【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有所不足，可能存在安全隱患，需要加大警務(wù)的投入。（四）項(xiàng)目消費(fèi)者分析區(qū)域特點(diǎn)：項(xiàng)目周邊高新科技區(qū)與高校環(huán)伺，高素質(zhì)人群聚集于此，人文氛圍濃厚。臨近區(qū)政府商圈、江大商圈和興新街商圈，還有光谷商圈。周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，從湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院輻射開(kāi)來(lái)以服務(wù)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的商業(yè)片區(qū)。同時(shí)周邊還有大量的工業(yè)區(qū)。人群及受眾：主要是周邊商鋪個(gè)體店老板、當(dāng)?shù)刈?、學(xué)校教師、工廠工人以及來(lái)自武漢其他區(qū)域的消費(fèi)人群。 購(gòu)房心理：環(huán)境格局設(shè)計(jì)心理（生態(tài)環(huán)保綠色健康的心理需求）地理位置便利心理設(shè)施配套管理心理（喜歡選擇降價(jià)、折扣、優(yōu)惠時(shí)期）社會(huì)文化習(xí)俗心理優(yōu)越品牌消費(fèi)心理二、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目的展望江夏區(qū)藏龍島開(kāi)發(fā)區(qū)，有著巨大的開(kāi)發(fā)潛力，而與東湖高新科技園區(qū)與經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)接壤也是絕佳的先天條件，可以預(yù)見(jiàn)的是隨著對(duì)江夏區(qū)開(kāi)發(fā)力度的加大，終將帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)熱度。而在如今，土地資源越來(lái)越炙手可熱，小區(qū)住宅這種住房也是普通消費(fèi)者的首選，不僅僅是價(jià)格，更是市場(chǎng)的潮流。項(xiàng)目定位：休閑又適宜居住的現(xiàn)代小區(qū)住宅。（二）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本項(xiàng)目作為小區(qū)住宅，在項(xiàng)目地點(diǎn)有著巨大的優(yōu)勢(shì)，那就是地塊價(jià)格便宜。在這個(gè)寸土寸金的時(shí)代，這是吸引消費(fèi)者眼球的絕佳噱頭。而在光谷商圈的輻射之下，更多更高收入的消費(fèi)者將持續(xù)輸入項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)區(qū)，在提高項(xiàng)目關(guān)注度的同時(shí)，人口的涌入也會(huì)使小區(qū)住宅的需求量增加，間接的刺激了小區(qū)住宅的銷售。分析結(jié)論：在一系列直接或間接的刺激之下，小區(qū)住宅的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將不斷擴(kuò)大。在當(dāng)下,這樣的發(fā)展趨勢(shì)可以說(shuō)是必然的。地產(chǎn)名開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)麗島漫城學(xué)府地產(chǎn)緊鄰國(guó)際企業(yè)中心，對(duì)在這里上班的人來(lái)說(shuō)有地理優(yōu)勢(shì)配套不齊全坐標(biāo)城長(zhǎng)城建設(shè)戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較好，公交線路也比較多除交通外，其他配套不齊全，另外還有一個(gè)飼料廠在附近中建康城中建三局多路公交起點(diǎn)，附近有一些小餐館，且價(jià)格在周邊算是比較低的前有鐵路，旁有高架，戶型設(shè)計(jì)不合理，便宜的戶型采光不好清江山水清江置業(yè)大社區(qū)，全部修建完工后值得期待，目前價(jià)格比開(kāi)盤(pán)的時(shí)候低了不少，在軟件園工作有地理優(yōu)勢(shì)交通只有529路公交，或者步行10分鐘到中建康城處搭車，戶型設(shè)計(jì)華而不實(shí)；生活配套不齊全巴比倫堡騰宏地產(chǎn)價(jià)格實(shí)惠交通情況差世界城置業(yè)公司光谷中心商圈，開(kāi)盤(pán)價(jià)格尚可太過(guò)喧囂尚谷杰座湖北佳輝置業(yè)有限公司距離光谷中心極近小開(kāi)發(fā)商，小社區(qū)，價(jià)格居高不下，性價(jià)比不高紫菘楓林上城紫菘地產(chǎn)距離光谷中心僅兩站，成熟生活社區(qū)價(jià)格居高不下，容積率高，大高層的外立面極易產(chǎn)生審美疲勞金地中心城深圳金地品牌開(kāi)發(fā)商，成熟生活社區(qū)雄楚大街的地塊質(zhì)量差，價(jià)格不那么實(shí)惠萬(wàn)科魅力之城萬(wàn)科品牌開(kāi)發(fā)商，精裝修現(xiàn)房對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，偏貴；配套也有待完善錦繡龍城長(zhǎng)城建設(shè)大社區(qū)，未來(lái)城市延長(zhǎng)的趨勢(shì)鐵路房，開(kāi)盤(pán)價(jià)格不低，建筑質(zhì)量問(wèn)題也給社區(qū)蒙上了陰影，配套不齊全卡迪爾公館誠(chéng)翔地產(chǎn)成熟生活社區(qū)，在南湖邊上開(kāi)發(fā)商似乎不著急開(kāi)盤(pán)，更不愿意放棄高價(jià)位，獨(dú)2棟的高層點(diǎn)式，戶型不盡如人意新都匯洪榮物業(yè)光谷中心商圈較貴，且可能和許多小公司成為鄰居巴黎豪庭南益置業(yè)成熟生活社區(qū)，光谷質(zhì)量最好的地塊較貴，且每一期都有大量房源囤積恒大華府恒大地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)商，戶型設(shè)計(jì)不錯(cuò)鐵路房不過(guò)好在便宜，生活配套尚不完善，地理位置稍嫌偏僻劍橋匯臥龍地產(chǎn)成熟生活社區(qū)，投資性置業(yè)的選擇小，資金鏈存在問(wèn)題；價(jià)格非常貴通過(guò)對(duì)上面地產(chǎn)的研究發(fā)現(xiàn)，住宅的價(jià)格是體現(xiàn)一個(gè)地產(chǎn)優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)，而小區(qū)住宅在價(jià)格方面比其他形式的住宅要合理的多；上述地產(chǎn)普遍存在一個(gè)問(wèn)題，交通和環(huán)境問(wèn)題。對(duì)于一個(gè)以休閑舒適生活為定位的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，交通便利和環(huán)境優(yōu)美就是硬性指標(biāo)。同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，以小戶型，低價(jià)為賣點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，這說(shuō)明小區(qū)住宅也成為開(kāi)發(fā)商主要發(fā)力的地產(chǎn)項(xiàng)目。得出結(jié)論：小區(qū)住宅這種小戶型地產(chǎn)具有極高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也是開(kāi)發(fā)商熱捧的銷售商品。在如今，小區(qū)住宅比起大型的住宅更在市場(chǎng)上受歡迎，不管是購(gòu)入還是投資，都能獲得較好的消費(fèi)回報(bào)。三、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(S)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目主要位于藏龍大道與楊橋湖大道交匯處，背靠東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)，位于光谷核心商圈外圍，經(jīng)濟(jì)繁榮且交通便利，區(qū)域內(nèi)各交通工具豐富，在通勤半徑內(nèi)，有山坡武漢第二機(jī)場(chǎng)，武昌火車站，傅家坡客運(yùn)站等一些列交通樞紐，而且公交線路繁多，交通四通八達(dá)，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。環(huán)境優(yōu)勢(shì)與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目無(wú)論是從人文環(huán)境還是自然環(huán)境都是非常具有優(yōu)勢(shì)的，本項(xiàng)目面臨湯遜湖，湯遜湖自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，湖邊美景可盡收眼底，而在人文環(huán)境上，本項(xiàng)目周邊高?？萍紙@區(qū)林立，人文環(huán)境氣息濃厚，增強(qiáng)了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）區(qū)位劣勢(shì)本項(xiàng)目周邊地區(qū)都為開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目周邊空曠，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，顯得有些偏遠(yuǎn)。環(huán)境劣勢(shì)由于近幾年水污染嚴(yán)重，湯遜湖水質(zhì)容易受到波及，從而影響項(xiàng)目周邊環(huán)境，降低競(jìng)爭(zhēng)力，而且周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)較多，使得植被覆蓋率較少，加之周邊有工業(yè)區(qū)的存在，不可避免的存在空氣污染的情況（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O）政策機(jī)會(huì)自從2015年以來(lái)，中國(guó)逐漸開(kāi)放“二胎”政策，這使得中國(guó)的家庭人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，這對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的刺激作用，房屋的需求必定有進(jìn)一步的提升，而且自2014年以來(lái)實(shí)施的“限購(gòu)令”也開(kāi)始逐漸解綁，加之在全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議中制定的推行的農(nóng)民工市民化方案，這些對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大地利好機(jī)會(huì)。區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目處于東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)，而高新區(qū)近幾年開(kāi)發(fā)力度越來(lái)越大，片區(qū)實(shí)力得到提升和發(fā)展前景良好，這無(wú)疑給本項(xiàng)目的銷售帶來(lái)了良好的機(jī)會(huì)。（四）項(xiàng)目威脅分析（T）政策威脅房地產(chǎn)作為目前國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)其的監(jiān)管一直沒(méi)有沒(méi)有放松，而且在2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。這對(duì)于我們新建住房來(lái)說(shuō)，這一個(gè)潛在的威脅。市場(chǎng)容量威脅由于近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速膨脹性發(fā)展，導(dǎo)致了市場(chǎng)容量過(guò)于飽和，庫(kù)存現(xiàn)象嚴(yán)重，同時(shí)價(jià)格也是不斷攀升，炒房的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。四、項(xiàng)目SWOT應(yīng)對(duì)策略分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)應(yīng)對(duì)策略分析充分挖掘并發(fā)揮優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在片區(qū)的發(fā)展前景。突出項(xiàng)目的地段和交通優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)升值潛力，吸引消費(fèi)者眼球。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊人文環(huán)境。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)應(yīng)對(duì)策略分析全力彌補(bǔ)劣勢(shì)，營(yíng)造良好口碑避免與周圍實(shí)力強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)，采取差異化的經(jīng)營(yíng)，做到小而美。積極營(yíng)造小區(qū)綠化環(huán)境，營(yíng)造城中綠地。盡力利用湯遜湖周邊的優(yōu)質(zhì)環(huán)境區(qū)域。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)應(yīng)對(duì)策略分析抓住機(jī)會(huì)利用政策利好，抓住政策紅利年。緊靠片區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，拉動(dòng)銷售（四）項(xiàng)目威脅應(yīng)對(duì)策略分析面向多樣化市場(chǎng)，減少威脅打造精品住宅，注重項(xiàng)目品質(zhì)注重消費(fèi)人群的多樣化，滿足客戶不同需求總結(jié)：本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，也存在劣勢(shì)因素，但同時(shí)機(jī)會(huì)很多，因此我們必須充分運(yùn)用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行銷售，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)，努力打造一個(gè)精品之城。第四章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目總體定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更該地塊位于楊橋湖大道和藏龍大道交叉路口，瀕臨湯遜湖，周圍有很多的高校，具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。因此本項(xiàng)目總體定位為華潤(rùn)風(fēng)景文化住宅小區(qū)。（一）價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及銷售方式選擇，在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，選擇水晶酈都，陽(yáng)光100大湖第，濱湖壹號(hào)等三個(gè)項(xiàng)目作為可比樓盤(pán)，選擇地區(qū)級(jí)差、綠化率、環(huán)境、配套進(jìn)行價(jià)格分析?？杀刃詷潜P(pán)均價(jià)(元/平方米)陽(yáng)光100大湖第6900水晶麗都6800濱湖壹號(hào)6200比較內(nèi)容本項(xiàng)目比較小區(qū)名稱陽(yáng)光100大湖第水晶麗都濱湖壹號(hào)地區(qū)級(jí)差25203023綠化率25（40%）20（35%）22（%）30（55%）環(huán)境25232630配套25253020合計(jì)10083108103根據(jù)藏龍島周邊小區(qū)價(jià)格對(duì)比，我們的定價(jià)區(qū)間是在中高檔次上的，以及考慮到產(chǎn)品的推出時(shí)間，以及未在存在的同品質(zhì)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，我們最終將價(jià)格調(diào)整為6500元/平米。（二）目標(biāo)客戶群定位 該地塊位于高新技術(shù)園區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為江夏周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群界定1. 高校教師等高級(jí)職稱人士2. 周邊企業(yè)的工作人員或者管理人員3. 對(duì)風(fēng)景及環(huán)境要求較高的人群4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要 客戶群購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。目標(biāo)客戶細(xì)分：自住型客戶年輕有為，也可能成熟穩(wěn)重（2640歲）附近高校或工廠，科技園工作，且十分忙碌，為節(jié)省時(shí)間，方便工作與生活而選擇；