【正文】 nt project construction management content, the significance and the method equated the topic, the union property development flow and the characteristic, frequently was stranded the developer to some to carry on the project management the essential difficult question to carry on the analysis, should serve as the corresponding discussion to the project management in the property development project practice. Primary factor progresses which in view of the influence engineering construction project, proposed improves the developer engineering construction project management quality and the efficiency, the reduced project management difficulty method and the suggestion. Keywords: Project management。分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總結(jié)的意義、內(nèi)容， 本文以 A公司在鑫泉公寓項(xiàng)目工程中試行內(nèi)部項(xiàng)目管理為例， 就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的內(nèi)容、意義及方法等同題， 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的流程及特點(diǎn)，對一些常常困撓著開發(fā) 商進(jìn)行項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)問題進(jìn)行探計(jì)分析 ， 對項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)踐中的應(yīng)用作相應(yīng)探討。 隨著許多境外項(xiàng)目管理公司進(jìn)駐中國之后把“項(xiàng)目管理”的概念引入了中國建筑市場 ， 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目很多，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。 學(xué)位論文作者（簽名）： 2020 年 月 日 A 公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究 摘 要 我國的房地產(chǎn)開發(fā)是改革開放后新興 的產(chǎn)業(yè)。 分類號 密 級 UDC 編 號 ** 大 學(xué) **專業(yè)碩士學(xué)位論文 A公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究 研 究 生 姓 名： 指導(dǎo)教師姓名、職稱：某 某 教 授 學(xué) 科、專 業(yè) 名 稱： 研 究 方 向 ： 二 〇〇七 年七月 A Corporation property development project management research By JULY, 2020 鄭重聲明 本人所提交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所取得的成果。本文中除已注明的內(nèi)容外，不包含任何其他個(gè)人或集體已發(fā)表的或公開過的成果，本人愿意承擔(dān)此聲明的法律后果以至法律責(zé)任。二十幾年來，發(fā)展速度較快，呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)，已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。許多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完成后沒有進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，導(dǎo)致項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)沒有很好的繼承和吸收。針對影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素，提出提高開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率、減少項(xiàng)目管理難度的方法和建議。 Project practice。進(jìn)入 21 世紀(jì)之后，隨著我國加入世界貿(mào)易組織、中國成為世界加工工廠，我國國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)高速發(fā)展，并逐漸實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持續(xù)、和諧的發(fā)展特征及趨勢。一方面經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，人們對居住條件的舒適度、滿意度提出了更高的要求，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民具有越來越大、逐步高漲的房地 產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面，越來越多的農(nóng)村人口將涌入城市，尋找生存和發(fā)展的機(jī)遇，這些外來流動(dòng)人員也有基本的居住要求，一般情況下，由于居住條件相對較差，他們的居住改善渴望較大、要求較高，一旦條件得到改善，他們將從房地產(chǎn)潛在消費(fèi)者轉(zhuǎn)變成為真正的房地產(chǎn)消費(fèi)者，而且，會(huì)義無反顧的將手中的資金投入到居住條件的改善中去，因此，他們的房地產(chǎn)消費(fèi)需求較之城鎮(zhèn)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，顯得更為迫切、高漲。 正是因?yàn)榫哂腥绱司薮蟮氖袌?，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般遍地開花，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)已多達(dá) 4 萬余家，而且還有很多潛在房地產(chǎn)企業(yè)躍躍欲試，想加入到房地產(chǎn)市場競爭中來。 雖然，中國目前的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“百花齊放、百家爭鳴”的繁榮局面，但是，繁榮的背后并不能隱藏現(xiàn)有的、潛在的危機(jī)。 改革開放的深入，給我國企業(yè)帶來了無數(shù)的發(fā)展機(jī)遇，但是，伴隨著機(jī)遇，競爭也越來越激烈、越來越殘酷?？鐕髽I(yè)，尤其是跨國房地產(chǎn)企業(yè)的加入，將給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的生存、發(fā)展壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)企業(yè)管理勢在必行，其中，加強(qiáng)并提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 管理顯得尤其必要。美國學(xué)者 David Cleland 稱：在應(yīng)付全球化的市場變化中，戰(zhàn)略管理和項(xiàng)目管理將起到關(guān)鍵性的作用。 項(xiàng)目管理是一種方法論，可廣泛運(yùn)用于各領(lǐng)域、各行業(yè)的項(xiàng)目管理實(shí)踐。本文試圖通過對 A公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 的研究，能夠豐富我國目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理相關(guān)理論，并為之提供了一個(gè)可供借鑒的研究方法及思路，豐富與項(xiàng)目管理內(nèi)容相關(guān)的案例數(shù)據(jù)庫，希望能為具有中國特色的項(xiàng)目管理理論的研究做出微薄的貢獻(xiàn)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目管理的重視程度還有待加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)也亟需可行的項(xiàng)目管理規(guī)范。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究，不僅具有十分重大的理 論意義，其實(shí)踐價(jià)值也非同小可。 項(xiàng)目管理的發(fā)展前景 當(dāng)前，發(fā)達(dá)國家的項(xiàng)目管理已初步形成學(xué)科和行業(yè)。國際性學(xué)術(shù)會(huì)議也十分頻繁，幾乎每年都有。美國學(xué)者 David Cleland 稱：在應(yīng)對全球化的市場變動(dòng)中，戰(zhàn)略管理和項(xiàng)目管理將起到關(guān)鍵的作用。項(xiàng)目管理專業(yè)人才供不應(yīng)求，取得項(xiàng)目管理專業(yè)學(xué)位已經(jīng)成為繼 MBA 之后又一熱點(diǎn)。 由此可見，項(xiàng)目管理在 21 世紀(jì)必將繼續(xù)飛速發(fā)展， 21 世紀(jì)的項(xiàng)目經(jīng)理們必將大有作為。注冊資金 200 萬人民幣，現(xiàn)有技術(shù)管理人員 18 人，主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)，兼營物業(yè)管理，建筑材料銷售。 公司已開發(fā)項(xiàng)目均很成功。蘇州”項(xiàng)目，不久便會(huì)與市民朋友見面，相信同樣會(huì)得到好評。 1998 年 A 公司開發(fā)的“瑞特家園”被評為“省會(huì)百姓心目中的理想家園”； 2020 年、 2020 年、 2020 年度連續(xù)被授予“重合同、守信用”企業(yè)； 2020年度被評為“房地產(chǎn)旺銷守信”企業(yè)、“質(zhì)量、計(jì)量、服務(wù)”三滿意單位； 20 20 20 20 20 20 2020 年均被評為納稅先進(jìn)單位。 A 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理框架選擇 房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程和工作內(nèi)容，因其生命周期長、投資量大、以產(chǎn)品為中心，所以 A 公司采用了 PRINCE2 的項(xiàng)目管理架構(gòu)。 該方法的主要特點(diǎn)在于： 1 （ 1） 規(guī)范的項(xiàng)目管理體系。 （ 3） 有一個(gè)資源和技術(shù)層面的規(guī)劃系統(tǒng)。 （ 5） 以產(chǎn)品為中心一給客戶項(xiàng)目交付成果。 PRINCE2 是一種普遍適用的，于具體的項(xiàng)目類型和項(xiàng)目復(fù)雜程度有關(guān)的項(xiàng)目管理方法體系。 PRINCE2 關(guān)鍵流程包括以下 4個(gè)主要部分： （ 1） 啟動(dòng) (以正確的方式啟動(dòng)項(xiàng)目 )。 （ 3） 特別的指導(dǎo) (監(jiān)控進(jìn)度，提供建議和指導(dǎo)， 危機(jī)處理 )。 A 公司項(xiàng)目管理現(xiàn)狀 A公司是一家民營企業(yè)，在偶然的機(jī)會(huì)介入房地產(chǎn)，但從開發(fā)面積大小、公司資金實(shí)力、人才實(shí)力等都不能與其他大公司同日而語。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著對于項(xiàng)目中間的實(shí)施階段管理不力的問題，一味要求縮短工期，降低成本，造成質(zhì)量低劣、工期拖延等多種問題 在案 。本文打算通過項(xiàng)目管理理論和方法與具體的項(xiàng)目實(shí)施階段相結(jié)合，研究如何保證項(xiàng)目實(shí)施階段的成功做出一些分析，從而實(shí)現(xiàn)前期可行性研究的管理指標(biāo)，也給后期的銷售提供有力的支持。一般來說，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功有多種途徑：可以通過選擇中 1 Jason Charvat．項(xiàng)目管理如何游刃有余～項(xiàng)目管理方法體 系 [M]．北京：清華大學(xué)出版社， 2020 心地塊，以良好的人脈見長；也可以精心策劃，以概念創(chuàng)新為主導(dǎo) 。本文是以 A公司為研究對象，探討在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中 如何以項(xiàng)目管理的方式來實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)，對于前期可行性研究、設(shè)計(jì)階段以及后期銷售階段則不研究。可行性研究、設(shè)計(jì)階段等前期內(nèi)容以及后期銷售階段等因其工作內(nèi)容的特殊性、差異性都可以作為一個(gè)新的項(xiàng)目去執(zhí)行。 主要內(nèi)容如下： 第一章，緒論，主要包括：問題的提出，研究意義， 對 A公司和項(xiàng)目 開發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行了簡單描述 ， 指出 文章的主要內(nèi)容及研究方法等。 第三章， A公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例， 對 A公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及其管理。 本文研究內(nèi)容的結(jié)構(gòu)框架如圖所示： 圖 1 文章結(jié)構(gòu)框架圖 論文的技 術(shù)路線及研究方法 （ 1）論文的技術(shù)路線 本文的研究是在實(shí)踐的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此研究的邏輯思路是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序?yàn)橹骶€展開的。本文企圖將工商管理理論結(jié)合項(xiàng)目管理的方法論應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)踐之中，并運(yùn)用目標(biāo)管理與過程管理理論分別從縱、橫兩個(gè)方向共同作用，使復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程可控在控，以產(chǎn)生良好的項(xiàng)目管理整體效益。 此外，專門研究和廣泛爭取意見相結(jié)合的方法，理論聯(lián)系實(shí)際的方法，也都將被用于本文的全過程中。 一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目至少包含三個(gè)階段，前 期的土地獲取及可行性研究階段，中間的項(xiàng)目實(shí)施階段，后期的銷售階段。 對于土地的獲取，目前在中國還有很多不規(guī)范行為，不是企業(yè)能夠控制的，對于后期的銷售階段，由于市場的巨大需求，只要房地產(chǎn)企業(yè)不謀求超額利潤，開發(fā)項(xiàng)目不存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，一般銷售也不成問題。部分房地產(chǎn)企業(yè) 對于項(xiàng)目中間的實(shí)施階段則管理不力，一味要求縮短工期，降低成本，造成嚴(yán)重后果，既不能實(shí)現(xiàn)可行性研究的管理指標(biāo)，也不能給銷售以有力的支持，質(zhì)量低劣、工期拖延是售房糾紛的主要原因。在科學(xué)界定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，以 A公司為研究對象，以 A公司開發(fā)的某房地產(chǎn)項(xiàng)目為研究重點(diǎn)，通過對項(xiàng)目的范圍、質(zhì)量、成本、時(shí)間、資源進(jìn)行層層分析，研究如何加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃管理，主要是如何加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督與項(xiàng)目實(shí)施控制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目成功為目標(biāo)。本文試圖運(yùn)用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、系統(tǒng)的研究方法，將管理理論與國外項(xiàng)目管理的方法論應(yīng)用于 A 公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理策劃應(yīng)用研究，以探索房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的規(guī)律，在選題與項(xiàng)目管理理論應(yīng)用與推廣方面具有一定創(chuàng)新。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理基本概念界定 項(xiàng)目是一項(xiàng)為了創(chuàng)造某一唯一的產(chǎn)品或服務(wù)的時(shí)限性工作。 項(xiàng)目的定義包含三層含義：第一，項(xiàng)目 是一項(xiàng)有待完成的任務(wù)，且有特定的環(huán)境與要求；第二，在一定的組織機(jī)構(gòu)內(nèi)，利用有限資源 (人力、財(cái)力、物力等 )在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)；第三，任務(wù)要滿足一定性能、質(zhì)量、數(shù)量、技術(shù)指標(biāo)等要求。項(xiàng)目的目標(biāo)就是滿足客戶、管理層和供應(yīng)商在時(shí)間、費(fèi)用和性能 (質(zhì)量 )上的具體要求。實(shí)施項(xiàng)目管理，可以在保證項(xiàng)目工期、降低成本、保證質(zhì)量、預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)等諸多方面起到至關(guān)重要的作用。項(xiàng)目管理者也不再被認(rèn)為僅僅是項(xiàng)目的執(zhí)行者，更要求他們參與到需求確定、項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目計(jì)劃直至項(xiàng)目收尾的全過程，在時(shí)間、成本、質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)、合同、采購、人力資源等各個(gè)方面對項(xiàng)目進(jìn)行全方位管理，并且和相關(guān)政府部門及業(yè)務(wù)協(xié)作單位一起高效率地工作。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容是研究如何高效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行 有效地計(jì)劃 、 組織 、 協(xié)調(diào)和控制 ， 以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并使之高效運(yùn)作 ， 使各要素優(yōu)化組合和合理配置 ， 保證項(xiàng)目運(yùn)營的均衡性 ， 利用現(xiàn)代化管理技術(shù)和手段 ， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) ， 使企業(yè)獲得良好的綜合效益 。 管理對象是項(xiàng)目本身 ， 故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念 、 理論和方法進(jìn)行 ， 具有全面性 、 科學(xué)性和程序性 。 3 房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目具有集合性 、 相關(guān)性 、 目的性和環(huán)境適應(yīng)性 ， 是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系 ， 這就說明項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性的特點(diǎn) 。 對項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在 3方面 ， 即 ： （ 1） 進(jìn)行優(yōu)化組合 ， 即對投入項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)搭配 ， 以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用 。 （ 3） 合理高效地利用資源 ， 從而實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目管理綜合效益 ， 促進(jìn)整 體優(yōu)化的目的 。如著名的阿波羅登