【正文】 — 1 — 附件 2： 評估報(bào)告編號： 泰 房開 20202010 項(xiàng)目代碼： 借款人代碼： 中國建設(shè)銀行 桃都國際城一 期住宅 （項(xiàng)目名稱） 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估報(bào)告 參考格式 （評估報(bào)告完成日期： 2020 年 12 月 10 日） 分（支）行 (部 )： 泰安 分行 經(jīng)辦分行 (處 )： 肥城 支行 評估認(rèn)定行公章 2020 年 12 月 10 日 — 2 — 直接評估人 (評估小組成員 ) 姓名 : 所在單位： 建行 職稱 : 姓名 : 所在單位： 職稱 : 姓名 : 所在單位： 建行 職稱 : ? 評估審查人 姓名 : 所在單位： 職務(wù) : 職稱 : 評估審定人 姓名 : 所在單位： 職務(wù) : 職稱 : — 3 — 聲 明 與 保 證 我們在此聲明與保證：此報(bào)告是按照《中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估暫行辦法》和有 關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。 直接評估人簽字： 2020年 12月 10日 評估審查人簽字： 2020年 12月 10日 評估審定人簽字： 2020年 12月 10日 — 4 — 目 錄 一、項(xiàng)目評估結(jié)論 5 二、借款 人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評估 9 三、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評估 13 四、項(xiàng)目市場情況評估 17 五、投資估算與融資方案評估 25 六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 29 七、財(cái)務(wù)效益評估 31 八、不確定性分析 35 九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評估 36 十、附表及附件 41 — 5 — 一、項(xiàng)目評估結(jié)論 （一）項(xiàng)目受理情況 （簡要介紹項(xiàng)目的由來，客戶提出貸款申請的時(shí)間、金額、期限、利率，建設(shè)銀行受理并開始評估項(xiàng)目的時(shí)間、過程） 桃都國際城一 期住宅 項(xiàng)目由 肥城勝宏置業(yè)有限公司 開發(fā)。 項(xiàng) 目位于 肥城市新城區(qū)西部（陽光舜城南臨）， 北至龍山路、東至豐原大街，南至文化路，西至白云山南大街，規(guī)劃建設(shè)為大型綜合居住區(qū)。該項(xiàng)目分期開發(fā)，2020 年項(xiàng)目一期已取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等證件。總投資 萬元，開發(fā)面積 萬平方米，預(yù)計(jì)銷售收入可達(dá) 萬元。自有資金 5700萬元，項(xiàng)目資本金比例為 %。 我行本次為 肥城勝宏置業(yè) 有限公司申報(bào)的 桃都國際城一 期 項(xiàng)目 于 09年 9 月開工建設(shè)，開發(fā)期 22個(gè)月 。 2020 年 10 月 9 日， 肥城勝宏置業(yè) 有限公司 向我行提出 貸款申請， 申請我行 為該 一 期 項(xiàng)目提供 5000 萬元開發(fā)貸款支持，期限 18個(gè) 月，利率按同期限基準(zhǔn)利率上浮 5%執(zhí)行。我行于 2020 年10 月 10 日正式受理該申請，于 10 月 15 日開始該項(xiàng)目的評估作業(yè)，并于10 月 20 日將房地產(chǎn)客戶及項(xiàng)目信貸準(zhǔn)入推薦報(bào)告上報(bào)省行房金部，省行房金部于 11月 30日以 （ 2020）年字第（ 185）號 客戶及項(xiàng)目 準(zhǔn)入核準(zhǔn)通知書 予以準(zhǔn)入。我行于 2020年 12月 10日完成該項(xiàng)目的評估報(bào)告。 （二）貸款項(xiàng)目評估結(jié)論 、期限、利率及貸款條件（如評估結(jié)果為不同意為項(xiàng)目提供貸款，說明不同意的理由 ） 我行經(jīng)評估后認(rèn)為： 肥城勝宏置業(yè)有限公司經(jīng)營穩(wěn)健 ， 預(yù)計(jì) 盈利能力和償債能力較強(qiáng)， 發(fā)展趨勢 較好， 信譽(yù)良好；在開發(fā)項(xiàng)目 桃都國 際城一 期 — 6 — 住宅 地理位置優(yōu)越， 配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，交通便利 ，銷售前景看好，盈利能力較強(qiáng)，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同意為其申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)貸款 5000萬元， 期限 18 個(gè)月，貸款發(fā)放時(shí)按同檔次貸 款利率 上浮 5%執(zhí)行，并通過為客戶提供財(cái)務(wù)顧問服務(wù)、辦理按揭貸款等使我行綜合收益率 不低于 按同檔次貸款利率上浮 30%。 1）競爭優(yōu)勢： 本項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目相比，具有的優(yōu)勢： A、 肥 城勝宏置業(yè)有限公司 在 泰安 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)屬于 較 專業(yè)的公司，在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)管理 等方面擁有比較專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，在 本地的信譽(yù)度和品牌知名度較高 。 B、 該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念新、景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高，注重景觀與住宅的融合；項(xiàng)目 定位于中小戶型，主力戶型 94平方米，針對目前急需購房的中低收入階層， 市場供不應(yīng)求； 根據(jù)該小區(qū)周邊的地理位置和相同小區(qū)相比較，綜合該地段城市規(guī)劃的情況分析，小區(qū)住宅平均在 2600 元 /平方米，沿街商鋪價(jià)格定位在 4000 元 /平方米，該價(jià)位在肥城市屬中檔水平，考慮到轄區(qū)配置的檔次和水平，該價(jià)位 應(yīng)具有較強(qiáng)競爭力，市場潛力較大。該項(xiàng)目目前剛剛開工建設(shè)，有購房意向的超過總建筑面積的 70％，為今后預(yù)售奠定了良好的基礎(chǔ)。 C、 該項(xiàng)目位于肥城市城區(qū)，所在的周邊城區(qū)已非常成熟，附近已建的小區(qū)及商業(yè)等設(shè)施基本完備，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利， 靠近白云山公園， 所處環(huán)境優(yōu)美，綠化率超過 35%，在減少項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境中環(huán)境改造成本的同時(shí)，增添了在環(huán)境賣點(diǎn)中的獨(dú)有優(yōu)勢。 D、該項(xiàng)目地價(jià)成本相對較低，這使項(xiàng)目的成本競爭力大大加強(qiáng)。 — 7 — 2）競爭劣勢： 相對而言該項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚，成本可能會有所上升；針對目前房地產(chǎn)市場的大環(huán)境，預(yù)計(jì) 短期內(nèi)升值較慢 ， 但項(xiàng)目本身與區(qū)域內(nèi) 類似 項(xiàng)目相比無明顯劣勢。 1）直接收益 A： 按發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸 款 5000 萬元，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮 5%，即年利率 %，內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移價(jià)格為 %， 貸款轉(zhuǎn)移收入為 萬元，測算方 式如下： 貸款轉(zhuǎn)移收入 =（貸款實(shí)際收益率 內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格）貸款業(yè)務(wù)日均余額 =（ %%） 5000 =（萬 元） B：該公司在我行開立 基本 結(jié)算戶，企業(yè)承諾我行發(fā)放項(xiàng)目貸款后，項(xiàng)目售房款全部存入我行，針對本筆貸款預(yù)計(jì)日均存款額 2020萬元，存款利率為 %，內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移價(jià)格為 %，則存款轉(zhuǎn)移 收入為 ： 存款轉(zhuǎn)移收入 =存款額 ?（內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移價(jià)格 存款付息率） =2020?(%%)? =（萬元） 即我行為該項(xiàng)目發(fā)放期限為 18個(gè)月的開發(fā)貸款 5000 萬元，則我行的直接受益為 。 2）間接收益 ： 我行已與客戶達(dá)成意向，貸款批復(fù)后，我行將為該項(xiàng)目提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、代收房款 、個(gè)人住房按揭、項(xiàng)目資金封閉管理等全方位的金融服務(wù)，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)顧問收入 68萬元。該項(xiàng)目的個(gè)人住房按 — 8 — 揭貸款由我行辦理，預(yù)計(jì)按揭貸款金額 5000萬元，同時(shí)可以向客戶全面營銷我行的個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品，貸記卡、網(wǎng)上銀行、電話銀行、代理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等，將 給我行 帶來 50萬元以上 的間接收益 。 1）潛在風(fēng)險(xiǎn)： 該項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是項(xiàng)目整體銷售情況的好壞 及 客戶經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 2）風(fēng)險(xiǎn)防范措施： A：針對 項(xiàng)目整體銷售情況風(fēng)險(xiǎn)，我行應(yīng)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)貸款封閉運(yùn)行協(xié)議，辦理好抵押登記手續(xù)，嚴(yán)格按 照貸款封閉管理辦法規(guī)定執(zhí)行，做到專款專用，支用時(shí)須經(jīng)我行審核；要求項(xiàng)目銷售房款全部存 入 我行，并且開立封閉專用帳戶存放，應(yīng)密切關(guān)注工程進(jìn)度及銷售情況，根據(jù)銷售進(jìn)度按比例歸還我行貸款。 B：針對客戶經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，我行應(yīng)持續(xù)關(guān)注企業(yè)的發(fā)展趨勢、經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況，設(shè)置合理的持續(xù)項(xiàng)指標(biāo)，盡量避免企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)對我行貸款的影響。 項(xiàng)目指標(biāo) 說 明 借款人名稱 肥城勝宏置業(yè)有限公司 借款人客戶評價(jià)得分 信用等級及評定時(shí)間 A+ 2020918 泰安市 分行批復(fù) 借款人額度授信總控制量 萬元 （風(fēng)險(xiǎn)限額） (未 經(jīng)過審批 ) 此次擬發(fā)放貸款種類 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 擬發(fā)放貸款金額 5000 萬元 期限及利率 18個(gè)月，同期基準(zhǔn)利率 — 9 — 上浮 5% 項(xiàng)目名稱 桃都國際城一 期住宅 評估機(jī)構(gòu) 泰安 分 行 評估起止日期 項(xiàng)目投資利潤率 % 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 25% 項(xiàng)目貸款償還期 企業(yè)綜合貸款償還期 二、項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評估 （一）借款人評價(jià) 1．借款 人為 ： 肥城勝宏置業(yè)有限公司 。 作為該項(xiàng)目融資主體和還貸主體的 肥城勝宏置業(yè)有限公司 ， 注冊資金4000 萬元， 是 2020 年 6 月由勝利油田勝宏置業(yè)有限公司、東營富海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東長河豪門投資置業(yè)有限公司和自然人辛光明共同出資設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 出資金額分別為 1360 萬元、 1320 萬元、 920 萬元、 400 萬元，分別占出資比例的 34%、 33%、 23%、 10%。 目前為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。以上三家單位出資人均具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，均是當(dāng)?shù)貙?shí)力雄厚的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。肥城勝宏置業(yè)有限公司 目前 開發(fā)的“桃都國 際城 項(xiàng)目 ” ,位于肥城市新城區(qū)西部（陽光舜城南臨），北至龍山路、東至豐原大街，南至文化路，西至白云山南大街，土地面積 畝，規(guī)劃建設(shè)為大型綜合居住區(qū)。該區(qū)域交通便利，環(huán)境優(yōu)美，非常適宜居住和商業(yè)經(jīng)營。 該公司現(xiàn)有職工 26余人，其中大專以上學(xué)歷的占 80%以上，具有中高級技術(shù)職稱的占 46%，在資金、人才、開發(fā)能力等方面居當(dāng)?shù)胤?— 10 — 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首位。公司法人代表 羅冰 ， 1967 年 出 生， 1998 年 8 月至今任東營市富海集團(tuán)董事長， 2020年 6月至今任肥城勝宏置業(yè)有限公司董事長。2020 年被授予東營市河口區(qū)十大杰出青年”、 “第五屆東營市優(yōu)秀企業(yè)家”、“山東省促進(jìn)再就業(yè)工作先進(jìn)個(gè)人”、“山東省優(yōu)秀青年興業(yè)領(lǐng)頭人” 、“東營市優(yōu)秀民營創(chuàng)業(yè)企業(yè)家”、“中國優(yōu)秀企業(yè)家 ” 等榮譽(yù)稱號 。 2．借款人資信情況評價(jià) 附：借款人基本情況表 借款人名稱 肥城勝宏置業(yè)有限公司 經(jīng)營情況 資質(zhì)等級 暫定 年開發(fā)規(guī)模 10 萬平方米 年竣工量 年銷售量 竣工產(chǎn)品合格率 竣工產(chǎn)品優(yōu)良率 財(cái)務(wù)情況 注冊資本 4000 萬元 實(shí)收資本 4000萬元 總資產(chǎn) 39909 萬元 所有者權(quán)益 37752 萬元 資產(chǎn)負(fù)債率 % 流動比 率 存貨周轉(zhuǎn)率 利潤總額 147 萬元 資產(chǎn)報(bào)酬率 % 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率 利息保障倍數(shù) 資本積累率 % 信用情況 貸款利息實(shí)收率 100% 貸款不良率 0 客戶信用評級得分 信用等級 A+ 授信控制量 萬元 （風(fēng)險(xiǎn)限額） 我行已提供信用量 — 11 — 貸款記錄 貸款行 起止時(shí)間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔(dān)保方式 肥城建行 2020/11/62020/5/5 1000萬元 1000 萬元 % 正常 信用 （委托貸款） 保證記錄 被保證人 起止時(shí)間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔(dān)保方式 （二）項(xiàng)目其他主要關(guān)系人評價(jià) 文字說明： 該項(xiàng)目由 肥城勝宏置業(yè)有限公司 單獨(dú)投資獨(dú)立開發(fā)，無其他關(guān)系人。 三、項(xiàng)目