【正文】 。 （ 4） 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。 （ 2） 請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證 (確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測算等 )，提出 項(xiàng)目 建議書。 6 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程分析 房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理流程包括： 7 （ 1） 前期準(zhǔn)備階段 (概念階段、開發(fā)階段 )，即概念，策劃分析，征地，拆遷，規(guī)劃，設(shè)計(jì)等； （ 2） 實(shí)施階段，即施工等； （ 3） 經(jīng)營階段，即預(yù)銷售，產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)證，物業(yè)管理等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理介紹 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 項(xiàng)目管理方法體系是針對項(xiàng)目管理過程而言的，分析項(xiàng)目管理過程需要對項(xiàng)目管理的流程有清晰的了解。達(dá)到最佳的管理效果需借鑒以下做法： 5 （ 1）提供標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)的流程和技術(shù)； （ 2） 所在的行業(yè)的最佳基準(zhǔn)或標(biāo)桿； （ 3） 創(chuàng)造了一系列“必經(jīng)包含” 的組成部分； （ 4） 確定組織完成項(xiàng)目所需的必要流程； （ 5） 考慮了推行方法體系所需的最佳成本和時(shí)間表； （ 6） 確定了什么樣的核心能力是最主要的； 4成 虎．工程項(xiàng)目管理 [M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社。要對現(xiàn)今正在使用的組織生效的項(xiàng)目方法體系進(jìn)行分析。它也是一系列需要完成的工作，是特定的方法、模板、表單、甚至是用于整個(gè)項(xiàng)目生命周期的檢查列表。進(jìn)度安排也應(yīng)在主要階段后面包括一些意外的緩沖時(shí)間，以應(yīng)付不可預(yù)料事件的調(diào)整。在項(xiàng)目進(jìn)度或工作細(xì)分中，應(yīng)該把每次質(zhì)量控制活動(dòng)后的修改，作為一個(gè)單獨(dú)的任務(wù)包括進(jìn)去。計(jì)劃工作表包括項(xiàng)目任務(wù)可能需要的所有步驟，劃分里程碑式的階段是控制項(xiàng)目周期和預(yù)算的重要手段。 判斷項(xiàng)目是否成功，通常滿足預(yù)定的進(jìn)度安排是重要的因素。 通過 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流分析，可以計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo)，從而對項(xiàng)目的決策做出判斷。 項(xiàng)目成本管理的基礎(chǔ)是編制財(cái)務(wù)報(bào)表，主要有財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、損益表、資 金來源與運(yùn)用表、借款償還計(jì)劃表等。 項(xiàng)目管理的方法 體系 項(xiàng)目成效評估的重點(diǎn)有：項(xiàng)目推行的速度、品質(zhì)，以及它所產(chǎn)生的價(jià)值。 集成管理：把上述管理職能綜合起來并加以協(xié)調(diào)。 溝通管理：要求項(xiàng)目管理人員能與他們的經(jīng)理、客戶、廠商及屬下進(jìn)行有效的交流。 質(zhì)量管理：項(xiàng)目管理人員熟悉基本的質(zhì)量管理技術(shù)，制作和說明質(zhì)量控制圖、盡力達(dá)到零缺陷等。 人力資源管理：著重于對項(xiàng)目組內(nèi)人員的管理，包括沖突的處理、對職員工作的激勵(lì)、高效率的組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃等。 時(shí)間管理：編制項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃，當(dāng)項(xiàng)目偏離進(jìn)度規(guī)劃 時(shí)，要有補(bǔ)救措施使項(xiàng)目進(jìn)度重歸規(guī)劃。 具體的管理內(nèi)容包括：范圍管理、時(shí)間管理、成本管理、人力資源管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、質(zhì)量管理、合同管理、溝通管理和集成管理。指導(dǎo)、監(jiān)督、預(yù)測、控制是這一時(shí)期的管理重點(diǎn)。 執(zhí)行階段是項(xiàng)目生命周期中時(shí)間最長、完成的工作量最大、資源消耗最多的階段。 對可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備，是對項(xiàng)目的總體策劃。因此，縮短項(xiàng)目循環(huán)時(shí) 3“全國建筑業(yè)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)教材”編寫委員會(huì)．全國建筑業(yè)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)教材 [M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2020． 間。同時(shí)要統(tǒng)一思想，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一步驟，促使領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)人員和工作人員都能在工程項(xiàng)目建設(shè)的全過程中自覺地學(xué)習(xí)并掌握和運(yùn)用項(xiàng)目管理的原理、方法和技術(shù)，齊心協(xié)力，共同奮斗，才能達(dá)到預(yù)期的效果，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)。 項(xiàng)目管理的內(nèi)容及要素 要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)就必須以先進(jìn)的管理思想為指導(dǎo)，建立一個(gè)綜合的、專業(yè)化的、相對獨(dú)立的、嚴(yán)密的項(xiàng)目管理組織。 現(xiàn)代項(xiàng)目管理從上個(gè)世紀(jì) 90 年代以來發(fā)展迅猛，在歐美許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家逐漸成為一種主流管理方法。他們在采用“關(guān)鍵路徑法”管理的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃編排，結(jié)果提前完成了預(yù)定的研制任務(wù)，之后被總結(jié)為“計(jì)劃評審技術(shù)”。 現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理概念起源于美國。 （ 2） 進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理 ， 作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段 ， 其基本內(nèi)容是按照項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律 ， 有效地計(jì)劃 、 組織 、 協(xié)調(diào) 、 控制各要素 ， 使之在項(xiàng)目運(yùn)營中合理流動(dòng) ， 在動(dòng)態(tài)中尋求平衡 。 加強(qiáng)項(xiàng)目管理 ， 必須對其特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析 ， 認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理 。項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是 “ 三控制二管理一協(xié)調(diào) ”， 即 “ 進(jìn)度 、 2張海貴．現(xiàn)代建筑施工項(xiàng)目管理 [M]．北京：金盾出版社， 2020． 質(zhì)量 、 費(fèi)用 ” 控制 “ 合同 、 信息 ” 管理和組織協(xié)調(diào) 。 項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)而要求的質(zhì)量 、 規(guī)定的時(shí)限 、 批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行的全過程 、 全方位的規(guī)劃 、 組織 、 控制與協(xié)調(diào) 。 項(xiàng)目的組織通常是臨時(shí)性、扁平化的組織；管理過程貫穿著系統(tǒng)工程的思想；管理的方法使用系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)工具和計(jì)算機(jī)管理手段，應(yīng)用多學(xué)科的知識(shí)和工具。 當(dāng)今的項(xiàng)目管理可使公司科學(xué)地處理跨專業(yè)領(lǐng)域的 復(fù)雜問題，并能實(shí)現(xiàn)其更高的運(yùn)營效率。 2 項(xiàng)目管理的對象很專一，就是項(xiàng)目；管理的方式是目標(biāo)管理。這三層含義對應(yīng)項(xiàng)目的三重約束 —— 時(shí)間、費(fèi)用和性能。是在一定資源如時(shí)間、地理、資金、人力、設(shè)備、材料、能源動(dòng)力、規(guī)劃要求等約束條件下，對一個(gè)有既定目標(biāo) (質(zhì)量、投資、進(jìn)度 )要求的一次性任務(wù)進(jìn)行計(jì)劃和控制的過程；或滿足一系列特定目標(biāo)的多項(xiàng)相關(guān)工作的總稱。期望能通過本文的研究，為 A公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理提 供一套實(shí)用、可行的項(xiàng)目管理模式與方法，為房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理實(shí)踐盡微薄之力，同時(shí)也希望能對建設(shè)工程項(xiàng)目管理有所參考。 論文的預(yù)期創(chuàng)新點(diǎn) 目前，一方面國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)踐缺乏系統(tǒng)、實(shí)用的項(xiàng)目管理理論與管理方法的應(yīng)用與指導(dǎo)；另一方面國外項(xiàng)目管理理論發(fā)展已十分成熟，但普遍的項(xiàng)目管理理論在我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)踐中的運(yùn)用還有待進(jìn)一步的探索與研究。 正是基于以上考慮，本文主要研究房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目實(shí)施階段如何通過項(xiàng)目管理的方式實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的成功。 以目前中國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)施階段既是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮作用最大的階段，也是存在問題最多的階段。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的終極目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功，而要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功必須加強(qiáng)項(xiàng)目過程控制，科學(xué)進(jìn)行項(xiàng)目管理。 本文研究的重點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 圖 2 文章的技術(shù)路線圖 （ 2） 論文的研究方法 本文以馬克思主義的立場、觀點(diǎn)和方法為指導(dǎo)，以社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)理論為研究基礎(chǔ)，借鑒西方經(jīng)濟(jì)學(xué)尤其是貨幣金融 學(xué)的最新理論，吸收其科學(xué)合理的部分，主要運(yùn)用以下研究方法 : ①采取調(diào)查與分析相結(jié)合的方法； ②定性分析和定量分析相結(jié)合的方法； ③對比分析的方法。本文研究的邏輯框架如下圖所示。 第四章，案例分析及建議，包括：對 A公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理狀況分析，對 A 公司的建議。 第二章，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理基本概念界定，主要包括：項(xiàng)目管理的理論知識(shí)，對什么是項(xiàng)目，什么是項(xiàng)目管理以及項(xiàng)目范圍、質(zhì)量、成本、時(shí)間、資源在計(jì)劃和實(shí)施過程中的主要管理內(nèi)容和方法作以概述，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施作理論上的準(zhǔn)備。在實(shí)施過程中，主要研究了項(xiàng)目范圍、質(zhì)量、成本、時(shí)間、資源等管理內(nèi)容，對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、采購管理因篇幅所限不再涉及?？尚行匝芯俊⒃O(shè)計(jì)階段等前期內(nèi)容作為項(xiàng)目實(shí)施的假設(shè)前提，項(xiàng)目實(shí)施完成后作為項(xiàng)目可交付成果移交給銷售公司，由銷售公司去銷售。還可以以高科技含量、安全周到的物業(yè)管理為賣點(diǎn)。 研究內(nèi)容 本文的研究框架 本論文主要研究 A 公司在項(xiàng)目實(shí)施階段如何通過項(xiàng)目管理的方式實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的成功。本文提出項(xiàng)目管理方法為解決這個(gè)問題提供了有效的途徑 。如何提高企業(yè)項(xiàng)目管理水平，從而提高企業(yè)競爭實(shí)力，避免在國內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛 搶占市場 時(shí)不被淘汰是企業(yè)面臨的嚴(yán)峻問題。 （ 4） 項(xiàng)目收尾 (確認(rèn)項(xiàng)目以受控的方式結(jié)束 )。 （ 2） 管理階段邊界 (當(dāng)檢查結(jié)果滿足目標(biāo)后，承諾提供更多的資源 )。是一種流程導(dǎo)向的項(xiàng)目管理方法。 （ 6） 在整個(gè)項(xiàng)目過程中，始終專注于項(xiàng)目交付成果。 （ 4） 一整套的控制程序。 （ 2） 靈活的決策點(diǎn)。 PRINCE2 是受控環(huán)境中的項(xiàng)目(Project In Controlled Environment)第二版的縮寫，起源于英國的 IT 項(xiàng)目。 筆者對該公司從事工程項(xiàng)目管理工作多年，以該公司房地產(chǎn)管理項(xiàng)目為例，對項(xiàng)目管理方法在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用作出分析與規(guī)劃建議。 幾年來 A 公司樹立“質(zhì)量第一，服務(wù)于社會(huì)”的經(jīng)營理念，得到廣大客戶的好評和認(rèn)可。其中“親水花園”以定位準(zhǔn)確、質(zhì)量可靠、設(shè)計(jì)合理深得用戶的青睞和褒獎(jiǎng)；“瑞特家園”位于省會(huì)經(jīng)濟(jì)文化中心的中華南大街與倉安路交匯口；“藍(lán)鉆名座”項(xiàng)目為商住公寓，位于某市商業(yè)批發(fā)圈內(nèi)，房屋使用率高，客戶客源廣泛；“和平 世家”位于和平東路與翟營大街交匯處，突出了“特色、美觀、實(shí)用”三個(gè)特點(diǎn)，戶型適中滿足周邊客戶的購買需求；公司目前正在積極籌備“盛典共有在職職工 40 多名，管理層員工均為大專以上學(xué)歷。 A 公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀 A 公司簡介 A 房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司是 1997 年經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)成立，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以物業(yè)管理、銷售代理等相關(guān)行業(yè)為配套的專業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)公司。美國著名的《財(cái)富》雜志斷言：項(xiàng)目經(jīng)理將成為 21 世紀(jì)的最佳職業(yè)。 目前，在西方發(fā)達(dá)國家，由于項(xiàng)目管理受到廣泛的重視，所以掌握項(xiàng)目管理專業(yè)知識(shí)已成為晉升高級(jí)管理人員的必要條件。 美國管理技術(shù)大學(xué)北京辦事處主任王琨說，在美國，項(xiàng)目管理教育的熱度大有超過 MBA 之勢。由于項(xiàng)目管理的普遍規(guī)律和許多項(xiàng)目的跨國性質(zhì)，各國專家都在探討項(xiàng)目管理學(xué)科的國際通用體系，包括通用術(shù)語。 本文把項(xiàng)目管理的方法運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是一種新的探索，既豐富了企業(yè)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)，提高了企業(yè)管理水平，又為其它類似的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理提供了有益的借鑒?？梢哉f，項(xiàng)目管理將成為關(guān)系企業(yè)興衰榮辱的關(guān)鍵，也是關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持續(xù)、和諧發(fā)展的關(guān)鍵。 （ 2）實(shí)踐意義 我國房地產(chǎn)企業(yè)管理水平還有很大的提升空間。而我國目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理理論水平及研究能力相對還顯得滯后。目前國外項(xiàng)目管理理論己發(fā)展的相當(dāng)成熟，并廣泛應(yīng)用于各種類型的企業(yè)之中，項(xiàng)目管理己經(jīng)被公認(rèn)為是一種有生命力并能實(shí)現(xiàn)復(fù)雜的企業(yè)目標(biāo)的良好方法。 研究意義 （ 1）理論意義 項(xiàng)目管理理論已經(jīng)收到西方發(fā)達(dá)國家的高度重視。 因此，中國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)要想在市場競爭中分得一杯羹，要想在激烈的市場 競爭中立足，除了要抓住機(jī)遇，發(fā)揮“本地化”優(yōu)勢外，還要苦練內(nèi)功。“物競天擇、優(yōu)勝劣汰”是自然選擇的法則，也是市場競爭的法則。中國內(nèi) 地房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小、融資渠道單一、管理水平低下、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足。此外，在企業(yè)多元化競爭策略的指導(dǎo)下，很多集團(tuán)化公司也把業(yè)務(wù)目光投向房地產(chǎn)市場，再加上部分跨國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資商，可以想見，中國房地產(chǎn)市場競爭由多激烈、有多殘酷。我國是一個(gè)擁有 13 億人口的超級(jí)大國，其中 9 億多是農(nóng)民，而且中國人普遍具有較高的房地產(chǎn)消費(fèi)欲望，隨著收入的改善，中國人房地產(chǎn)消費(fèi)能力逐 年提高，可以想見，中國現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場及潛在房地產(chǎn)市場將會(huì)有多大。 隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國城市化進(jìn)程日益加快。 Property development 目 錄 1 緒論 ............................................................................................................................. 1 ............................................................................................................ 1 問題的提出 ............................................................................................... 1 研究意義 .................................................................................................