【正文】 X水岸一期可行性研究報告總論 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。“X水岸”住宅項(xiàng)目位于石嘴山大武口永康南路以西，黃河大道以北，在石嘴山黃河醫(yī)院附近，擬建設(shè)成為石嘴山市乃至周地區(qū)的高檔住宅區(qū)，主要為入?yún)^(qū)企業(yè)及周邊地區(qū)企業(yè)的企業(yè)家到石嘴山高新創(chuàng)業(yè)、投資、發(fā)展提供居住生活環(huán)境。最近幾年隨著全國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，在一線城市的帶動下，二三線城市的房地產(chǎn)市場正在崛起，近幾年，石嘴山市房地產(chǎn)市場無論是投資金額、商品房開發(fā)面積還是銷售面積均大幅增長。而大武口作為石嘴山市重要的市級開發(fā)區(qū)，是石嘴山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力，隨著城市向東南擴(kuò)展，大武口區(qū)將成為石嘴山市未來的副商務(wù)中心和市民主要的聚居地。項(xiàng)目有望成為石嘴山示范性項(xiàng)目和城市地標(biāo)性建筑。石嘴山項(xiàng)目作為新城市成功向外拓展的第一個項(xiàng)目，不僅能夠?yàn)楣疽院髮ν馔卣购晚?xiàng)目開發(fā)管理積累經(jīng)驗(yàn)，還有利于擴(kuò)大公司的知名度，樹立公司在地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌。從項(xiàng)目本身來看，項(xiàng)目占地面積較大，成本低，具有規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢，能夠?yàn)楣矩暙I(xiàn)可觀的收益。 （1）項(xiàng)目名稱：“X水岸”項(xiàng)目 （2）建設(shè)地點(diǎn)：永康南路西 （3）建設(shè)單位：A房地產(chǎn)開發(fā)公司 （4）公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司 （5）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程施工、市政建設(shè)、物業(yè)管理 （6）公司類別：專營企業(yè) （7）資質(zhì)等級：地產(chǎn)開發(fā)二級、房屋建筑施工總承包二級。市政建設(shè)施工二級、公路工程施工三級、物業(yè)管理三級資質(zhì)。(8)企業(yè)概況；A公司注冊資本10000萬元，成立5年來，累積上繳稅金達(dá)1500萬元，為石嘴山市的城市建設(shè)做出了突出貢獻(xiàn)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。公司成立多年來，始終堅持“聚一流人才，走科技之路，創(chuàng)精品工程，樹正豐形象”的經(jīng)營宗旨，堅持“質(zhì)量第一、信譽(yù)至上、服務(wù)一流”的質(zhì)量方針，塑造“同心協(xié)力，共享成功”的企業(yè)文化內(nèi)涵，始終堅持品牌戰(zhàn)略，走以質(zhì)取勝的道路，使企業(yè)步入了快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展軌道。（9）工程概況：首期項(xiàng)目實(shí)際占地面積22688平方米（含公共建筑及景觀湖用地），總建筑面積47646平方米，其中小高層5橦面積18234平方米、高層2橦面積26882平方米、別墅8橦面積2530平方米、地下車庫60個、。經(jīng)估算，每平方米造價2000元。（10）資金來源: 本項(xiàng)目建設(shè)資金由A房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌一部分，向銀行借款一部分,通過預(yù)售房款解決現(xiàn)金流緊的張問題。 根據(jù)收益計算，％。投資利潤率15%，利稅率17％。財務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金籌措完畢，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和石嘴山大武口區(qū)已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對石嘴山市大武口區(qū)住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用石嘴山市大武口區(qū)黃河大道北側(cè)用地，經(jīng)濟(jì)效益較好。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的高層住宅，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“X水岸’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1—1。表11 “X水岸”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米226882總建筑面積平方米476463建筑容積率4小區(qū)綠化率%405戶均面積平方米/戶6地下車庫個607綜合售價: 別墅元/平方米6100小高層住宅元/平方米4350高層住宅元/平方米41508停車庫元/位90009建設(shè)投資萬元10每平方米建設(shè)投資元200011投資利潤率%15市場分析與營銷戰(zhàn)略房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來23年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；第二 近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價的運(yùn)動趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價的運(yùn)行趨勢只會上升，而不可能下降。普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。石嘴山市整體房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前期的快速膨脹階段，產(chǎn)品市場供應(yīng)呈粗放型速增，產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡?，F(xiàn)在市場處于提高發(fā)展時期，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，產(chǎn)品開發(fā)的市場導(dǎo)向性增強(qiáng)，切合市場的產(chǎn)品發(fā)展空間增大。石嘴山市房地產(chǎn)市場近年項(xiàng)目供應(yīng)量充足，但由于項(xiàng)目定位及產(chǎn)品開發(fā)缺乏客觀的市場依據(jù)，需求者對產(chǎn)品細(xì)分需求概念不成熟（需引導(dǎo)），盲目跟隨市場行為導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象仍然大量存在。市場競爭力較差，差異化產(chǎn)品的市場引導(dǎo)及供應(yīng)量不足，不能滿足市場多層次的消費(fèi)需求，造成近年市場存量的增加，空置率增長。經(jīng)過政府部門的有關(guān)調(diào)空?？罩寐视兴陆??！盎▓@式住宅”的市場需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著石嘴山市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)石嘴山市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“花園住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！盎▓@住宅”的表現(xiàn)為：在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，石嘴山市住宅市場針對一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，銷售業(yè)績較好，得到政府的好評。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年石嘴山市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向環(huán)境優(yōu)美舒適的方向轉(zhuǎn)變,“塞上水鄉(xiāng)”高檔住宅的成功開發(fā)，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：(1) 中高檔小區(qū)的市場潛力。石嘴山市改革開放20年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國內(nèi)大中