【正文】 ...................................................... 41 房地產(chǎn)項目代建模式中風險分擔原則及方法 ................................................................... 43 風險分擔原則 ............................................................................................................. 43 風險分擔方法 ............................................................................................................. 44 問卷調(diào)研方 法及對象 ................................................................................................. 44 房地產(chǎn)項目代建模式中的風險分擔方案 ........................................................................... 46 風險分擔傾向性的數(shù)據(jù)分析 ..................................................................................... 46 基于代建方視角的實證結(jié)果分析 ............................................................................. 48 基于風險分擔的代建方風險報酬模型 ............................................................................... 50 風險報酬基本模型 ..................................................................................................... 50 基于代建方視角的風險報酬模型 ............................................................................. 50 本章小結(jié) ............................................................................................................................... 54 V 重慶大學碩士學位論文 目 錄 6 案例分析 ............................................................................................................................... 55 項目概述 ............................................................................................................................... 55 案例特點 ............................................................................................................................... 55 代建方報酬確定 ................................................................................................................... 57 合同約定的取費方式 ................................................................................................. 57 基于風險分擔的代建方報酬取費方案 ...................................................................... 57 對比分析 ............................................................................................................................... 59 本章小結(jié) ............................................................................................................................... 60 7 結(jié)論與展望 ......................................................................................................................... 61 結(jié)論 ............................................................................................................................. .......... 61 本研究尚存的問題及展望 ................................................................................................... 61 致 謝 ....................................................................................................................................... 62 參考文獻 ....................................................................................................................................... 63 附 錄 ....................................................................................................................................... 65 VI 重慶大學碩士學位論文 1 緒 論 1 緒 論 研究提出的背景 工程項目依據(jù)投資主體不同可大致劃分為政府投資項目和非政府投資項目。隨著 我國城市化進程的不斷推進 ，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展 ，由普通企業(yè)投 資的房地產(chǎn)項 目開始引入代建管理模式。 伴隨行業(yè)調(diào)控政策和主要城市土地價格上漲 ，單純依靠 “土地增值 ”獲取主 要開發(fā)利潤的傳統(tǒng)盈利模式已經(jīng)難以復(fù)制 ，房價爆發(fā)式上漲的可能性微乎其微 ， 如何在嚴峻的宏觀環(huán)境下 ，贏得有限的市場 ，是中小開發(fā)商或外來行業(yè)的投資者 面臨的最大問題。 由于缺乏開發(fā)管理經(jīng)驗 ，專業(yè)水平較低 ，營造的產(chǎn)品 缺乏競爭力 ，這些企業(yè)急需引入專業(yè)開發(fā)團隊和優(yōu)質(zhì)品牌 ，通過提高房產(chǎn)品的 “性 價比 ”去贏得有限的市場 ，才能保證公司在最嚴厲的調(diào)控中 “生存 ”。 由于 “銀根緊縮 ”和 “限購、限貸 ”政策的持續(xù)推行 ，大型開發(fā)商同樣面臨 “生存 ”問題。通過最 大程度地剝離投資功能 ，輸出品牌和專業(yè)開發(fā)服務(wù) ，實現(xiàn)擴張 ，將成為眾多開發(fā) 商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。隨著房地產(chǎn) 項目代建模式在全國各省市落地 ，在實際運作過程中遇到各類問題。筆者所屬部門是整個模式 研究和探索的最前沿部門 ，負責宣傳、推廣和拓展代建業(yè)務(wù) ，既能直接接觸市場 ， 觸碰委托方的真實訴求 ，又能收集到代建方內(nèi)部運營過程中的問題。結(jié)合現(xiàn)有項目實際情況 ， 得出委托方和代建方主要的矛盾點集中在以下幾方面 ： 1 重慶大學碩士學位論文 1 緒 論 1）對委托方而言 ，由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響 ，資金壓力增大 ，較為高昂的代建 費用極可能攤薄自身收益 ，商務(wù)談判過程中未對風險分擔做清晰界定 ，委托方通 常需要獨自承擔項目開發(fā)的全部風險 ，風險規(guī)避和控制能力較弱 ； 2）對代建方而言 ，代建費用較低 ，除人員薪酬福利和行政辦公費 用等固定管 理費外 ，利潤微薄 ，主動承擔風險的積極性有限 ，在項目實際運作中的受委托方 干預(yù)的影響較大 ，話語權(quán)相對較弱。在雙方目標和利益訴求不一致、 信息不對稱的情況下 ，委托方無法設(shè)計出合理的補償契約誘使代理方以自身利益 為目標而努力工作 ，而代建方在缺乏足夠激勵的環(huán)境下 ，工作積極性較低 ，難以 發(fā)揮房地產(chǎn)項目代建模式的特色和優(yōu)勢。 研究的目的及意義 房地產(chǎn)項目代建模式 可以有效整合雙方的優(yōu)勢資源 ，在信息共享、責任對等、 風險共擔的合作前提下 ，通過積極地配合協(xié)調(diào) ，實現(xiàn)項目整體利益、委托方利益 及代建方利益最大化的 “多贏 ”目標 ，既是委托方解決 “生存 ”問題的良藥 ，又 是房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要方向。然而 ，房地產(chǎn)項目代建模式在我國仍處于探索階段 ，相關(guān)理 論研究較少。 論文研究的目的和意義 ： 1）以代建方的報酬取費標準為研究對象 ，確定代建報酬的構(gòu)成方式、取費方 案以及支付方式等 ；以房地產(chǎn)代建模式的定義、分類、運作模式及現(xiàn)有代建方的 收費方式為現(xiàn)實基礎(chǔ) ，結(jié)合委托代理理論、風險分擔理論及合作伙伴理論等的理 論基礎(chǔ) ，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目中代建方的報酬標準。現(xiàn)有的 “代 建制 ”多以政府投資項目為研究對象 ，研究政府與代建人之間的關(guān)系。兩者在理論基礎(chǔ)、合作基礎(chǔ)、 組織關(guān)系、委托方類型和利益訴求、代建方取費方式等方面均在較大差異。 3）在實踐中 ，房地產(chǎn)項目代建模式作為近年國內(nèi)興起的新型開發(fā)管理模式 ， 擁有廣闊的發(fā)展前景。本研究確定的代建 方報酬標準 ，可以作為委托方和代理方在契約談判過程中 確定合理收益分配方案的參考依據(jù)。政府提倡 “對非經(jīng)營性政府投資項目加快推行 ‘代建制 ’，即通過招 投標等方式 ，選擇專業(yè)化的項目管理單位負責建設(shè)實施 ，嚴格控制項目投資、質(zhì) 量和工期 ，建成后移交給使用單位?；仡櫖F(xiàn)有文獻 ，政府代建制 理論研究主要圍繞以下兩方面 ：一是代建制的概念和特點 ；二是基于委托代理理 論的代建方激勵機制研究。 黃仲龍 [3]提出 ，代建制的概念應(yīng)該從狹義和廣義兩個角度解讀 ，從狹義角度看 ， 代建制即是政府投資項目的代建模式 ，政府選擇項目管理公司負責工程項目的全 過程管理工作 ，達到控制成本、提 升項目服務(wù)質(zhì)量、提高投資回報率的目標 ，實 現(xiàn)政府投資項目 “投資、建設(shè)、管理、使用 ”四項職能分離 ；從廣義角度看 ，代 建制是委托方選擇有資質(zhì)的代理方對項目定位、可行性研究、設(shè)計管理、施工管 理、監(jiān)理進行全權(quán)管理 ，項目竣工驗收后 ，交付給委托方的工程管理模式。 李永超 [5]提出 ，政府投資項目采用代建制 ，可以利用市場競爭機制提升私人企 業(yè)的 “積極性 ”，提高公共產(chǎn)品的供給效率及產(chǎn)品品質(zhì) ，進而解決因為政府壟斷 帶來的供給效率低下、投資把控不利、產(chǎn)品質(zhì)量較差等問題 ，亦可以規(guī)避尋租行 為。廣義角度解讀 “代建制 ”，即代建方為委托方提供的 全過程或分階段的工程咨詢管理 服務(wù) ,提供的是一種管理經(jīng)驗和智力服務(wù)。 王燕、張飛漣、顏紅燕 [7]提出 ，代建制是代建方利用自身的專業(yè)管理團隊、豐 富的工程項目管理經(jīng)驗 ，對項目實施全過程管理 ，包括方案設(shè)計、建筑產(chǎn)品定位、 招投標工作、工程采購、施工管理等各個重要環(huán)節(jié)進行把控 ，從而提高管理效率 ， 控制投資 ，避免不必要的浪費。 孟憲海、馮念一 [8]提出 ，代建制是政府通過招投標等公開公正的方式引入專業(yè) 的項目管理公司 ，授予項目管理公司在項目建設(shè)實施期間合理的管理權(quán) ；項目管 理公司依靠自身專業(yè)能力提供全過程或分階段的工程管理服務(wù) ，通過成本管理和 工期管理等 ，達到令委托方滿意的投資效率和回報率 ，并在項目竣工驗收完成后 移交給使用方。 國外研究多以政府代建制與