房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程論文-淺談舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性經(jīng)營(yíng)-全文預(yù)覽
【正文】 議 （一）堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合 確定實(shí)施舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合思路，主要基于以下三個(gè)因素：一是資金因素。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的、不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、稅收政策、城市規(guī)劃、環(huán)保政策影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)層面。 （二）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，如何創(chuàng)新發(fā)展 舊城改造 項(xiàng)目的開發(fā)周期少則二、三年，多則五、六年，甚至更長(zhǎng)，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，就會(huì)造成投入較大而 產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。 四、 影響舊城改造項(xiàng)目發(fā)展的因素 舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，猶如一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，開發(fā)投資過程實(shí)質(zhì)是一種預(yù)測(cè)未來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，目前隨著金融風(fēng)暴在全球的蔓延，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)將普遍遭遇資金困難甚至資金鏈斷裂的情況，要想實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì) 效益，應(yīng)始終堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，運(yùn)用戰(zhàn)略的眼光，量力而行，加強(qiáng)項(xiàng)目重點(diǎn)和難點(diǎn)的管理，采取適當(dāng)?shù)膶?duì)策、方法，正確地對(duì)待、處理過程風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的，提高舊城改造收益的可靠性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)“寒流”中的生存與發(fā)展。 政府要改變過去在舊城改造中“家長(zhǎng)”的角色，充分理解公眾在舊城改造中的主體性地位， 認(rèn)真聽取群眾意見，協(xié)調(diào)各方利益；加強(qiáng)開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感，推動(dòng)公眾參與，在商業(yè)利潤(rùn)和公眾利益之間謀求合理 平衡。 （四） 合理規(guī)劃引導(dǎo)，建設(shè)和諧城市 城市規(guī)劃部門要花大力氣對(duì)舊城改造問題進(jìn)行全面深入細(xì)致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、 用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護(hù)等問題。 （二）綜合開發(fā)，有效增值促進(jìn)收益 舊城改造要走房地產(chǎn)綜合開發(fā)之路。另一部分開發(fā)商則尋找地段較好的地塊進(jìn)行舊城改造開發(fā)，以追求更大的收益。如化 商城 舊城改造項(xiàng)目過程中 部分建筑 被野蠻拆除。這一減一增之間，將使單位用地面積內(nèi)的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設(shè)施問題將更難解決。這樣的做法見效明顯、工作簡(jiǎn)單，但往往直接瓦解了城市原來的社會(huì)結(jié)構(gòu)、文化脈絡(luò)、地方風(fēng)情，而且市場(chǎng)化運(yùn)作對(duì)高回報(bào)率的追求，屢屢突破城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)的控制各種要求，導(dǎo)致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統(tǒng)風(fēng)貌的喪失。開發(fā)商承接舊城改造項(xiàng)目，將享受政策優(yōu)惠，除國(guó)家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政事業(yè)性收費(fèi)予以免收，市政府規(guī)定權(quán)限范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半征收。一般來說，成片改造開發(fā)建設(shè)用地采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓；但對(duì)那些拆遷建筑密度大，沒有開發(fā)商“接招”的項(xiàng)目，可與其他拆遷區(qū)域大的改造項(xiàng)目一并實(shí)施。其中重點(diǎn)改造區(qū)域包括：市重點(diǎn)工程、城市景觀道路建設(shè)涉及的周邊區(qū)域，嚴(yán)重影響城市布局、城市形象必須進(jìn)行改造的不協(xié)調(diào)區(qū)域。推進(jìn)舊城改造是改善居民生活環(huán)境、提高人民生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需要。以城市舊居住區(qū)的大規(guī)模拆遷改造為主的舊城（村）改造，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，對(duì)于改善城市居住條件，緩解城市住宅、用地、環(huán)境、交通等問題，以及改變城市面貌等，在城市化建設(shè)過程中起到了明顯的促進(jìn)作用。因此加快推進(jìn)舊城改造，釋放更多土地到市場(chǎng)，成為政府關(guān)注的重點(diǎn)，也有助于推動(dòng)城市的轉(zhuǎn)型、升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展 。舊城區(qū)既是城市歷史文脈的根，也是傳統(tǒng)與現(xiàn)代功能共存和矛盾焦點(diǎn)所在。針對(duì)這些問題，分析思考什么是舊，什么是改，什么是造，使得城市建設(shè)為 舊城改造 服務(wù)，讓改造完成后的“現(xiàn)代氣息”適應(yīng)城市建設(shè) 。 城市化進(jìn)程越來越快，為了展現(xiàn)城市發(fā)展，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)狀況，摩天大樓拔地而起；不同時(shí)代的建筑物，遺址，名人故居等在推土機(jī)的轟鳴聲中灰飛煙滅，城市的歷史掩埋在廢墟之中。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快 ,在城市發(fā)展建設(shè)中舊城改造是一個(gè)十分復(fù)雜的問題，既有共同性的矛盾又有各個(gè)城市的特點(diǎn)。2021 年，上海、北京中心 城區(qū)商品住宅供應(yīng)占地面積分別為全市的 %、 %，供地郊區(qū)化的趨勢(shì)已非常明顯。當(dāng)前我國(guó)正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時(shí)期，建設(shè)用地粗放利用、閑置浪費(fèi)現(xiàn)象較為普遍，為了集約用地，國(guó)家加強(qiáng)了土地的宏觀調(diào)控。 舊城改造是對(duì)城市功能的更新再造和城市精神的復(fù)興延續(xù)，它使城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境、外部形象和人民生活走向良性循環(huán)，讓市民群眾真正享受到城市發(fā)展帶來的美好果實(shí)。 （ 1）舊城改造主要涉及區(qū)域， 舊城改造按照輕重緩急，分為重點(diǎn)改造區(qū)域、支持改造區(qū)域和
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