【文章內(nèi)容簡介】 成都、重慶、桂林等十多個城市相繼落地，超大型城市運營綜合體也將在北京懷柔（中國懷柔國奧影都）、桂林國奧城及鳳凰體育休閑運動旅游區(qū)、北京房山（青龍湖國奧文化會都）等地拉開序幕。2010年，“國奧村”作為唯一的綠色宜居住宅項目，代表北京市入選2010年上海世博會城市最佳實踐區(qū)，向世界展示國奧村的“綠色、科技、人文”三大理念以及在實現(xiàn)住宅節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展方面取得的成果。 2011年國奧集團將旗下的 “國奧村”品牌和理念推向全國，在成都、重慶等地開花結(jié)果，受到市場的追捧，取得驕人的業(yè)績。2013年國奧集團目前正在積極籌備注意時間點的對應性全力打造就是我們現(xiàn)在的項目—國韻村。國韻村是國奧集團結(jié)合城市居民對精致生活的追求，精心打造的“宜居、宜業(yè)、宜學”的精品型居住產(chǎn)品。國奧集團是中國綠色建筑的倡導者，將“綠色、科技、人文”核心理念應用于國奧旗下的五大產(chǎn)品系列。作為城市運營商，希望為城市的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻，尊重地域文化同時將奧運的理念及標準復制傳承下去，讓更多的人融入到綠色健康的全新生活方式中。經(jīng)過解讀，可以看出國奧集團控股有限公司具有一定的品牌影響力，尤其是以奧運村開發(fā)商的身份，同時產(chǎn)品還經(jīng)過奧運會和世博會的檢驗,消費者對開發(fā)商的認可度極高。 土地市場供給和需求分析參考理論：刪除，下同隨著信息營銷在企業(yè)的逐步深入, 市場調(diào)研在全球范圍內(nèi)得到了廣泛的重視?！皼]有調(diào)查就沒有發(fā)言權”似乎成了每一位營銷人員當前的口頭禪。隨著各行業(yè)的不斷發(fā)展, 對市場調(diào)研的需求也有了明顯的增長,于是市場調(diào)研被運用到了各個行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)也不例外,市場調(diào)研正是開發(fā)商了解目標市場諸如消費者需求和競爭態(tài)勢等信息的有效手段[2]。這段理論文字與下文內(nèi)容不匹配（1） 土地成交情況分析 圖11今年的表和圖的序號要求按照出現(xiàn)的章節(jié)排序，如第二章第二個圖標為“圖22”，下同 2012至2013年土地成交情況分析通過上表上圖可以看出：1） 土地成交規(guī)模大漲：2013年居住用地成交量翻倍2013年？？；2） 居住用地新增供應規(guī)劃建筑面積1458萬平方米，同比2012年的796萬平方米增加83%；非標題不用在序號和內(nèi)容之間加空格3） 成交規(guī)劃建筑面積1359萬平方米，同比2012年的608萬平方米增加123%。（2） 土地市場成交特征表1表11成交地塊分析序號地塊開發(fā)商環(huán)線成交日期樓面價（元/平米）純商品房樓面價（元/平米）地塊成交時周邊項目均價（元/平米）1海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊基礎設施amp。京投三四環(huán)2013年1月18日1409523262560002昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊五六環(huán)2013年1月21日910210530235003朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊泰禾三四環(huán)2013年1月24日2856029469350004北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X85R1地塊中化方興五六環(huán)2013年1月31日1173116753160005北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X88R1地塊五六環(huán)2013年1月31日11903169056朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村G地塊首開五六環(huán)2013年2月28日2635826358320007朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村F地塊五六環(huán)2013年2月28日25930259308房山區(qū)長陽鎮(zhèn)01080011104等地塊合景泰富五六環(huán)2013年2月28日763510092170009房山區(qū)閻村鎮(zhèn)040084地塊R2天恒樂活城六環(huán)以外2013年2月28日5657111751500010通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B03地塊泰禾五六環(huán)2013年5月30日8520190542300011豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項目懋源二三環(huán)2013年7月3日23107458554000012朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊中糧五六環(huán)2013年7月23日28880484445000013朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號0304622地塊融創(chuàng)三四環(huán)2013年9月4日35501730994900014朝陽區(qū)東壩南區(qū)11056565658號地恒大五六環(huán)2013年11月21日24643404913900015海淀區(qū)東升鄉(xiāng)(清河盒子房廠土地一級開發(fā)項目)富泓五六環(huán)2013年11月4日1974229422410002013年超高溢價率之下，“面粉貴過面包”、“地王快速刷新”一再上演，地價漲幅過快，暗示未來房價大漲?。?） 樓面地價漲幅情況四級以下標題要縮進兩個漢字位，下同 圖2 樓面地價走勢通過上表可以看出：1） 土地成交價大漲：2013年居住用地樓面價漲幅近五成；2） 2013年居住用地樓面價9616元/平方米，同比2012年的6484元/平方米上漲48%；內(nèi)容重復3） 2013年1月成交居住用地中朝陽孫河地塊樓面價28559元/平方米，拉高了當月整體樓面價。（4） 對房地產(chǎn)市場的預判1） 地價漲幅過快，暗示未來房價大漲；2） 需求端支付能力的提升成為影響未來市場表現(xiàn)的關鍵因素之一；3） 自住型商品房超額完成供應計劃，快速釋放供應信息，提前釋放未來供應信息，明示給中低端受眾客戶，加大此類客戶購買預期。 大興區(qū)住宅市場供給和需求情況分析（1） 住宅市場供給情況分析圖3 住宅銷售套數(shù)走勢2013年新增商品住宅62632套，同比2012年的74806套減少16%；新增商品住宅面積為740萬平米，同比2012年的930萬平米減少20%；成交商品住宅83678套，同比2012年的90874套減少8%，成交商品住宅面積為996萬平方米，同比2012年的1081萬平方米減少7%。（2） 存量房變化趨勢 圖4 商品房存量變化趨勢從上表可以看出：1） 2013年商品住宅存量45763套，較2012年的67220套減少32%；存量面積714萬㎡，較2012年的982萬㎡減少27%；2） 北京商品住宅存量已達2005年以來8年最低點。（3） 商品房成交均價特征2013年供不應求進一步加深的市場下，商品住宅成交價為23635元/㎡，較2012年的20952元/㎡上漲13%。圖5 商品房成交均價走勢（4） 住宅市場精裝拆分溢價手段分析表2 競品精裝拆分售價項目名稱環(huán)線位置行政區(qū)2013年毛坯價（元/平米）精裝拆分（元/平米）金融街融匯六環(huán)以外大興區(qū)162925000和成璟園五至六環(huán)大興區(qū)244163000熙悅春天六環(huán)以外大興區(qū)199695000麗景長安六環(huán)以外門頭溝區(qū)229787000長陽半島五至六環(huán)房山區(qū)175226700幸福匯六環(huán)以外房山區(qū)99683500新里程五至六環(huán)房山區(qū)170473500金域緹香五至六環(huán)房山區(qū)177269000如園五至六環(huán)海淀區(qū)4207612000項目紛紛通過精裝拆分等手段溢價，從而可以看出實際房價漲幅更大。 市場預判（1） 供應預判供應充足，2014年商品住宅市場新增供應總量“或?qū)⒎丁薄?013年商品房住宅新增供應量為740萬㎡，2014年商品房住宅新增供應量區(qū)間約為10001300萬㎡。依據(jù)有二：一、全文任何地方都不用中文標序居住類用地成交規(guī)模翻番：2013年居住類用地成交建筑規(guī)模為1359萬㎡，約為2012年居住類用地成交建筑規(guī)模609萬㎡的兩倍；二、各大房企開發(fā)節(jié)奏明顯加快。（2） 價格預判水漲船高，2014年商品住宅價格受地價拉升將快速上揚。（3） 結(jié)構預判價格上漲對供應結(jié)構性變化趨勢的影響如下。對于中低端：或?qū)е鹿Y(jié)構與市場需求產(chǎn)生不匹配（同價買不到同品質(zhì)的房，轉(zhuǎn)向自主型商品房或觀望）；中高端：亦或?qū)е鹿M入市場空間較小的較高總價區(qū)域；高端：市場供應加劇，競爭充分。（4） 市場啟示中低端產(chǎn)品：受自住型商品房影響，客戶多會出現(xiàn)觀望，須抓住客戶心理波動周期加快出貨；中高端產(chǎn)品：利用上半年窗口期盡快出貨，不盲目加價，避免受高端商品住宅市場風險帶來的不利影響；高端產(chǎn)品：將迎來充分的市場競爭，市場表現(xiàn)出暢銷和滯銷的二元性，需要在產(chǎn)品、營銷等多角度全面發(fā)力，迎接市場挑戰(zhàn)。 競品分析（1） 競品基本信息表3 ，以表格設計美觀規(guī)范，盡量不超寬、不竄頁為原則區(qū)域項目名稱開發(fā)商總建面（萬㎡）容積率/綠化率主力產(chǎn)品/占比交房標準入住時間亦莊亦莊金茂悅方興30130160㎡三居占比53%、180㎡四居占比24%精裝，標準待定2015年底萬科金域東郡金第萬科75㎡兩居占比25%、9295㎡三居占比75%精裝1500元/㎡2015年下半年城建海梓府城建16高層78㎡兩居占比18%、93㎡、110㎡三居占比19%、疊拼18209㎡ 占比9%精裝3000元/㎡2015年底保利融創(chuàng)楓丹壹號保利融創(chuàng)3495㎡三居占比28%，115㎡3+1居，135145㎡四居占比71%精裝，標準待定2015年9月中信新城中信8090㎡兩居占比23%、86190㎡三居占比34%、180220㎡四居占比32%毛坯2013年10月和成璟園恒成偉業(yè)90135㎡三居占比70%、165㎡四居占比18%精裝3500元/㎡2014年下半年舊宮中冶德賢公館中冶19130210㎡三居、四居占比100%預計精裝2015年底首開保利首開保利預計類似保利東郡，尺度較大預計精裝2015年底從上表可以看出：區(qū)域主力產(chǎn)品為110145㎡精裝三居，于2015年底集中入住。（2） 競品量價分析表4 競品存貨量數(shù)據(jù)區(qū)域項目名稱平均單價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元）主要剩余產(chǎn)品（套）月均去化（不含蓄客時間）存量貨值（套）亦莊亦莊金茂悅3414540056090120㎡兩居68套、120150㎡三居105套、180㎡四居43套75216萬科金域東郡3415130033075㎡兩居23套、9295㎡三居69套3192城建海梓府35698260660高層78㎡兩居117套、93㎡、110㎡三居116套、疊拼18