且收入穩(wěn)定。 職業(yè)分析 中小型私企業(yè)主,花山區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作人群,; 工薪上班族,剛剛進(jìn)入社會(huì)根基不穩(wěn)的年輕人。 14 消費(fèi)心理分析 健康、舒適、安靜的生活是其追求的方向; 自然資源的占有欲望較強(qiáng),鐘情于本地山水文化氛圍; 一般是一次或首次置業(yè); 在最有可能的情況下尋求最具性價(jià)比的生活狀態(tài) 三、 項(xiàng)目功能定位 居住工作生活,積極而向上的生活 將居住、工作和生活融為一體,在最大程度上為居民提供積極而向上的生活環(huán)境,極大地提高了本項(xiàng)目的性價(jià)比。本項(xiàng)目集城市運(yùn)營(yíng)高度,前瞻規(guī)劃設(shè)計(jì)理念,人居關(guān)懷于一身的大盤氣質(zhì)。 四、 居住面積和戶型配比 根據(jù)本項(xiàng)目確定的目標(biāo)對(duì)象和市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論,充分調(diào)研可能購(gòu)買人群的居住需求,確定基本居住面積。 居住面積配比表 序號(hào) 類型 層數(shù) 棟數(shù) 單層面積 總建筑面積 1 55 ㎡ 10 12 220 ㎡ 26400 ㎡ 2 75 ㎡ 8 47 300 ㎡ 112880 ㎡ 3 95 ㎡ 6 21 380 ㎡ 47880 ㎡ 4 120 ㎡ 8 5 240 ㎡ 9600 ㎡ 總建筑面積: 196760 ㎡ 根據(jù)本項(xiàng)目確定的目標(biāo)對(duì)象和市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論,充分斟酌這些人群的住宅需求特征,并要求基本適應(yīng)和主動(dòng)引導(dǎo)目標(biāo)對(duì)象的生活方式,進(jìn)而確定戶型比例和戶型空間功能配置。 戶型設(shè)計(jì)的第一位決定因素是能滿足現(xiàn)代居住生活行為和居住心理的要求,也就是使居住者在住宅內(nèi)感到適用方便。 15 以 下是我們精心設(shè)計(jì)的戶型,僅供觀賞: 16 第四節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、 規(guī)劃思想 從根本上來講,住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)居住者生活方式的全面整合的過程,人類對(duì)改進(jìn)自身生活方式的追求永無止境,因而如何提高住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的品位確是復(fù)雜而永恒的課題。本項(xiàng)目的規(guī)劃依據(jù)如下幾點(diǎn)展開: (一 )因地形順勢(shì)而建,整體布局南低北高,順應(yīng)了古人所說的“凡住地,南低北高,名曰晉土,居者吉”的吉祥之意; (二 )在小區(qū)規(guī)劃方案的構(gòu)思上,創(chuàng)造設(shè)施完備、自然、和諧、健康、舒適、開放的綠色生存空間,以達(dá)到社區(qū)的人性化與人文文化的和諧統(tǒng)一; (三 ) 滿足可持續(xù)發(fā)展要求,形成合理生態(tài)系統(tǒng),同時(shí)經(jīng)濟(jì)上易于操作,達(dá)到良好的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)平衡; (四 )以人、建筑物、構(gòu)筑物和自然融為一體的規(guī)劃設(shè)計(jì),為久居鬧市的人們建造一個(gè)清新的城內(nèi)“世外桃源”。 二、 整體規(guī)劃 本項(xiàng)目借助馬鞍山市“詩城”的城市特點(diǎn),以城市詩意生活為主打特點(diǎn)。 17 依偎小區(qū)北面天然河流,在小區(qū)的北側(cè)布置人工湖泊和休閑中心,以供小區(qū)居民進(jìn)行娛樂活動(dòng)和體育鍛煉。 本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為三大塊,北面為 條狀 ,南面為 三角形, 中間為圓盤狀。各類面積住房其樓間距和道路寬度盡可能大的滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;沿旅游大道和霍里山大道 布置8層和 10 層的房屋,其一層作為商鋪出售;在北面和南面分別布置 8層和 10 層的小高層;在小區(qū)中心布置 6 層和 8層的住房,小區(qū)東南角布置為社區(qū)服務(wù)中心,其中一層為1200 ㎡的超市和 300 ㎡的衛(wèi)生站,二層為會(huì)所和圖書閱覽室等活動(dòng)的地方;中心靠北布置物管用房。 第五章 施工建設(shè)方式和進(jìn)度安排 第一節(jié) 項(xiàng)目施工建設(shè)方式 本 項(xiàng)目采用分期開發(fā)、分期建設(shè)的方式。一期開發(fā)建設(shè)聯(lián) 95平方米的戶型 10 棟和120 平方米戶型的 5棟 , 75平方米戶型的 20 棟, 55 平方米戶型的 6棟。二期 95平方米 18 戶型 11 棟, 75 平方米 戶型 27 棟, 55 平方米戶型 6 棟 。根據(jù)國(guó)家、省、市招標(biāo)工作的有關(guān)規(guī)定,本項(xiàng)目將進(jìn)行公開招標(biāo)。為了優(yōu)選施工隊(duì)伍確保工程質(zhì)量,合理降低工程造價(jià),本項(xiàng)目建筑、安裝的招標(biāo)范圍為全部招標(biāo)。 招標(biāo)的組織形 式有 自行招標(biāo)和委托招標(biāo),根據(jù)國(guó)家發(fā)改委制定的《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》及現(xiàn)行招標(biāo)有關(guān)規(guī)定,結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)單位的實(shí)際情況,本項(xiàng)目招標(biāo)形式為委托招標(biāo),招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。 項(xiàng)目將派駐業(yè)主代表和聘請(qǐng)相關(guān)監(jiān)理單位對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行控制,以達(dá)到最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 詳見見附表一 第六章 營(yíng)銷計(jì)劃 第一節(jié) 房?jī)r(jià)的確定 整體價(jià)格策略:平開高走 逐步提升 拉大差價(jià) 多級(jí)折扣 (一)平開高走 逐步提升 19 因項(xiàng)目體量較大,項(xiàng)目前期形成的旺銷局面對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的后期運(yùn)作、銷售將發(fā)揮決定性作用。因此建議在項(xiàng)目初期的價(jià)格制定應(yīng)該適中,為后期的提價(jià)留下一定得空間,同時(shí)以一定的利潤(rùn)空間吸引更多的客戶關(guān)注并成交,待銷售條件成熟后,開始逐步提升價(jià)格,并視各階段推廣及銷售情況,逐步調(diào)整推售價(jià)格,以達(dá)到為銷售目標(biāo)提供助力的目的。 根據(jù)市場(chǎng)情況 ,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 ,建議首次開盤的均價(jià)為 5000 元 /平方米左右。(實(shí)
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