房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程論文-淺談舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性經(jīng)營(yíng)(編輯修改稿)
2025-03-12 04:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行舊城改造建設(shè)。 （二）綜合開發(fā)，有效增值促進(jìn)收益 舊城改造要走房地產(chǎn)綜合開發(fā)之路。黃金地段盡量多建商業(yè)、服務(wù)、辦公、娛樂等經(jīng)營(yíng)性房屋，以增大再開發(fā)的價(jià)值，收回資金，用于貼補(bǔ)經(jīng)濟(jì)效益差地段的舊城改造 。 （三）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，使其有序發(fā)展 政府要制訂與舊城改造 有關(guān)的地方性法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來管理和約束舊城改造行為，減少開發(fā)活動(dòng)中的盲目性和投機(jī)性； 要制訂適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲措施，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，尤其對(duì)部分已改造的周邊地區(qū)，由于有先前的開發(fā)商遺留下來的難題，政府要給予政策傾斜 。政府要加大對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，改造舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。 （四） 合理規(guī)劃引導(dǎo)，建設(shè)和諧城市 城市規(guī)劃部門要花大力氣對(duì)舊城改造問題進(jìn)行全面深入細(xì)致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、 用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護(hù)等問題。 編制舊城改造規(guī)劃要引入城市經(jīng)營(yíng)的觀念， 按經(jīng)濟(jì)規(guī) 律辦事。對(duì)每項(xiàng)舊城改造項(xiàng)目，都要從土地評(píng)估、土地分級(jí)著手，對(duì)土地增值、土地市場(chǎng)進(jìn)行測(cè)算，進(jìn)行詳細(xì)的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上。 （五） 倡導(dǎo)公眾參與，為城市發(fā)展獻(xiàn)策 由于舊城改造是城市建設(shè)中最復(fù)雜、涉及面最廣的一項(xiàng)社會(huì)工程直接涉及公眾的切身利益，因此舊城改造要積極引入公眾參與機(jī)制，走“民主化”的舊城改造之路。 政府要改變過去在舊城改造中“家長(zhǎng)”的角色，充分理解公眾在舊城改造中的主體性地位， 認(rèn)真聽取群眾意見，協(xié)調(diào)各方利益；加強(qiáng)開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感，推動(dòng)公眾參與，在商業(yè)利潤(rùn)和公眾利益之間謀求合理 平衡。 （六） 加強(qiáng)管理和執(zhí)法，規(guī)范項(xiàng)目建設(shè) 所謂“三分規(guī)劃， 七分管理”，舊城改造更是如此。依法編制的舊城改造規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)就具有法律效力，要嚴(yán)格遵守。一旦發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)劃的行為，行政主管部門就要堅(jiān)決予以查處，決不能姑息。 四、 影響舊城改造項(xiàng)目發(fā)展的因素 舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，猶如一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，開發(fā)投資過程實(shí)質(zhì)是一種預(yù)測(cè)未來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，目前隨著金融風(fēng)暴在全球的蔓延，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)將普遍遭遇資金困難甚至資金鏈斷裂的情況，要想實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì) 效益，應(yīng)始終堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，運(yùn)用戰(zhàn)略的眼光，量力而行，加強(qiáng)項(xiàng)目重點(diǎn)和難點(diǎn)的管理，采取適當(dāng)?shù)膶?duì)策、方法，正確地對(duì)待、處理過程風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的，提高舊城改造收益的可靠性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)“寒流”中的生存與發(fā)展。 （一） 拆遷安置 問題關(guān)乎民生 舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原由 企業(yè) 獨(dú)資開發(fā)，由于拆遷困難，拆遷安置是取得項(xiàng)目建設(shè)用地的重點(diǎn)和難點(diǎn)，應(yīng)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀做好項(xiàng)目拆遷安置。 采取一切可能辦法，保證舊城改 造建設(shè)用地具備三通一平的施工條件。建議舊城拆遷安置，學(xué)習(xí)北京、上海、寧波等舊城拆遷改造 先進(jìn)辦法，“權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀”，努力為當(dāng)?shù)嘏f城拆遷戶謀取最大福利，做好媒體等輿論導(dǎo)向，保證舊城拆遷安置順利進(jìn)行，個(gè)別釘子戶，以耐心做工作為主，最大誠意，無奈下在法律允許的范圍內(nèi)果斷采取必要的強(qiáng)制手段，“兩手抓，兩手都要硬”，從大局出發(fā)，換位思考，采取一切可能辦法措施，在政策允許條件下，選取最合適的、最優(yōu)化可能方案，最簡(jiǎn)單的最優(yōu)化的辦法解決問題。 （二）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，如何創(chuàng)新發(fā)展 舊城改造 項(xiàng)目的開發(fā)周期少則二、三年，多則五、六年，甚至更長(zhǎng)，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，就會(huì)造成投入較大而 產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。在項(xiàng)目規(guī)劃上，站在整個(gè)市場(chǎng)的角度去規(guī)劃自己的發(fā)展道路，發(fā)展方向，未來的市場(chǎng)情況。不是盲目追求眼前利益，在可能的條件下未雨綢繆，好好規(guī)劃、審視一下項(xiàng)目的現(xiàn)在和未來定位，努力提高人居環(huán)境，將城市的市政設(shè)施進(jìn)行配套和銜接與補(bǔ)充，針對(duì)該項(xiàng)目所在地的地理位置、自然環(huán)境，從功能區(qū)位、地理區(qū)位等考慮，大膽構(gòu)思創(chuàng)新，向市政府提取合理化建議，將沿母親河岸邊建筑物高度申請(qǐng)?jiān)龈咴鋈荩撛鋈萁ㄗh獲得區(qū)、市政府審批，建設(shè)完成后，將大幅度提升同安城市品位，項(xiàng)目規(guī)劃上，努力保留歷史文物如宮、廟、亭子、牌坊 ，提高同安古城文化底蘊(yùn)，將項(xiàng)目建設(shè)主動(dòng)融入海西建設(shè)中大廈門發(fā)展戰(zhàn)略。 （三） 政策支持問題，如何讓推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展 舊城改造是政府為民辦實(shí)事、形象工程的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
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