【文章內(nèi)容簡介】 t formulates a set of marketing plan document, and followed “Marketing for the sale of variable is not important” this idea for the event lay the foundation for the success of sales. Key Words: real estate； marketing of real estate； tactics of marketing山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 1 1 前 言 改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來， 2020 年，我國經(jīng)濟(jì)承接著 2020 年的發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長態(tài)勢。因此，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢而動(dòng)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，那些能夠在 競爭中取勝的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是因?yàn)榱私馐袌觯私饽繕?biāo)群體的需求后，按照市場需求開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而最終獲取利潤或占領(lǐng)市場，并促進(jìn)了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開發(fā)商還都缺乏以顧客為導(dǎo)向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在的市場機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。故而可以說，房地產(chǎn)營銷策劃是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵 房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地 產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個(gè)新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂 “整體營銷 ”、 “全程營銷 ”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。 雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的 速度，顯得相對滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風(fēng)，開發(fā)建設(shè)出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導(dǎo)致大量房屋閑置。例如前些年刮起的 “別墅 ”熱潮。所以一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進(jìn)行深入地研究分析， “按需生產(chǎn) ”，故而房地產(chǎn)營銷策劃就顯得尤為重要了。 房地產(chǎn)營銷策劃特點(diǎn) “以人為本” 山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強(qiáng)調(diào) “以人為本 ”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和 西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動(dòng)，都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷策劃的根本所在。 地產(chǎn)營銷策劃是各種理念的復(fù)合 理念是營銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括： 生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。 智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興 材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化 ，提供給了人們更 多的服務(wù)。 投資理念。投資不動(dòng)產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。 策略和手段是營銷策劃的生命 樓盤最終需要通過市場的反應(yīng)去實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值，由此，營銷策劃中所采用的合理策略、手段則成了 “檢驗(yàn)真理 ”的試金石。通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產(chǎn)生的結(jié)果也將會(huì)是令人滿意的。 房地產(chǎn)營銷策劃作用 準(zhǔn)確決策 房地產(chǎn)營銷策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè) 及企業(yè)家的決策更為準(zhǔn)確，以盡量避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。 增強(qiáng)競爭力 房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，房地產(chǎn)策劃更能發(fā)揮它的特長，增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭能力，贏得主動(dòng)地位。 增強(qiáng)創(chuàng)新能力 房地產(chǎn)策劃能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題入山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 3 手，探索解決管理問題的有效途徑。 有效整合資源 房地產(chǎn)策劃能有效地整 合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。 山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 4 項(xiàng)目地塊條件分析 項(xiàng)目基本情況 ⑴ 項(xiàng)目概況 碧水金閣項(xiàng)目位于山東省濟(jì)南市區(qū)轄區(qū)內(nèi)，該項(xiàng)目具體位于濟(jì)南市和平路 47 號，處于濟(jì)南市規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū) CBD 的核心區(qū)域，該地區(qū)東至歷山東路 。西至河道；南至和平路；北至山東建筑大 學(xué)。土地出讓條件達(dá)到宗地外六通：即通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣。周邊高校云集，生活、商業(yè)、金融配套設(shè)施完善。 ⑵ 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)遵循濟(jì)南市城市發(fā)展實(shí)現(xiàn)新跨越、建設(shè)新泉城的總要求，建設(shè)繁榮濟(jì)南、和諧濟(jì)南、宜居濟(jì)南、魅力泉城的城市發(fā)展目標(biāo)，針對項(xiàng)目地塊位置 ——中央商務(wù)區(qū)，對區(qū)域內(nèi)土地資源、文化資源進(jìn)行合理利用，促進(jìn)區(qū)域的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展。 ⑶ 項(xiàng)目特點(diǎn)： ① 地理位置優(yōu)越 本項(xiàng)目位于濟(jì)南市和平路 47 號，該地塊東至歷山東路，西至河道，南至和平路，北至山東建筑大學(xué)。周邊一公里里范圍內(nèi)有山東師范大學(xué) 、山東藝術(shù)學(xué)院、山東建筑大學(xué)等眾多高校，向西幾十米便是繁華的泉城路，因此本地塊是濟(jì)南市規(guī)劃中的商業(yè)中心和文化中心。 ② 周邊配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目周邊擁有眾多酒店、商業(yè)配套、政府機(jī)關(guān)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，水電暖等市政基礎(chǔ)配套完善，使該項(xiàng)目充分具備發(fā)展商業(yè)住宅兩用所要求的外部環(huán)境和條件。 ③ 交通便利 該項(xiàng)目周邊的交通條件十分優(yōu)越：南側(cè)為和平路，北側(cè)是商業(yè)繁華的解放路。 另一方面，該項(xiàng)目公共交通便捷。目前，經(jīng)過該項(xiàng)目公交線路有十多條， 1 路、 3 路、5 路、 21 路、 31 路、 49 路、 63 路、 102 路、 116 路等線路均經(jīng)過此 處，即將開通的 BRT公交車更能夠促進(jìn)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著城市總體規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，該地區(qū)交通條件會(huì)進(jìn)一步提升，與城市其它區(qū)域的聯(lián)系也會(huì)得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。 山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 5 項(xiàng)目周邊情況 該項(xiàng)目處于濟(jì)南市非常有力和成熟的區(qū)域環(huán)境中。該項(xiàng)目周邊擁有眾多酒店、商業(yè)配套、政府機(jī)關(guān)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，水電暖等市政基礎(chǔ)配套完善，使該項(xiàng)目充分具備發(fā)展商務(wù)住宅兩用所要求的外部環(huán)境和條件。 政府機(jī)關(guān)： 山東省文化廳 、 和平路街辦 、 山東省水利廳 、 山東省水利工程局 、 解放路街道辦 、 省監(jiān)管局 、 濟(jì)南市歷下區(qū)法院 、 山東省地礦局 、 濟(jì)南市歷下區(qū)地稅 局 等； 酒店： 多多龍蝦酒樓 、 優(yōu)雅咖啡西餐廳 、 華亨大酒店 、 下海王海鮮樓 、 濰坊名人食府 等眾多酒店； 商務(wù)大廈：山東新聞大廈、 .歷東商務(wù)大廈 ,良友福臨大酒店、 大舜商務(wù)大廈 、 中銀大廈 等三十多處高檔商務(wù)大廈； 商業(yè)：山師東路、老東門、大潤發(fā)超市、家樂福超市、銀座購物廣場、泉城路、蘇寧電器、國美電器等； 金融業(yè)： 浦發(fā)銀行和平路支行 、 農(nóng)行和平支行 、 建行歷下和平支行 、 招商銀行和平路支行 、 中行和平路支行 、 中國郵政山師東路 等； 教育：山東師范附屬中學(xué)、山東師范附屬小學(xué)、 山東省檢察官學(xué)校 、 山師大東校區(qū) 、 山東省地質(zhì)學(xué)校 、山東藝術(shù) 學(xué)院、 濟(jì)南五中 、 濟(jì)南市青龍街小學(xué) 、 小海豚嬰幼園 、 山東師范大學(xué)幼兒園 、 國舜幼兒園 、 山東省測繪局幼兒園 ； 醫(yī)療： 山東中醫(yī)藥大學(xué) 、 和平醫(yī)院 、 老百姓大藥房 、 山東水利醫(yī)院 、 漱玉平民大藥房 、 長虹醫(yī)院 、 歷下區(qū)醫(yī)院 等； 運(yùn)動(dòng)場館： 山東機(jī)械學(xué)校體育場 、 黑駿馬健身中心 、 山師大附中體育場 、 弘雅溜冰館 、 五洋健身俱樂部 、 歷下體育館 、 皇亭體育館 等； 汽車服務(wù)： 江達(dá)汽車修理廠 、 濟(jì)南佛山汽車出租 、 濟(jì)南鑫玉汽車用品 、 濟(jì)南江達(dá)汽車維修 、 濟(jì)南歷山汽車美容 、 商友汽車維修中心 等； 應(yīng)該說本項(xiàng)目位置條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是濟(jì)南市為數(shù)不多的具有極大潛 力的黃金地段。容積率地上 ， 地下 ，建筑面積不大于 24%，綠地率不小于 33%，建筑高度不超過 45 米。土地總面積約 公頃，出讓面積約 公頃。 碧水金閣屬于一個(gè)集購物、居住、休閑、娛樂為一體的商業(yè)綜合體?？傉嫉孛娣e為 53880 平方米，建筑面積 90580 平方米，主體建筑包括一個(gè)地上 5 萬平方米的廣場、地下 3 萬平方米的大型超市和 1 萬平方米的地下停車場，以及 2 萬多平方米的獨(dú)立商鋪和周邊配套設(shè)施。戶型以三室二廳和二室二廳為主力，精心打造現(xiàn)代簡潔式的住宅山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 6 風(fēng)格。 金閣大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持寫字樓與零售商經(jīng) 營相結(jié)合，業(yè)主方便與顧客購物舒適相結(jié)合兩大原則，依據(jù)國際大型寫字樓設(shè)計(jì)理念精心設(shè)計(jì)，為業(yè)主提供舒適簡潔的工作空間，更為消費(fèi)者提供自由、舒適的購物、休閑環(huán)境。 項(xiàng)目地塊ＳＷＯＴ分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 (Strength) ⑴ 區(qū)位優(yōu)勢 該板塊以和平路為中心，南到山師東路，北至解放路。隨著大量新興居住群的興起，這塊區(qū)域己成為濟(jì)南市的又一居住亮點(diǎn)。成熟的居住氛圍及便利的交通使得這一區(qū)域具有較高的生活舒適性，吸引著越來越多的置業(yè)和投資者。 ⑵ 項(xiàng)目自身優(yōu)勢 碧水金閣臨近泉城路，毗鄰泉城廣場，是和平路板塊住宅和 諧生態(tài)社區(qū)。優(yōu)秀的品牌傳承將會(huì)吸引大批開發(fā)公司的忠誠客戶。碧水金閣小區(qū)規(guī)劃是＊＊＊＊設(shè)計(jì)，園林景觀由＊＊＊＊＊機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，戶型選用為市場接受的二室、三室，優(yōu)先考慮房間的采光、通風(fēng)等實(shí)用性，小區(qū)設(shè)計(jì)達(dá)到 65％的節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)異的產(chǎn)品性質(zhì)將會(huì)得到廣大潛在客戶的認(rèn)可。 項(xiàng)目劣勢 ( Weakness ) ⑴ 市政配套 區(qū)域道路改造緩慢，修補(bǔ)不斷，導(dǎo)致周邊居民出行困難。目前項(xiàng)目附近道路正在施工，對沿路兩側(cè)帶來了大量噪音和粉塵，環(huán)境有待改善。 ⑵ 環(huán)境 河流污染嚴(yán)重，流經(jīng)項(xiàng)目地域的河流被嚴(yán)重污染，而且很長時(shí)間 未得到治理。尤其到了夏季，會(huì)散發(fā)一些異味，給周邊居民的日常生活帶來不利影響。 ⑶ 開發(fā)周期 運(yùn)作時(shí)間長，市場風(fēng)險(xiǎn)劣勢 :因本項(xiàng)目規(guī)模大，為 22 多萬平米，開發(fā)周期為四年，必將受到一些不可預(yù)見的市場情況、國家宏觀調(diào)控和開發(fā)總司自身資金鏈的影響，必將加大了項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ( Opportunity ) ⑴ 宏觀政策 國家停止福利分房制度，允許個(gè)人公積金購房 。市民特別年輕人的按揭消費(fèi)觀念逐山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 7 漸成熟，都刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的大力發(fā)展，并擴(kuò)展了房地產(chǎn)消費(fèi)者的市場面，為項(xiàng)目的順利實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)各 種配套設(shè)施日臻完善，和平路、解放路都在拓寬，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，特別是汽車擁有量的上升，人們的市中心區(qū)域住宅的需求不斷上升，市場發(fā)展空間相對較大。新的土地使用權(quán)拍賣政策在一定時(shí)期內(nèi)將使后續(xù)開發(fā)商的土地成本上升，從而帶動(dòng)房價(jià)上升，使本項(xiàng)目在性價(jià)比上占據(jù)先天優(yōu)勢，消費(fèi)者更容易接受。消費(fèi)者的觀念日趨成熟，不再迷信宣傳而更看重產(chǎn)品本身 。對住宅品質(zhì)的要求逐步提高，更強(qiáng)調(diào)舒適的居住環(huán)境。這種變化符合公司重視產(chǎn)品的特長，使公司創(chuàng)新的產(chǎn)品在一定時(shí)期內(nèi)領(lǐng)先于競爭對手，良好的性價(jià)比將可能吸引目標(biāo)市場以外的消費(fèi)群體。 ⑵ 市場機(jī) 會(huì) 大盤時(shí)代來臨市場走向品牌化、專業(yè)化。消費(fèi)者對品牌化大盤更加認(rèn)同。 ① 大盤時(shí)代 經(jīng)過了近幾年的發(fā)展，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場現(xiàn)在己進(jìn)入快速發(fā)展的階段，新增項(xiàng)目較多，大盤時(shí)代來臨。魯能領(lǐng)秀城、陽光 100、名士豪庭、黃金綠苑、重汽翡翠郡等總建筑面積都在 50 萬平米以上。專業(yè)化 :隨著濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的專業(yè)化程度進(jìn)一步提高，無論是從產(chǎn)品本身還是從營銷手段上，都明顯進(jìn)步，專業(yè)化程度越來越高。 ② 品牌化 地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加劇，不單單是項(xiàng)目和項(xiàng)目之間的競爭，而演變成企業(yè)之間的競爭，演變成品牌之間的競爭 ，陽光 100、魯能地產(chǎn)、重汽地產(chǎn)等眾多品牌地產(chǎn)商之間的競爭日趨激烈。品牌化一方面會(huì)推動(dòng)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，另一方面也會(huì)使今后濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的競爭進(jìn)一步加劇。 威脅 (Threat) ⑴ 國家宏觀調(diào)控 國家宏觀調(diào)控新政中明確規(guī)定“自 2020 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上?！边@就意味著 :供應(yīng)市場上存在著大量的 90 平米以下的普通商品住房，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象加劇。大量同質(zhì)化產(chǎn)品的存在使得供應(yīng)市場競爭進(jìn)一步加劇，同類產(chǎn) 品之間的競爭就逼迫開發(fā)商在戶型面積受限制的前提下通過各種方式打造出更高品質(zhì)的產(chǎn)品。 國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控愈加嚴(yán)厲，從一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投資需求，山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 8 并且影響了開發(fā)企業(yè)的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)。 ⑵ 競爭市場 目前濟(jì)南的商品房積壓面積有數(shù)百萬平方米，每年的竣工面積均大大高于銷售面積，市場的整體供求關(guān)系有可能進(jìn)一步惡化。區(qū)域內(nèi)開發(fā)熱度逐漸升溫，參與競爭的企業(yè)日益增多，越來越多擬建項(xiàng)目將不可避免地對現(xiàn)實(shí)和潛在的購房者進(jìn)行分流和轉(zhuǎn)移 。特別是這些項(xiàng)目的地塊集中，將促使竟?fàn)幐呑詿峄? SWOT 分析結(jié)論 通過對“ 碧水金閣”項(xiàng)目的 SWOT 分析，我們在財(cái)政資金、人力資本、地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量上面具有比較大的優(yōu)勢，這些為公司的強(qiáng)力發(fā)展提供了人力和物質(zhì)保障。但由于國家宏觀政策的調(diào)控，市場競爭的激烈，這些客觀不利因素決定了公司在發(fā)展上受到了一定限制。通過這些分析，我們最終選擇了如下戰(zhàn)略 :立足和平路板塊，面向濟(jì)南，因勢利導(dǎo)，揚(yáng)長避短，穩(wěn)扎穩(wěn)打，發(fā)揮優(yōu)勢。由于地理優(yōu)勢，濟(jì)南中心區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿艽?；為了讓更多的消費(fèi)者了解、熟悉公司，公司決定依靠自己比較雄厚的財(cái)力和公司品牌效應(yīng)，舉辦各種類型的活動(dòng)來拓展項(xiàng)目的知名度，增加其在消費(fèi)者心中的美譽(yù)度 。公司決定加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，推出更新的產(chǎn)品。 地塊經(jīng)營的適應(yīng)性分析 適宜的項(xiàng)目 從目前濟(jì)南市所開發(fā)項(xiàng)目的住宅銷售情況看， 90 ㎡ — 150 ㎡和 80 ㎡以下的戶型最受歡迎，即 90100 ㎡、 100110 ㎡、 110120 ㎡的大二房和三房、 120130 ㎡、 130140㎡、 140150 ㎡的大三房或四房二廳以及 80 ㎡以下的精巧二房或一房、單間；而戶型面積在 150 ㎡以上的住宅供求并不熱烈。從戶型的空間布局看，平層仍是需求的主體。 未來兩至三年，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的熱銷戶型將會(huì)在 90 ㎡ — 130 ㎡之間，其功能將會(huì)更合理，并進(jìn)一步滿足廣大中低收入家庭和工薪階層的購房需求。此外，由于濟(jì)南市內(nèi)的家庭結(jié)構(gòu)仍以兩口、三口之家或三口以上為主，因此對二房、三房、四房的需求將會(huì)逐漸增加。 開發(fā)方向建議 根據(jù)以上的種種分析，我們總結(jié)出多數(shù)群眾最需要的是 80－ 120 ㎡的戶型。因此我們就以此種面積的房型為主，且陽臺(tái)均朝南，家家都有充足的陽光，戶型結(jié)構(gòu)以三室兩廳一衛(wèi)和兩室兩廳一衛(wèi)為主，因此可以滿足大部分消費(fèi)者的需求 . 山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 9 3．項(xiàng)目營銷策劃 項(xiàng)目特性分析 項(xiàng)目地域分析 本項(xiàng)目位于濟(jì)南市 和平路 47 號，該地塊東至歷山東路，西至河道，南至和平路，北至山東建筑大學(xué)。周邊一公里里范圍內(nèi)有山東師范大學(xué)、山東藝術(shù)學(xué)院、山東建筑大學(xué)等眾多高校，是濟(jì)南市規(guī)劃中的商業(yè)中心區(qū)域。 該項(xiàng)目周邊擁有眾多酒店、商業(yè)配套、政府機(jī)關(guān)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，水電暖等市政基礎(chǔ)配套完善，使該項(xiàng)目充分具備發(fā)展商業(yè)住宅兩用所要求的外部環(huán)境和條件。 該項(xiàng)目周邊的交通條件十分優(yōu)越：南側(cè)為和平路，北側(cè)是商業(yè)繁華的解放路。 另一方面，該項(xiàng)目公共交通便捷。目前，經(jīng)過該項(xiàng)目公交線路有十多條， 1 路、 3路、 5 路、 21 路、 31 路、 49 路、 63 路、 102 路、 116 路等線路均經(jīng)過此處，即將開通的 BRT 公交車更能夠促進(jìn)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著城市總體規(guī)劃，該地區(qū)交通條件會(huì)進(jìn)一步提升，與城市其它區(qū)域的聯(lián)系得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。 項(xiàng)目核心價(jià)值體系分析 ⑴ 項(xiàng)目核心價(jià)值構(gòu)成 ，如下圖所示： 圖 項(xiàng)目核心價(jià)值 核心價(jià)值 三大市場價(jià)值 三大核心賣點(diǎn) 四大升值指數(shù) ★地 段 價(jià) 值 ★商 住 價(jià) 值 ★投 資 價(jià) 值 ★精 致 戶 型 ★居住成熟地段 ★高尚居住生活理念 ★城市建設(shè)發(fā)展 ★區(qū)域發(fā)展前景 ★地 段 價(jià) 值 ★交通及周邊配套 山東建筑大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書