【正文】 向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(企合京總副字第xxx號)。1998年l月6日經(jīng)北京市地名辦公室核準(zhǔn)，取得“AAA公寓”《建筑名稱核準(zhǔn)證》。地下4層為汽車停車庫，有車位237個；首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面3層以上(標(biāo)準(zhǔn)層)為住宅，共有9種戶型計238套，屬中高檔住宅。1997年以來已投入7910萬元。三、項目工程建設(shè)主體工程(1)工程概況。該建筑3層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、一房一廳等9種戶型，共有238套住房，其中主力戶型為二居室，共152套。(2)工程特點。2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過天開通風(fēng)、采光。公用工程 該工程項目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。最高生活用水量 306立方米/天 室內(nèi)消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自動噴灑滅火用水量 26升/秒 2)紅線內(nèi)設(shè)有生活污水及雨水排出管線，并分流排入工程建筑物北側(cè)亮馬橋路和西側(cè)麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。經(jīng)市供電局1998年7月2l日批準(zhǔn)，由工程東側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。工程總設(shè)備容量 其中：動力設(shè)備 照明設(shè)備 總計算容量 需要系數(shù) 該工程主要用電為三級負(fù)荷用電：消防用電設(shè)備屬一級負(fù)荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風(fēng)為二級負(fù)荷：住宅為三級負(fù)荷。工程項目冬季采暖用熱量 263萬大卡/時 工程項目生活熱水用熱量 138萬大卡/時 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。該工程擬引入管線，經(jīng)調(diào)壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報裝。綜上所述，本工程項目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎(chǔ)條件基本落實，技術(shù)設(shè)備齊全、合理，能滿足項目發(fā)展的需要。四、市場營銷評估 AAA住宅順口地處朝陽區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。2000年前竣工的外銷房在建總面積仍高達(dá)50萬平方米。7(2)中高檔住宅的需求：項目主要銷售對象是外交人事和海外客商。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國際權(quán)威機(jī)構(gòu)評定的全世界生活費用矗高的三個城市之一，其中包括住宅價格。因此，預(yù)計未來中高檔住宅的需求會與目前大體持平。從表41可以看出，目前外銷房每平方米平均價格為12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價要比外銷低20003000元。五、企業(yè)資信評價(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財務(wù)部和銷售部。1998年l0月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。六、投資總額及資金來源評估評估依據(jù)(1)北水市xx設(shè)訓(xùn)院編制的《AAA項目初步設(shè)計概算》；(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請報告》；(3)項目實施進(jìn)度與實際投資使用情況；(4)末完工程所需投資的預(yù)測。項目建設(shè)及用款計劃 該項目自1997年開始建設(shè)，計劃2000年完工。七、項目財務(wù)效益評估評估依據(jù)(1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》計劃出版社，2000年；(2)《中國xx銀行中長期貸款項目評估方法》；(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請報告》；(4)國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。(3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=)，折人民幣分別為12035元、12865元及13695元。預(yù)售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。收入及成本 商品房銷售收入共為67749萬元，與之相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為43456萬元。詳見附表44。清償能力分析 申請抵押貸款15000萬元，約定從第4年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售收入。詳見附表49。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對項目影響不太大。表43 臨界點分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率(%) 期望值 開發(fā)投資(萬元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房價格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地費用(萬元)16570 最低值 50548 售房面積平(方米)56600 12九、貸款風(fēng)險評估申請貸款的種類、金額、期限 項目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向xx銀行xx支行以抵押方式申請貸款15000萬元，寬限期為2年，2年等本還款?！豆纼r報告》將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設(shè)備費用。當(dāng)時該項目正處于施工期，當(dāng)年3~8月又投入建設(shè)資金約5000萬元。該項目需貸款15000萬元人民幣，加利息共計為17400萬元。十、評估結(jié)論和建議(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。(3)AAA項目設(shè)計外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量—流，地下工程曾獲1998年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴(yán)格。(6)經(jīng)測算分析，AAA項目的財務(wù)效益好，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。(7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。公司的法人代表為何國生，注冊資本為人民幣 2000 萬元，公司地址在柳城縣大埔鎮(zhèn)白陽中路45號，經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)有職工15名，其中專業(yè)技術(shù)人員5名，70%以上人員都從事過五年以上房地產(chǎn)開發(fā)管理。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)歷柳城縣大埔鎮(zhèn)白陽中路商業(yè)步行街工程是公司成立以來在柳城縣開發(fā)建設(shè)的第一個項目。2009年我公司購得XX地塊。該項目現(xiàn)已取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》（見附件），并完成了各項立項手續(xù)，且確保全部立項文件真實、完整、有效。我公司目前經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債率為X%（詳見資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表），符合貴行貸款要求。希望貴行給予我公司授信和貸款支持，幫助我公司實現(xiàn)新的發(fā)展!此致敬禮柳城縣信榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二0一0年十二月二十九日第三篇：某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告報告摘要本報告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下：一、借款人評價XX房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱XX）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。綠化率53%。通過選取交易實例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/m2，復(fù)式別墅平均售價4183元/m2。，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期）。通過定量計算，本項目風(fēng)險等級為AA級，該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。第二章 借款人評價一、借款人概況并通過了“XX房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱XX）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平XX房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。副總經(jīng)理：，男，47歲，博士。四、資產(chǎn)負(fù)債分析：企業(yè)財務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項目2000年2001年2002年9月 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63% 流動比率（%）255%157% 速動比率（%）112%77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，%。三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表單位：萬元項目2000年2001年2002年9月項目2000年2001年2002年9月 總資產(chǎn)***1335總負(fù)債***3482 流動資產(chǎn)***1172一、流動負(fù)債01044213482 其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000 應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款00 短期投資000其他應(yīng)付013434728 其他應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870 預(yù)付帳款0337 存貨01492710711 其他000 長期負(fù)債***二、長期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益200013567852 其中：固定資產(chǎn)清理77其中：股本200020002000 固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無形及遞延資產(chǎn)1454未分配利潤06445852 變動說明:應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。單位：萬元項目2000年2001年2002年9月 銷售收入06123650 利潤總額06445852 銷售利潤率(%)%% %% %% % % 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，%。六、現(xiàn)金流量分析下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項目行次金額2000年2001年2002年9月一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1 現(xiàn)金流入20644235762 現(xiàn)金流出***0 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額416002794016152二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量5 現(xiàn)金流入610013 現(xiàn)金流出7013724 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額81013711三、籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金流量9 現(xiàn)金流入***0 現(xiàn)金流出110184816398 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1216400815214398五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額*** 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“”（按實際到帳計算）的銷售佳績。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。XX市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合XX市向東向南發(fā)展規(guī)劃。該項目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例 % % % % % % 合計403100% 該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和XX建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，并經(jīng)XX市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下：“”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。XX市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第號、號、號、號、成房（2001）預(yù)售證第號、號《商品房預(yù)售許可證》。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。XX建筑設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔(dān)的工程設(shè)計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向2001年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。（二）XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，XX市人民政府從兩方面入手加速XX經(jīng)濟(jì)的快速增長。2001年XX房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，％；，％。因此，XX市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。在近35年的時間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，、%、%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。由此，XX房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。房屋竣工面積815萬平方米，