【文章內(nèi)容簡介】 ....... 48 基于風(fēng)險分擔(dān)的代建方風(fēng)險報酬模型 ............................................................................... 50 風(fēng)險報酬基本模型 ..................................................................................................... 50 基于代建方視角的風(fēng)險報酬模型 ............................................................................. 50 本章小結(jié) ............................................................................................................................... 54 V 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 目 錄 6 案例分析 ............................................................................................................................... 55 項目概述 ............................................................................................................................... 55 案例特點 ............................................................................................................................... 55 代建方報酬確定 ................................................................................................................... 57 合同約定的取費方式 ................................................................................................. 57 基于風(fēng)險分擔(dān)的代建方報酬取費方案 ...................................................................... 57 對比分析 ............................................................................................................................... 59 本章小結(jié) ............................................................................................................................... 60 7 結(jié)論與展望 ......................................................................................................................... 61 結(jié)論 ............................................................................................................................. .......... 61 本研究尚存的問題及展望 ................................................................................................... 61 致 謝 ....................................................................................................................................... 62 參考文獻 ....................................................................................................................................... 63 附 錄 ....................................................................................................................................... 65 VI 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 1 緒 論 1 緒 論 研究提出的背景 工程項目依據(jù)投資主體不同可大致劃分為政府投資項目和非政府投資項目。 “代建制 ”已經(jīng)在政府投資項目中得到廣泛運用 ，取得了良好的管理效果。隨著 我國城市化進程的不斷推進 ，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展 ，由普通企業(yè)投 資的房地產(chǎn)項 目開始引入代建管理模式。追溯房地產(chǎn)項目代建模式產(chǎn)生的原因 ，可歸納為如下 兩點 ： 1）房地產(chǎn)市場由 “地產(chǎn) ”時代向 “房產(chǎn) ”時代的轉(zhuǎn)變 ，中小開發(fā)商面臨 “生 存 ”問題。 伴隨行業(yè)調(diào)控政策和主要城市土地價格上漲 ，單純依靠 “土地增值 ”獲取主 要開發(fā)利潤的傳統(tǒng)盈利模式已經(jīng)難以復(fù)制 ，房價爆發(fā)式上漲的可能性微乎其微 ， 如何在嚴峻的宏觀環(huán)境下 ，贏得有限的市場 ，是中小開發(fā)商或外來行業(yè)的投資者 面臨的最大問題。 2020 年至 2020 年期間 ，房地產(chǎn)市場的空前繁榮 ，大量行業(yè)內(nèi)外 企業(yè)高價購地 ，涌入房市。 由于缺乏開發(fā)管理經(jīng)驗 ，專業(yè)水平較低 ，營造的產(chǎn)品 缺乏競爭力 ，這些企業(yè)急需引入專業(yè)開發(fā)團隊和優(yōu)質(zhì)品牌 ，通過提高房產(chǎn)品的 “性 價比 ”去贏得有限的市場 ，才能保證公司在最嚴厲的調(diào)控中 “生存 ”。 2）行業(yè)投資主體多元化 ，投資職能與開發(fā)職能逐步分離 ，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。 由于 “銀根緊縮 ”和 “限購、限貸 ”政策的持續(xù)推行 ，大型開發(fā)商同樣面臨 “生存 ”問題。依靠銀行信貸和銷售資金回款支撐項目開發(fā)的 “資金流滾動擴張 ” 模式難以為繼 ，傳統(tǒng)開發(fā)商面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ，或縮小投資規(guī)?；驈氐邹D(zhuǎn)變?yōu)?“專業(yè) 的房地產(chǎn)開發(fā)管 理服務(wù)商 ”，憑借自身專業(yè)的開發(fā)能力謀求生存和發(fā)展。通過最 大程度地剝離投資功能 ，輸出品牌和專業(yè)開發(fā)服務(wù) ，實現(xiàn)擴張 ，將成為眾多開發(fā) 商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。 房地產(chǎn)項目代建模式對于委托方和代建方具有同樣重要的意義。隨著房地產(chǎn) 項目代建模式在全國各省市落地 ，在實際運作過程中遇到各類問題。筆者有幸在 國內(nèi)規(guī)模最大、影響力最大的 “專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)商 ”綠城房產(chǎn)建設(shè)管 理有限公司實習(xí) ，見證了眾多房地產(chǎn)代建項目的落地。筆者所屬部門是整個模式 研究和探索的最前沿部門 ，負責(zé)宣傳、推廣和拓展代建業(yè)務(wù) ，既能直接接觸市場 ， 觸碰委托方的真實訴求 ，又能收集到代建方內(nèi)部運營過程中的問題。特殊部門職 能使筆者對房地產(chǎn)項目代建業(yè)務(wù)模式有了更深入的了解。結(jié)合現(xiàn)有項目實際情況 ， 得出委托方和代建方主要的矛盾點集中在以下幾方面 ： 1 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 1 緒 論 1）對委托方而言 ，由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響 ，資金壓力增大 ，較為高昂的代建 費用極可能攤薄自身收益 ，商務(wù)談判過程中未對風(fēng)險分擔(dān)做清晰界定 ，委托方通 常需要獨自承擔(dān)項目開發(fā)的全部風(fēng)險 ，風(fēng)險規(guī)避和控制能力較弱 ； 2）對代建方而言 ，代建費用較低 ，除人員薪酬福利和行政辦公費 用等固定管 理費外 ，利潤微薄 ，主動承擔(dān)風(fēng)險的積極性有限 ，在項目實際運作中的受委托方 干預(yù)的影響較大 ，話語權(quán)相對較弱。 綜上 ：雙方的矛盾根源在于激勵機制不完善。在雙方目標和利益訴求不一致、 信息不對稱的情況下 ，委托方無法設(shè)計出合理的補償契約誘使代理方以自身利益 為目標而努力工作 ，而代建方在缺乏足夠激勵的環(huán)境下 ，工作積極性較低 ，難以 發(fā)揮房地產(chǎn)項目代建模式的特色和優(yōu)勢。因此 ，房地產(chǎn)開發(fā)項目代建方報酬標準 研究 ，是房地產(chǎn)代建制中亟待解決的核心問題。 研究的目的及意義 房地產(chǎn)項目代建模式 可以有效整合雙方的優(yōu)勢資源 ，在信息共享、責(zé)任對等、 風(fēng)險共擔(dān)的合作前提下 ，通過積極地配合協(xié)調(diào) ，實現(xiàn)項目整體利益、委托方利益 及代建方利益最大化的 “多贏 ”目標 ，既是委托方解決 “生存 ”問題的良藥 ，又 是房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要方向。在實踐中 ，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)也受到當(dāng) 前市場的高度認可。然而 ，房地產(chǎn)項目代建模式在我國仍處于探索階段 ，相關(guān)理 論研究較少。在房地產(chǎn)代建項目落地過程中產(chǎn)生大量懸而未決的問題和矛盾 ，委 托方和代建方仍未就代建方報酬標準達成一致意見 ，對于如何將項目風(fēng)險在委托 方和代建方之間 合理分擔(dān) ，進而確定項目剩余的分配方案等問題也沒有清晰的界 定。 論文研究的目的和意義 ： 1）以代建方的報酬取費標準為研究對象 ，確定代建報酬的構(gòu)成方式、取費方 案以及支付方式等 ；以房地產(chǎn)代建模式的定義、分類、運作模式及現(xiàn)有代建方的 收費方式為現(xiàn)實基礎(chǔ) ，結(jié)合委托代理理論、風(fēng)險分擔(dān)理論及合作伙伴理論等的理 論基礎(chǔ) ，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目中代建方的報酬標準。 2）在理論上 ，補充并完善房地產(chǎn)項目代建模式的相關(guān)理論研究?，F(xiàn)有的 “代 建制 ”多以政府投資項目為研究對象 ，研究政府與代建人之間的關(guān)系。而房地產(chǎn) 項 目代建模式的研究對象是一般房地產(chǎn)開發(fā)項目。兩者在理論基礎(chǔ)、合作基礎(chǔ)、 組織關(guān)系、委托方類型和利益訴求、代建方取費方式等方面均在較大差異。因此 ， 獨立研究房地產(chǎn)項目代建模式的概念、運作模式及代建方取費標準十分有必要。 3）在實踐中 ，房地產(chǎn)項目代建模式作為近年國內(nèi)興起的新型開發(fā)管理模式 ， 擁有廣闊的發(fā)展前景。本研究基于理論演繹法和實證法展開 ，在一定程度上解釋 2 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 1 緒 論 和解決了房地產(chǎn)項目代建模式運行過程中遇到的某些問題 ，有一定的現(xiàn)實指導(dǎo)意 義。本研究確定的代建 方報酬標準 ，可以作為委托方和代理方在契約談判過程中 確定合理收益分配方案的參考依據(jù)。 文獻綜述 2020 年 7 月 ，國務(wù)院出臺《關(guān)于投資體制改革的決定》 [1]，代建制首次在政 策層面上提出。政府提倡 “對非經(jīng)營性政府投資項目加快推行 ‘代建制 ’，即通過招 投標等方式 ，選擇專業(yè)化的項目管理單位負責(zé)建設(shè)實施 ，嚴格控制項目投資、質(zhì) 量和工期 ，建成后移交給使用單位。 ”在此之后 ，大量的文獻開始探討代建制管 理模式的現(xiàn)狀和發(fā)展問題 ，從代建制實施的各個環(huán)節(jié)探討代建制中參與主體、項 目運作模式、代建 取費、合同管理以及激勵等問題?；仡櫖F(xiàn)有文獻 ，政府代建制 理論研究主要圍繞以下兩方面 ：一是代建制的概念和特點 ；二是基于委托代理理 論的代建方激勵機制研究。 代建制的概念和特點 陳少春 [2]提出代建制屬于委托代理關(guān)系 ，代建人與業(yè)主簽訂合同 ，代建人按照 契約規(guī)定 ，代表業(yè)主從事工程項目全過程管理或分階段管理工作。 黃仲龍 [3]提出 ，代建制的概念應(yīng)該從狹義和廣義兩個角度解讀 ，從狹義角度看 ， 代建制即是政府投資項目的代建模式 ，政府選擇項目管理公司負責(zé)工程項目的全 過程管理工作 ，達到控制成本、提 升項目服務(wù)質(zhì)量、提高投資回報率的目標 ，實 現(xiàn)政府投資項目 “投資、建設(shè)、管理、使用 ”四項職能分離 ；從廣義角度看 ，代 建制是委托方選擇有資質(zhì)的代理方對項目定位、可行性研究、設(shè)計管理、施工管 理、監(jiān)理進行全權(quán)管理 ，項目竣工驗收后 ，交付給委托方的工程管理模式。 林立祥 [4]認為 ，根據(jù)代建方職責(zé) ，可將 “代建制 ”分為兩種類型 ：一種是 “代 業(yè)主 ”，實質(zhì)類似與國際通用的項目管理承包模式 ，即政府選定項目管理公司對 工程項目實施全過程管理 ，并承擔(dān)建設(shè)過程中的各類風(fēng)險 ；另一種是 “代建建設(shè) 單位 ”，實質(zhì)類似與國際工程項 目管理模式中的項目管理服務(wù) ，