【文章內容簡介】 e enterprise39。s core problem. [Key words]: Real estate intermediary service industry Current situation of the development problem countermeasures 3 我國房地產中介服務發(fā)展研究 導言 (一 )研究的背景和意義 房地產市場是社會主義市場體系的重要組成部分，它在產品市場和要素市場中都占有很重要的地 位。自 20 世紀 90 年代初開始發(fā)展起來的，隨著房地產市場突飛猛進的發(fā)展，房地產業(yè)作為消費熱點和新的經濟增長點，對經濟的高速發(fā)展、市場內需的擴大、投資和消費的雙向增長、城市面貌的改變以及人民生活水平提高發(fā)揮著巨大的作用，不僅逐漸成為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一，而且還帶動了建筑、金融等相關行業(yè)的快速發(fā)展。 隨著房地產行業(yè)的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。房地產中介行業(yè)是房地產業(yè)的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業(yè)經濟運行的全過程之中，一方面，中介機構為房地產交易的供 求雙方起到了媒介和橋梁的作用，為房地產業(yè)的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務，促進了房地產 交易的專業(yè)化、規(guī)范化運作 。另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發(fā)生。 伴隨著港臺地區(qū)及國外房地產中介企業(yè)進入我國市場，帶來了先進的管理理念的同時，也對國內房地產中介企業(yè)形成沖擊 。 由于我國房地產中介行業(yè)起步晚，在執(zhí)行標準、執(zhí)行準則、專業(yè)人員素質、技術手段、組織模式、運作經驗管理體系等方面還處于探索階段，總體上仍然比較稚嫩，缺乏核心競 爭力，與國際規(guī)則的要求和發(fā)達國際成熟的房地產中介服務體系相比，存在著不小的差距。研究我國房地產中介服務發(fā)展，分析現狀，剖析原因，總結對策顯得尤為重要。只有健全和發(fā)達的房地產中介組織，才能提供準確的信息及專業(yè)化的服務；才能加速房地產流通，促成房地產交易的成功；才能保證市場經濟健康運行，促進國民經濟的發(fā)展。 4 （二）現有文獻綜述 李巍 （ 2021） 房地產中介行業(yè)發(fā)展前景預測 ，對于目前房地產中介行業(yè)的發(fā)展無序，企業(yè)規(guī)模小，從業(yè)人員良莠不齊，法律法規(guī)不健全等現狀，提出連鎖經營 。 申金星、張志強 （ 2021） 中國房地 產中介行業(yè)發(fā)展的探索 ，提出房地產中介專業(yè)化水平低、誠信不足、入行門檻低、信息不對稱等 問題，需要加強從業(yè)人員素質，以及建立健全相關法律法規(guī)。 高波 （ 2021） 現代房地產經濟學導論 ， 沿著房地產、房地產業(yè)、房地產市場、房地產經濟運行的政府職能這一線索，以房地產經濟運行為主線，分析了房地產業(yè)成長的條件和規(guī)律；研究了房地產市場的運行機制和房地產供求、價格機制 。 岳昉 （ 2021） 中國房地產中介組織運營與管理模式研究 ，文章 在國內外現有研究的基礎上 ,結合我國房地產中介組織的發(fā)展現狀 ,借鑒發(fā)達成熟地區(qū)和國家房地產中介組織運 營管理模式經驗 ,從理論和實踐方面對我國房地產中介組織運營管理模式進行了較全面的分析和闡述 ,提出了我國房地產中介組織運營管理模式發(fā)展路徑與政策取向。 王德起 （ 2021） 房地產中介 ， 探討房地產中介業(yè)產生的淵源和發(fā)展的軌跡，介紹房地產中介的基本知識和基本理論；全面描述有關技術要點和操作程序，其中房地產中介的核心內容 ―― 房地產經紀； 提出 企業(yè)自身內部管理、政府管理以及同業(yè)組織管理 。 趙善嘉 （ 2021） 房地產經營中介員 ，介紹 房地產相關制度與政策、房地產市場營銷、房地產經營策劃、房地產合同與稅費、房地產估價、信息網絡技術 在房地產經營管理中的運用等 。 王慶富（ 2021）我國房地產中介代理業(yè)的發(fā)展方向， 我國房地產中介代理業(yè)存在的問題房地產中介 (也稱房地產中介服務 )是指在房地產市場中專門提供信息咨詢、投資策劃、價格評估、經紀代理、抵押擔保等業(yè)務 , 為交易雙方服務 ,從而收取傭金的行為。其中我國房地產中介代理業(yè)作為第三產業(yè)的服務業(yè) ,相對于西方發(fā)達國家房地產中介業(yè)上百年的成熟發(fā)展才剛剛起步 ,還存在許多問題。 基于以上作者的觀點和分析論述，對市場調研行業(yè)有了深入了解，對于本人文章的開展有著一定的啟發(fā)和幫助。 5 （三）研究方法描述 1．文獻歸納法 在閱讀大量的國內外相關的文獻后，進行分類整理，科學的選取了相關文獻資料，將各文獻中的資料有機的結合在一起，從而使對房地產中介服務問題與對策的研究更加深入。 2. 案例研究法 根據搜索到的文獻，結合其中的案例對房地產中介服務行業(yè)的問題、問題產生的原因和解決對策等方面進行研究分析，并針對原因提出優(yōu)化房地產中介服務行業(yè)的具體建議。 依據統(tǒng)計數據，建立 表格 ，并用 表格 分析對象的各項指標及其數值 來做定量分析； 憑分析者的直覺、經驗，憑分析對象過去和現在的延續(xù)狀況及最新的信息資料，對 分析對象的性質、特點、發(fā)展變化規(guī)律作出判斷 來做定性分析。并將二者結合，深入研究問題的原因，做出合理化建議。 6 一、房地產中介基本理論概述 （一）房地產中介概念及類別 1．房地產中介概念 市房地產中介是一個方興未艾的行業(yè)，特別是國家將房地產業(yè)確定為國民經濟的支柱產業(yè) ,出臺一系列系列規(guī)范發(fā)展房地產業(yè)的政策措施。為房地產中介業(yè)的發(fā)展注入了新的生機和活力。隨著城鄉(xiāng)居民住房消費的旺盛需求，我國經濟的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展和城市化進程的加快。以及全面建設小康社會奮斗目標的確立。這些都是為房地 產中介提供了巨大和廣闊的發(fā)展空間。 房地產中介在運作過程中涉及的知識面比較廣，既有房地產經紀、房地產估價、房地產咨詢等專業(yè)知識，又有經濟學、法學、城市規(guī)劃學、建筑學、統(tǒng)計學、會計學、心理學以及房地產開發(fā)經營、房地產金融保險、房產測繪和環(huán)境等知識。 房地產的概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的各種權益。 房地產業(yè)是從事房地產綜合開發(fā)、經營、管理和服務的綜合性行業(yè)，是一項新興的獨立產業(yè) ，是城市第三產業(yè)的一部分。房地產業(yè)是商品經濟發(fā)展的產物，它隨著商品經濟的發(fā)展和擴大而發(fā)展和擴大。在我國，把房地產業(yè)作為一個經濟部門，開展各種經營活動，建立房地產市場，是從實行經濟體制改革之后才開始的。 房地產業(yè)可以分為房地產投資開發(fā)業(yè)和房地產中介服務業(yè)。房地產服務業(yè)又可以分為房地產中介服務業(yè) (含房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等 )和物業(yè)管理業(yè)。 房地產中介服務的范圍比較廣泛，房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀是目前三種比較重要的形式。 房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規(guī) 、政策、信息、技術等方面咨詢服務的經營活動。從事房地產咨詢活動的組織，即為房地產咨詢機構。房地產咨詢的內容主要有：包括提供各地的地價、房價、房地產租賃價格以及它們的動態(tài)走勢，待出讓地塊和待出賣、出租、交換、抵押房地產情況，以及投資招商、購房、換房等信息的咨詢。對于房地產法規(guī)、政策問題以及辦理房地產交易、租賃、抵押業(yè)務手續(xù)等問題的咨詢。代理研制房地產方面的可行性報告、投 7 資開發(fā)方案、項目規(guī)劃設計方案等方面的業(yè)務。 房地產評估，是指房地產進行測算，評定其經濟價格的經營活動。房地產評估機構，即從事房地產價格評估活動 的機構。 房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業(yè)務的經營活動。房地產經紀機構，即從事房地產經紀活動的機構。房地產經紀機構為房地產交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務，主要功能在于為房地產交易雙方牽線搭橋，提供服務促成交易。 （二） 房地產中介特點 1．服務性 房地產中介活動具有內容的服務性，房地產中介是提供各類信息、咨詢、估價、代理服務的經營活動。這個行業(yè)的產品就是服務，服務的質量、水平標志著產品的質量、水平。在整個服務過程中， 中介機構 既不占有商品也不占有貨幣，主要是依靠自己的專業(yè)知識、技術、勞務等為房地產各種部門提供中介代理和相關服務。 2. 非連續(xù)性和流動性 房地產中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點。房地產中介機構在為客戶提供服務時，就形成了中介人與委托人的關系，即服務和