房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程論文-淺談舊城改造房地產(chǎn)項目的良性經(jīng)營(編輯修改稿)
2025-03-12 04:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 則，有計劃、有步驟地進行舊城改造建設。 （二）綜合開發(fā)，有效增值促進收益 舊城改造要走房地產(chǎn)綜合開發(fā)之路。黃金地段盡量多建商業(yè)、服務、辦公、娛樂等經(jīng)營性房屋，以增大再開發(fā)的價值，收回資金，用于貼補經(jīng)濟效益差地段的舊城改造 。 （三）加強宏觀調(diào)控，使其有序發(fā)展 政府要制訂與舊城改造 有關的地方性法規(guī)和技術(shù)標準來管理和約束舊城改造行為，減少開發(fā)活動中的盲目性和投機性； 要制訂適當?shù)莫剳痛胧?，充分調(diào)動各方面的積極性，尤其對部分已改造的周邊地區(qū)，由于有先前的開發(fā)商遺留下來的難題，政府要給予政策傾斜 。政府要加大對舊城區(qū)基礎設施的投資，改造舊城區(qū)的基礎設施環(huán)境。 （四） 合理規(guī)劃引導，建設和諧城市 城市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進行全面深入細致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、 用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等問題。 編制舊城改造規(guī)劃要引入城市經(jīng)營的觀念， 按經(jīng)濟規(guī) 律辦事。對每項舊城改造項目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進行測算，進行詳細的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實現(xiàn)的基礎上。 （五） 倡導公眾參與，為城市發(fā)展獻策 由于舊城改造是城市建設中最復雜、涉及面最廣的一項社會工程直接涉及公眾的切身利益，因此舊城改造要積極引入公眾參與機制，走“民主化”的舊城改造之路。 政府要改變過去在舊城改造中“家長”的角色，充分理解公眾在舊城改造中的主體性地位， 認真聽取群眾意見，協(xié)調(diào)各方利益；加強開發(fā)商的社會責任感，推動公眾參與，在商業(yè)利潤和公眾利益之間謀求合理 平衡。 （六） 加強管理和執(zhí)法，規(guī)范項目建設 所謂“三分規(guī)劃， 七分管理”，舊城改造更是如此。依法編制的舊城改造規(guī)劃一經(jīng)批準就具有法律效力，要嚴格遵守。一旦發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)劃的行為，行政主管部門就要堅決予以查處，決不能姑息。 四、 影響舊城改造項目發(fā)展的因素 舊城改造房地產(chǎn)項目投資，猶如一般房地產(chǎn)項目一樣，開發(fā)投資過程實質(zhì)是一種預測未來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，目前隨著金融風暴在全球的蔓延，中國的房地產(chǎn)企業(yè)將普遍遭遇資金困難甚至資金鏈斷裂的情況，要想實現(xiàn)項目投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)，達到預期目標，實現(xiàn)較好的經(jīng)濟效益和社會 效益，應始終堅持科學發(fā)展觀，運用戰(zhàn)略的眼光，量力而行，加強項目重點和難點的管理，采取適當?shù)膶Σ摺⒎椒?，正確地對待、處理過程風險，以達到項目風險防范的目的，提高舊城改造收益的可靠性，促進房地產(chǎn)企業(yè)在目前經(jīng)濟危機“寒流”中的生存與發(fā)展。 （一） 拆遷安置 問題關乎民生 舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目，原由 企業(yè) 獨資開發(fā)，由于拆遷困難，拆遷安置是取得項目建設用地的重點和難點，應堅持科學發(fā)展觀做好項目拆遷安置。 采取一切可能辦法，保證舊城改 造建設用地具備三通一平的施工條件。建議舊城拆遷安置，學習北京、上海、寧波等舊城拆遷改造 先進辦法，“權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀”，努力為當?shù)嘏f城拆遷戶謀取最大福利，做好媒體等輿論導向，保證舊城拆遷安置順利進行，個別釘子戶，以耐心做工作為主，最大誠意，無奈下在法律允許的范圍內(nèi)果斷采取必要的強制手段，“兩手抓，兩手都要硬”，從大局出發(fā)，換位思考，采取一切可能辦法措施，在政策允許條件下，選取最合適的、最優(yōu)化可能方案，最簡單的最優(yōu)化的辦法解決問題。 （二）城市規(guī)劃風險，如何創(chuàng)新發(fā)展 舊城改造 項目的開發(fā)周期少則二、三年，多則五、六年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見能力，就會造成投入較大而 產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。在項目規(guī)劃上，站在整個市場的角度去規(guī)劃自己的發(fā)展道路，發(fā)展方向，未來的市場情況。不是盲目追求眼前利益，在可能的條件下未雨綢繆，好好規(guī)劃、審視一下項目的現(xiàn)在和未來定位，努力提高人居環(huán)境，將城市的市政設施進行配套和銜接與補充，針對該項目所在地的地理位置、自然環(huán)境，從功能區(qū)位、地理區(qū)位等考慮，大膽構(gòu)思創(chuàng)新，向市政府提取合理化建議，將沿母親河岸邊建筑物高度申請增高增容，該增容建議獲得區(qū)、市政府審批，建設完成后，將大幅度提升同安城市品位，項目規(guī)劃上，努力保留歷史文物如宮、廟、亭子、牌坊 ，提高同安古城文化底蘊，將項目建設主動融入海西建設中大廈門發(fā)展戰(zhàn)略。 （三） 政策支持問題，如何讓推動項目發(fā)展 舊城改造是政府為民辦實事、形象工程的重點和難點。
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