【正文】 ................................................................................................. 52 . 建議 ............................................................................................................................................. 52 第 1章 總 論 . 項目 背景 與概 況 項目名稱： XXXX 項目 承辦單位概況 單位名稱 ： 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 單位性質(zhì) ： 有限責(zé)任公司 (外國自然人獨資 ) 注冊資金 ： 港 幣 2,000 萬 元 單位住所 ： XXXX 沿江路 29 號 業(yè)務(wù)范圍 ： 房地產(chǎn)開發(fā) 、 銷售 法定代表人 ： 吳小平 企業(yè)負(fù)責(zé)人 ： 吳小平 ， 男 ， 1965 年 9月 30日生于湖南。2021 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽 富 邦 升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。 公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990年開始涉及房地產(chǎn) ,并于次年注冊成立了 廣州市 富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長 吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強”。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國家計委計辦投資 [2021]15 號審定的《投資項目可行性研究指 南（試用版）》； （ 3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》； （ 4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 ； （ 5） 《 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 》 。 衡陽 房地產(chǎn)占 GDP 的 比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 目前， 衡陽市 的人均住宅面積偏小 ，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工 下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。 擬建地點 本項目位于 衡陽市湘江東岸南段 ，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路 、東 隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連 、北 至小區(qū)北部主路口 。 為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸 南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 衡陽 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 2021 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。 中央經(jīng)濟(jì)工作會議將 2021 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2021 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房 ，繼 2021 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸” 為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 12287元，比 2021 年增長 %，翻了一番。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。食品類價格上漲 個百分點。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增 長 %；扣除物價因素，實際增長 %。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 衡陽 房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 主要特征：早期 樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。 衡陽房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述， 我們 可以 對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 2021 年衡陽樓市分析 ① 衡陽房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽 2021 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將 呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 項目銷售目標(biāo)群定位 本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo) 客戶 群定位如下： ① 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1億元。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 本 項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。 銷售 收入預(yù)測 1） 周邊城市房價比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間， 2021 年 10 月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局 湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元 /平方米 ，衡陽的均價為 元 /平方米，低于全省平均水平。 在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段： 90 年代至 2021 年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn) 的起步和調(diào)整； 2021 年至 2021 年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇 章的一個重要時期。一是房貸新政策抬 高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 3） 項目銷售價格定位： 根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700元 /㎡； 其中 1號住宅樓銷售均價 2800 元 /平方米， 2號住宅樓銷售均價 2650 元 /平方米， 3 號住宅樓銷售均價 2800 元 /平方米， 1 號至 3號樓公共停車場 3000 元 /平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元 /平方米， 3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元 /平方米，本項目 預(yù)測銷售總收入為 萬元， 詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。 ② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。 ⑤ 營銷活動 ? 活動一： “沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開盤慶典 ”。 ? 活動五：系列名人講座。 ? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力求單張波及到衡陽的每一個角落。 . 項目概況現(xiàn)狀 地點與地理位置 本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū) 西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。 本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng) 衡陽市 規(guī)劃 局 審議通過。整個盆地南面地勢較高， 1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江 河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡