房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)終極版(編輯修改稿)
2025-07-21 07:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 土來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的，所以，在以后的幾年里，武漢的經(jīng)濟(jì)還會(huì)以快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)向前發(fā)展，但是好景不會(huì)太長(zhǎng)，而且最終政府不會(huì)過(guò)份的依賴(lài)地土來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)而轉(zhuǎn)向工業(yè)甚至是其它服務(wù)業(yè)。武漢市雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，可是在全國(guó)重多大城市中，武漢的人均收入是偏低的，眾所周知，武漢人均工資在全國(guó)的重多城市中排名很低的，所以，武漢經(jīng)濟(jì)雖是在較快的發(fā)展著，可是人均收入增長(zhǎng)并不太快！三、 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和分析（一）武漢市土地市場(chǎng)分析 2012年，全市土地市場(chǎng)（含中心城區(qū)、新城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)）累計(jì)成交土地583宗，（合50606畝），%；，%；，%。全市土地市場(chǎng)累計(jì)成交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地245宗，（合22381畝），%；，%；，%。(二）武漢市房產(chǎn)市場(chǎng)分析2012年，％，％；，％。2012年,，％；其中，％。，％；其中，％，％。 2012年，％。其中，％，％。2012年，,％；成交套數(shù)163508套，％。其中，％，％；成交套數(shù)為134953套，％。（以上銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)源于武漢市商品房合同備案系統(tǒng)） 2012年,，％；交易套數(shù)為30689套，％。其中，％；交易套數(shù)為28387套，％。2012年，％；其中，％。2012年，％；其中，％。近年來(lái)，武漢市的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，特別是從2008年以來(lái)，價(jià)格不停上漲，特點(diǎn)是上漲速度快，漲幅大。上圖為近些年武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，我們可以明顯感受到房?jī)r(jià)上漲的速度的，2008到到2012年這四年是房?jī)r(jià)上漲最快的的四年。（三）武漢房?jī)r(jià)上漲的成因分析房屋的供應(yīng)和需求力量的相互作用對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)起著主導(dǎo)作用，但是房?jī)r(jià)的供應(yīng)和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產(chǎn)的數(shù)量只占房地產(chǎn)市場(chǎng)總量很小的一部分，供應(yīng)變化相對(duì)于其他許多商品較遲緩（從買(mǎi)地到銷(xiāo)售需2 3 年），因此，從短期看，房產(chǎn)的價(jià)格更多的取決于需求數(shù)量而不是供應(yīng)數(shù)量。上圖為2005年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，若現(xiàn)在計(jì)算，再加個(gè)3—6年的話(huà)（這樣則正好是2008年到2011年這個(gè)購(gòu)房熱情高漲的時(shí)間），則最需要購(gòu)房的剛好是15—19歲和20—29歲的這兩個(gè)階段了，因?yàn)樵谥袊?guó)人的觀(guān)念中，房屋的地位被放大的過(guò)分重要了，特別是結(jié)婚的時(shí)候，圖中，15—19歲20—29歲的這兩個(gè)階段就是結(jié)婚購(gòu)房最高的階段，在中國(guó)，結(jié)婚購(gòu)房最多的是兩種情況，一者是結(jié)婚時(shí)父母購(gòu)房，二者是新婚自己購(gòu)房或是攢上幾年有能力再購(gòu)房，按這樣兩種情況來(lái)說(shuō)，剛好都在這兩個(gè)年齡段中！所以，這幾年就是房屋需求量特別大的時(shí)候！從供需方面來(lái)看主要還有其它兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商刻意營(yíng)造“熱銷(xiāo)”氛圍。他們找來(lái)各種“房托兒”，進(jìn)行瘋狂購(gòu)買(mǎi)，擾亂了正常購(gòu)房者的理性思考，造成需求競(jìng)爭(zhēng)激烈的假象，從而為房?jī)r(jià)的量?jī)r(jià)齊升起到了推波助瀾的作用。二是購(gòu)房者通脹預(yù)期強(qiáng)烈，消費(fèi)者心理規(guī)律導(dǎo)致廣大住房需求者追漲勢(shì)頭強(qiáng)硬。除開(kāi)2010 年2 月，從2009 年3 月起，武漢樓市銷(xiāo)量已連續(xù)11 個(gè)月過(guò)萬(wàn)套。進(jìn)入4 月，40 家樓盤(pán)捱過(guò)了“兩會(huì)”，在確定了政策方向后，加大了供應(yīng)。供給量增大，投資方仍熱情不減，而剛性需求置業(yè)者則在做最后的掙扎。拋開(kāi)表面的繁榮發(fā)現(xiàn)，2010年3 月，支撐樓市銷(xiāo)量絕大半集中在5000 元/ 平方米左右及8000元/ 平方米以上的樓盤(pán)。根據(jù)億房網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)，3 月，全市商品房銷(xiāo)量占比中，價(jià)格在5000 6000 元/ %，8000 元/ %。從數(shù)據(jù)組成不難發(fā)現(xiàn)，是剛性置業(yè)需求在尋求平價(jià)房源，而投資型需求在中心城區(qū)搏殺。長(zhǎng)城建設(shè)錦繡龍城、百步亭世博園等，這些地處三環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，價(jià)格相對(duì)較平的樓盤(pán)，受到剛性需求置業(yè)者的追捧；另—方面，福星惠譽(yù)國(guó)際城、融科天城等高價(jià)樓盤(pán)，也迎來(lái)投資客的瘋搶。但也應(yīng)理性地看到，由于房?jī)r(jià)虛高，隨著自住型需求的急劇萎縮，其崩盤(pán)的危險(xiǎn)，也日益膨脹。需求方加入了另一個(gè)新的購(gòu)房群體———炒房團(tuán)。與以往不同的是，以炒房著稱(chēng)的溫州投資者，此次將主力轉(zhuǎn)向了二三線(xiàn)城市。這批購(gòu)房者陸續(xù)進(jìn)入武漢樓盤(pán)。目前國(guó)家只對(duì)境外人士購(gòu)房有限制，如一人只能買(mǎi)一套等，對(duì)境內(nèi)炒房者能夠采取的應(yīng)對(duì)措施不多。炒房團(tuán)的加入，不論是給普通自住房性購(gòu)房者，還是住房投資者都帶來(lái)了不小的壓力，使原本就激烈的需求競(jìng)爭(zhēng)變得更加緊張。而炒房團(tuán)引起的更巨大的需求，不僅在保持房?jī)r(jià)高漲上發(fā)揮了相當(dāng)大的作用，同時(shí)也使地產(chǎn)商們的資金流動(dòng)性更大，這在一定程度上也加速了商品房的投資速度和供給量。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的需求越大，則房產(chǎn)的價(jià)格越高，而房產(chǎn)的供應(yīng)越大，則房產(chǎn)的價(jià)格越低。從2009 年以來(lái)，市場(chǎng)持續(xù)旺銷(xiāo)，需求量不斷加大，但供應(yīng)量下降幅度較大，因此，新增供應(yīng)量與需求量的差距不斷被拉大。2009 年，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積與成交面積的比值為1:，新增需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了新增供應(yīng)量，供需矛盾更為激化。城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購(gòu)買(mǎi)力的重要指標(biāo)，同時(shí)也是支撐房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。從圖中可看出，城鎮(zhèn)居民年可支配收入一直處于快速增長(zhǎng)中，并一直處于商品銷(xiāo)售價(jià)格和住宅銷(xiāo)售價(jià)格之上，城鎮(zhèn)居民收入和支出支撐著房地產(chǎn)價(jià)格的上升。從這一角度看，我市的房地產(chǎn)價(jià)格以居民收入的增長(zhǎng)為支撐，居民收入水平不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)的有效需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格也隨之上漲。 根據(jù)近幾年國(guó)際上的部分國(guó)家和城市情況可看出，投資房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的一個(gè)很好的途徑。越是在物價(jià)上漲的時(shí)期，房地產(chǎn)越能體現(xiàn)其保值性，也就是說(shuō)，在物價(jià)上漲的時(shí)期里，持有房產(chǎn)是比較理想的，正因?yàn)檫@樣，真實(shí)的通脹率和預(yù)期的通脹率一般會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正面的影響，通脹率越高，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資就越多，房?jī)r(jià)上漲的也就越快。蓬勃發(fā)展的房產(chǎn)推動(dòng)著我國(guó)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的迅猛發(fā)展，這幾年，房地產(chǎn)等行業(yè)連續(xù)幾年以超過(guò)20%的增速運(yùn)行，對(duì)房屋的需求大量增加，使得相關(guān)原材料價(jià)格穩(wěn)步升高，特別是與建筑業(yè)密切相關(guān)的鋼鐵價(jià)格大幅上升，增加了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，繼而導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格的上升。 適度寬松的貨幣政策及信貸的擴(kuò)張給開(kāi)發(fā)商提供了強(qiáng)有力的資金支持，使開(kāi)發(fā)商資金緊張程度降低；另外，存貸款利率的下調(diào)，購(gòu)房首付款的壓力減小，使得投資投機(jī)型和自住型需求同時(shí)擴(kuò)大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求量的擴(kuò)大必然就引起了房?jī)r(jià)的上漲。與此同時(shí)，由于擔(dān)心國(guó)內(nèi)外銀行向市場(chǎng)注入的大量流動(dòng)性資金，加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，投資者對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期也越發(fā)烈，在金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，我國(guó)富有階層資產(chǎn)保值增值的首要選擇即是置業(yè)買(mǎi)房大量購(gòu)入固定資產(chǎn)以尋求保值。再者，中央采取了增加稅收的措施，其原意本是控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，而實(shí)際上卻將增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上，使得房?jī)r(jià)不跌反而上漲。更重要的是十多年前的分稅制改革，使得地方事權(quán)、財(cái)權(quán)不對(duì)等，財(cái)政缺口大，政府就通過(guò)把土地高價(jià)賣(mài)給房地產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)缺口，進(jìn)而在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，高價(jià)地加大了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本無(wú)疑是高房?jī)r(jià)很重要的原因之一。 （高價(jià)土地大量賣(mài)出）如果不考慮市場(chǎng)炒作的因素，住房的價(jià)值主要決定因素有兩個(gè)：一個(gè)是住宅本身，即建設(shè)成本；一個(gè)是住宅所處的位置，即土地成本。其中，住宅本身是在不斷貶值的：按中國(guó)住宅的平均壽命30年計(jì)算，每年就要貶值1/30。真正支撐房?jī)r(jià)上漲的理由，是土地價(jià)格的上漲。城市土地的增值一是得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)功能的完善；二是得益于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就業(yè)、商業(yè)機(jī)會(huì)增加，城市對(duì)人們的吸引力在增加
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