【文章內(nèi)容簡介】 成都、重慶、桂林等十多個城市相繼落地，超大型城市運營綜合體也將在北京懷柔（中國懷柔國奧影都）、桂林國奧城及鳳凰體育休閑運動旅游區(qū)、北京房山（青龍湖國奧文化會都）等地拉開序幕。2010年，“國奧村”作為唯一的綠色宜居住宅項目，代表北京市入選2010年上海世博會城市最佳實踐區(qū)，向世界展示國奧村的“綠色、科技、人文”三大理念以及在實現(xiàn)住宅節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展方面取得的成果。 2011年國奧集團(tuán)將旗下的 “國奧村”品牌和理念推向全國，在成都、重慶等地開花結(jié)果，受到市場的追捧，取得驕人的業(yè)績。2013年國奧集團(tuán)目前正在積極籌備注意時間點的對應(yīng)性全力打造就是我們現(xiàn)在的項目—國韻村。國韻村是國奧集團(tuán)結(jié)合城市居民對精致生活的追求，精心打造的“宜居、宜業(yè)、宜學(xué)”的精品型居住產(chǎn)品。國奧集團(tuán)是中國綠色建筑的倡導(dǎo)者，將“綠色、科技、人文”核心理念應(yīng)用于國奧旗下的五大產(chǎn)品系列。作為城市運營商，希望為城市的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)，尊重地域文化同時將奧運的理念及標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制傳承下去，讓更多的人融入到綠色健康的全新生活方式中。經(jīng)過解讀，可以看出國奧集團(tuán)控股有限公司具有一定的品牌影響力，尤其是以奧運村開發(fā)商的身份，同時產(chǎn)品還經(jīng)過奧運會和世博會的檢驗,消費者對開發(fā)商的認(rèn)可度極高。 土地市場供給和需求分析參考理論：刪除，下同隨著信息營銷在企業(yè)的逐步深入, 市場調(diào)研在全球范圍內(nèi)得到了廣泛的重視?！皼]有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”似乎成了每一位營銷人員當(dāng)前的口頭禪。隨著各行業(yè)的不斷發(fā)展, 對市場調(diào)研的需求也有了明顯的增長,于是市場調(diào)研被運用到了各個行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)也不例外,市場調(diào)研正是開發(fā)商了解目標(biāo)市場諸如消費者需求和競爭態(tài)勢等信息的有效手段[2]。這段理論文字與下文內(nèi)容不匹配（1） 土地成交情況分析 圖11今年的表和圖的序號要求按照出現(xiàn)的章節(jié)排序，如第二章第二個圖標(biāo)為“圖22”，下同 2012至2013年土地成交情況分析通過上表上圖可以看出：1） 土地成交規(guī)模大漲：2013年居住用地成交量翻倍2013年？？；2） 居住用地新增供應(yīng)規(guī)劃建筑面積1458萬平方米，同比2012年的796萬平方米增加83%；非標(biāo)題不用在序號和內(nèi)容之間加空格3） 成交規(guī)劃建筑面積1359萬平方米，同比2012年的608萬平方米增加123%。（2） 土地市場成交特征表1表11成交地塊分析序號地塊開發(fā)商環(huán)線成交日期樓面價（元/平米）純商品房樓面價（元/平米）地塊成交時周邊項目均價（元/平米）1海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊基礎(chǔ)設(shè)施amp。京投三四環(huán)2013年1月18日1409523262560002昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊五六環(huán)2013年1月21日910210530235003朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊泰禾三四環(huán)2013年1月24日2856029469350004北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X85R1地塊中化方興五六環(huán)2013年1月31日1173116753160005北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X88R1地塊五六環(huán)2013年1月31日11903169056朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村G地塊首開五六環(huán)2013年2月28日2635826358320007朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村F地塊五六環(huán)2013年2月28日25930259308房山區(qū)長陽鎮(zhèn)01080011104等地塊合景泰富五六環(huán)2013年2月28日763510092170009房山區(qū)閻村鎮(zhèn)040084地塊R2天恒樂活城六環(huán)以外2013年2月28日5657111751500010通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B03地塊泰禾五六環(huán)2013年5月30日8520190542300011豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項目懋源二三環(huán)2013年7月3日23107458554000012朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊中糧五六環(huán)2013年7月23日28880484445000013朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號0304622地塊融創(chuàng)三四環(huán)2013年9月4日35501730994900014朝陽區(qū)東壩南區(qū)11056565658號地恒大五六環(huán)2013年11月21日24643404913900015海淀區(qū)東升鄉(xiāng)(清河盒子房廠土地一級開發(fā)項目)富泓五六環(huán)2013年11月4日1974229422410002013年超高溢價率之下，“面粉貴過面包”、“地王快速刷新”一再上演，地價漲幅過快，暗示未來房價大漲?。?） 樓面地價漲幅情況四級以下標(biāo)題要縮進(jìn)兩個漢字位，下同 圖2 樓面地價走勢通過上表可以看出：1） 土地成交價大漲：2013年居住用地樓面價漲幅近五成；2） 2013年居住用地樓面價9616元/平方米，同比2012年的6484元/平方米上漲48%；內(nèi)容重復(fù)3） 2013年1月成交居住用地中朝陽孫河地塊樓面價28559元/平方米，拉高了當(dāng)月整體樓面價。（4） 對房地產(chǎn)市場的預(yù)判1） 地價漲幅過快，暗示未來房價大漲；2） 需求端支付能力的提升成為影響未來市場表現(xiàn)的關(guān)鍵因素之一；3） 自住型商品房超額完成供應(yīng)計劃，快速釋放供應(yīng)信息，提前釋放未來供應(yīng)信息，明示給中低端受眾客戶，加大此類客戶購買預(yù)期。 大興區(qū)住宅市場供給和需求情況分析（1） 住宅市場供給情況分析圖3 住宅銷售套數(shù)走勢2013年新增商品住宅62632套，同比2012年的74806套減少16%；新增商品住宅面積為740萬平米，同比2012年的930萬平米減少20%；成交商品住宅83678套，同比2012年的90874套減少8%，成交商品住宅面積為996萬平方米，同比2012年的1081萬平方米減少7%。（2） 存量房變化趨勢 圖4 商品房存量變化趨勢從上表可以看出：1） 2013年商品住宅存量45763套，較2012年的67220套減少32%；存量面積714萬㎡，較2012年的982萬㎡減少27%；2） 北京商品住宅存量已達(dá)2005年以來8年最低點。（3） 商品房成交均價特征2013年供不應(yīng)求進(jìn)一步加深的市場下，商品住宅成交價為23635元/㎡，較2012年的20952元/㎡上漲13%。圖5 商品房成交均價走勢（4） 住宅市場精裝拆分溢價手段分析表2 競品精裝拆分售價項目名稱環(huán)線位置行政區(qū)2013年毛坯價（元/平米）精裝拆分（元/平米）金融街融匯六環(huán)以外大興區(qū)162925000和成璟園五至六環(huán)大興區(qū)244163000熙悅春天六環(huán)以外大興區(qū)199695000麗景長安六環(huán)以外門頭溝區(qū)229787000長陽半島五至六環(huán)房山區(qū)175226700幸福匯六環(huán)以外房山區(qū)99683500新里程五至六環(huán)房山區(qū)170473500金域緹香五至六環(huán)房山區(qū)177269000如園五至六環(huán)海淀區(qū)4207612000項目紛紛通過精裝拆分等手段溢價，從而可以看出實際房價漲幅更大。 市場預(yù)判（1） 供應(yīng)預(yù)判供應(yīng)充足，2014年商品住宅市場新增供應(yīng)總量“或?qū)⒎丁薄?013年商品房住宅新增供應(yīng)量為740萬㎡，2014年商品房住宅新增供應(yīng)量區(qū)間約為10001300萬㎡。依據(jù)有二：一、全文任何地方都不用中文標(biāo)序居住類用地成交規(guī)模翻番：2013年居住類用地成交建筑規(guī)模為1359萬㎡，約為2012年居住類用地成交建筑規(guī)模609萬㎡的兩倍；二、各大房企開發(fā)節(jié)奏明顯加快。（2） 價格預(yù)判水漲船高，2014年商品住宅價格受地價拉升將快速上揚。（3） 結(jié)構(gòu)預(yù)判價格上漲對供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化趨勢的影響如下。對于中低端：或?qū)е鹿?yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求產(chǎn)生不匹配（同價買不到同品質(zhì)的房，轉(zhuǎn)向自主型商品房或觀望）；中高端：亦或?qū)е鹿?yīng)進(jìn)入市場空間較小的較高總價區(qū)域；高端：市場供應(yīng)加劇，競爭充分。（4） 市場啟示中低端產(chǎn)品：受自住型商品房影響，客戶多會出現(xiàn)觀望，須抓住客戶心理波動周期加快出貨；中高端產(chǎn)品：利用上半年窗口期盡快出貨，不盲目加價，避免受高端商品住宅市場風(fēng)險帶來的不利影響；高端產(chǎn)品：將迎來充分的市場競爭，市場表現(xiàn)出暢銷和滯銷的二元性，需要在產(chǎn)品、營銷等多角度全面發(fā)力，迎接市場挑戰(zhàn)。 競品分析（1） 競品基本信息表3 ，以表格設(shè)計美觀規(guī)范，盡量不超寬、不竄頁為原則區(qū)域項目名稱開發(fā)商總建面（萬㎡）容積率/綠化率主力產(chǎn)品/占比交房標(biāo)準(zhǔn)入住時間亦莊亦莊金茂悅方興30130160㎡三居占比53%、180㎡四居占比24%精裝，標(biāo)準(zhǔn)待定2015年底萬科金域東郡金第萬科75㎡兩居占比25%、9295㎡三居占比75%精裝1500元/㎡2015年下半年城建海梓府城建16高層78㎡兩居占比18%、93㎡、110㎡三居占比19%、疊拼18209㎡ 占比9%精裝3000元/㎡2015年底保利融創(chuàng)楓丹壹號保利融創(chuàng)3495㎡三居占比28%，115㎡3+1居，135145㎡四居占比71%精裝，標(biāo)準(zhǔn)待定2015年9月中信新城中信8090㎡兩居占比23%、86190㎡三居占比34%、180220㎡四居占比32%毛坯2013年10月和成璟園恒成偉業(yè)90135㎡三居占比70%、165㎡四居占比18%精裝3500元/㎡2014年下半年舊宮中冶德賢公館中冶19130210㎡三居、四居占比100%預(yù)計精裝2015年底首開保利首開保利預(yù)計類似保利東郡，尺度較大預(yù)計精裝2015年底從上表可以看出：區(qū)域主力產(chǎn)品為110145㎡精裝三居，于2015年底集中入住。（2） 競品量價分析表4 競品存貨量數(shù)據(jù)區(qū)域項目名稱平均單價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元）主要剩余產(chǎn)品（套）月均去化（不含蓄客時間）存量貨值（套）亦莊亦莊金茂悅3414540056090120㎡兩居68套、120150㎡三居105套、180㎡四居43套75216萬科金域東郡3415130033075㎡兩居23套、9295㎡三居69套3192城建海梓府35698260660高層78㎡兩居117套、93㎡、110㎡三居116套、疊拼18