房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計終極版(編輯修改稿)
2025-07-21 07:58 本頁面
【文章內容簡介】 土來發(fā)展經(jīng)濟的，所以，在以后的幾年里，武漢的經(jīng)濟還會以快速發(fā)展的態(tài)勢向前發(fā)展，但是好景不會太長，而且最終政府不會過份的依賴地土來發(fā)展經(jīng)濟而轉向工業(yè)甚至是其它服務業(yè)。武漢市雖然經(jīng)濟發(fā)展較快，可是在全國重多大城市中，武漢的人均收入是偏低的，眾所周知，武漢人均工資在全國的重多城市中排名很低的，所以，武漢經(jīng)濟雖是在較快的發(fā)展著，可是人均收入增長并不太快！三、 武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和分析（一）武漢市土地市場分析 2012年，全市土地市場（含中心城區(qū)、新城區(qū)及開發(fā)區(qū)）累計成交土地583宗，（合50606畝），%；，%；，%。全市土地市場累計成交房地產(chǎn)開發(fā)用地245宗，（合22381畝），%；，%；，%。(二）武漢市房產(chǎn)市場分析2012年，％，％；，％。2012年,，％；其中，％。，％；其中，％，％。 2012年，％。其中，％，％。2012年，,％；成交套數(shù)163508套，％。其中，％，％；成交套數(shù)為134953套，％。（以上銷售數(shù)據(jù)來源于武漢市商品房合同備案系統(tǒng)） 2012年,，％；交易套數(shù)為30689套，％。其中，％；交易套數(shù)為28387套，％。2012年，％；其中，％。2012年，％；其中，％。近年來，武漢市的房價節(jié)節(jié)攀升，特別是從2008年以來，價格不停上漲，特點是上漲速度快，漲幅大。上圖為近些年武漢房價走勢圖，我們可以明顯感受到房價上漲的速度的，2008到到2012年這四年是房價上漲最快的的四年。（三）武漢房價上漲的成因分析房屋的供應和需求力量的相互作用對房價的變動起著主導作用，但是房價的供應和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產(chǎn)的數(shù)量只占房地產(chǎn)市場總量很小的一部分，供應變化相對于其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2 3 年），因此，從短期看，房產(chǎn)的價格更多的取決于需求數(shù)量而不是供應數(shù)量。上圖為2005年的統(tǒng)計結果，若現(xiàn)在計算，再加個3—6年的話（這樣則正好是2008年到2011年這個購房熱情高漲的時間），則最需要購房的剛好是15—19歲和20—29歲的這兩個階段了，因為在中國人的觀念中，房屋的地位被放大的過分重要了，特別是結婚的時候，圖中，15—19歲20—29歲的這兩個階段就是結婚購房最高的階段，在中國，結婚購房最多的是兩種情況，一者是結婚時父母購房，二者是新婚自己購房或是攢上幾年有能力再購房，按這樣兩種情況來說，剛好都在這兩個年齡段中！所以，這幾年就是房屋需求量特別大的時候！從供需方面來看主要還有其它兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)商刻意營造“熱銷”氛圍。他們找來各種“房托兒”，進行瘋狂購買，擾亂了正常購房者的理性思考，造成需求競爭激烈的假象，從而為房價的量價齊升起到了推波助瀾的作用。二是購房者通脹預期強烈，消費者心理規(guī)律導致廣大住房需求者追漲勢頭強硬。除開2010 年2 月，從2009 年3 月起，武漢樓市銷量已連續(xù)11 個月過萬套。進入4 月，40 家樓盤捱過了“兩會”，在確定了政策方向后，加大了供應。供給量增大，投資方仍熱情不減，而剛性需求置業(yè)者則在做最后的掙扎。拋開表面的繁榮發(fā)現(xiàn)，2010年3 月，支撐樓市銷量絕大半集中在5000 元/ 平方米左右及8000元/ 平方米以上的樓盤。根據(jù)億房網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)，3 月，全市商品房銷量占比中，價格在5000 6000 元/ %，8000 元/ %。從數(shù)據(jù)組成不難發(fā)現(xiàn)，是剛性置業(yè)需求在尋求平價房源，而投資型需求在中心城區(qū)搏殺。長城建設錦繡龍城、百步亭世博園等，這些地處三環(huán)線以內，價格相對較平的樓盤，受到剛性需求置業(yè)者的追捧；另—方面，福星惠譽國際城、融科天城等高價樓盤，也迎來投資客的瘋搶。但也應理性地看到，由于房價虛高，隨著自住型需求的急劇萎縮，其崩盤的危險，也日益膨脹。需求方加入了另一個新的購房群體———炒房團。與以往不同的是，以炒房著稱的溫州投資者，此次將主力轉向了二三線城市。這批購房者陸續(xù)進入武漢樓盤。目前國家只對境外人士購房有限制，如一人只能買一套等，對境內炒房者能夠采取的應對措施不多。炒房團的加入，不論是給普通自住房性購房者，還是住房投資者都帶來了不小的壓力，使原本就激烈的需求競爭變得更加緊張。而炒房團引起的更巨大的需求，不僅在保持房價高漲上發(fā)揮了相當大的作用，同時也使地產(chǎn)商們的資金流動性更大，這在一定程度上也加速了商品房的投資速度和供給量。一般來說，房產(chǎn)的需求越大，則房產(chǎn)的價格越高，而房產(chǎn)的供應越大，則房產(chǎn)的價格越低。從2009 年以來，市場持續(xù)旺銷，需求量不斷加大，但供應量下降幅度較大，因此，新增供應量與需求量的差距不斷被拉大。2009 年，武漢商品住宅累計供應面積與成交面積的比值為1:，新增需求量遠遠超過了新增供應量，供需矛盾更為激化。城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產(chǎn)價格的重要指標。從圖中可看出，城鎮(zhèn)居民年可支配收入一直處于快速增長中，并一直處于商品銷售價格和住宅銷售價格之上，城鎮(zhèn)居民收入和支出支撐著房地產(chǎn)價格的上升。從這一角度看，我市的房地產(chǎn)價格以居民收入的增長為支撐，居民收入水平不斷提高，對房地產(chǎn)的有效需求相應增加，房地產(chǎn)的價格也隨之上漲。 根據(jù)近幾年國際上的部分國家和城市情況可看出，投資房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產(chǎn)越能體現(xiàn)其保值性，也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產(chǎn)是比較理想的，正因為這樣，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產(chǎn)生正面的影響，通脹率越高，人們對房地產(chǎn)的投資就越多，房價上漲的也就越快。蓬勃發(fā)展的房產(chǎn)推動著我國房地產(chǎn)及相關行業(yè)的迅猛發(fā)展，這幾年，房地產(chǎn)等行業(yè)連續(xù)幾年以超過20%的增速運行，對房屋的需求大量增加，使得相關原材料價格穩(wěn)步升高，特別是與建筑業(yè)密切相關的鋼鐵價格大幅上升，增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，繼而導致了住房價格的上升。 適度寬松的貨幣政策及信貸的擴張給開發(fā)商提供了強有力的資金支持，使開發(fā)商資金緊張程度降低；另外，存貸款利率的下調，購房首付款的壓力減小，使得投資投機型和自住型需求同時擴大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求量的擴大必然就引起了房價的上漲。與此同時，由于擔心國內外銀行向市場注入的大量流動性資金，加上國內經(jīng)濟形勢開始好轉，投資者對未來通脹的預期也越發(fā)烈，在金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，我國富有階層資產(chǎn)保值增值的首要選擇即是置業(yè)買房大量購入固定資產(chǎn)以尋求保值。再者，中央采取了增加稅收的措施，其原意本是控制房地產(chǎn)投資過快增長，而實際上卻將增加的稅費轉移到消費者頭上，使得房價不跌反而上漲。更重要的是十多年前的分稅制改革，使得地方事權、財權不對等，財政缺口大，政府就通過把土地高價賣給房地產(chǎn)來彌補缺口，進而在一定程度上推動了房價的上漲，高價地加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本無疑是高房價很重要的原因之一。 （高價土地大量賣出）如果不考慮市場炒作的因素，住房的價值主要決定因素有兩個：一個是住宅本身，即建設成本；一個是住宅所處的位置，即土地成本。其中，住宅本身是在不斷貶值的：按中國住宅的平均壽命30年計算，每年就要貶值1/30。真正支撐房價上漲的理由，是土地價格的上漲。城市土地的增值一是得益于城市基礎設施和配套服務功能的完善；二是得益于城市經(jīng)濟發(fā)展，就業(yè)、商業(yè)機會增加，城市對人們的吸引力在增加
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