【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 某某省設(shè)計(jì)院 二 OO八年七月 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總 論 ?????????????????????? （ 1） 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性 ?????????????? （ 4） 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析????????????????? （ 10） 第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件 ????????????????? （ 32） 第五章 工程設(shè)計(jì)方案 ??????????????????? （ 34） 第六章 節(jié)能與節(jié)水 ??????? ????????????? （ 47） 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ??????????????????? （ 49） 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ?????????????? （ 53） 第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案 ??????????? （ 56） 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ??????????????????? （ 59） 第十一章 投資估算與資金籌措 ??????????????? （ 60） 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ???????????????????? （ 63） 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) ?????????????????? ?? （ 68） 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ???????????????????? （ 70） 第十五章 可行性研究 結(jié)論 ????????????????? （ 74） 附件及附圖 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱(chēng)： 某某 縣 某某 廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 二、建設(shè)單位： 江西 某某 實(shí)業(yè)有限公司 三、法人代表： 鐘延金 江西 某某 實(shí)業(yè)有限公司注冊(cè)資金 200 萬(wàn)美元，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，是江西省最具實(shí)力的臺(tái)資投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務(wù)， 2020 年被評(píng)為“江西省先進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)”。 資金來(lái)源： 資本金自籌 3700 萬(wàn)元 ， 占 ％；申請(qǐng)銀行 貸款 4000萬(wàn)元， 占 ％； 其余為售房收入 萬(wàn)元，占 ％ 。 盤(pán)活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政 收入 ，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和 有利 社會(huì)穩(wěn)定。某某 縣共有 16個(gè)建制鎮(zhèn) 6個(gè)鄉(xiāng)，全縣 2020年年末總?cè)丝?， 2020年末縣城人口 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 ；縣城涵蓋 3個(gè)建制鎮(zhèn)（澄江鎮(zhèn)、上田鎮(zhèn)、文田鎮(zhèn)），在江西省是比較少見(jiàn)的。 59′，東徑 114176。 縣境東南界興國(guó)、南鄰萬(wàn)安、西南毗遂川，西接井岡山、永新，北與東北連接吉安，京九鐵路、 105 國(guó)道、贛粵高速公路穿境而過(guò)，以泰井高速公路與贛粵高速公路 某某 接口為起點(diǎn)直通井岡山，井岡山機(jī)場(chǎng)位于 某某 縣禾水鎮(zhèn)，距縣城 10km，贛江橫貫縣境中部，上溯贛州，下抵九江，自古有“咽喉荊廣，唇齒淮浙”之稱(chēng)。 規(guī)模工業(yè)增加值： 全縣轄區(qū)內(nèi) 2020 年規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元、利稅總額 5799 萬(wàn)元，分別是 2020 年的 倍和 倍，年均增長(zhǎng)分別為 %、 %。 人均住房面積： 城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)到 21 平方米和 24 平方米，五年分別增加 9 平方米和 平方米，年均增長(zhǎng)分別為 15%、 %。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一 、是 拉動(dòng)內(nèi)需 、落實(shí)吉安 市委一屆十次全會(huì)提出 的“ 一年一個(gè)新變化，三年邁上新臺(tái)階，五年實(shí)現(xiàn)新跨越 ” 戰(zhàn)略目標(biāo) 的需要。 固定資產(chǎn)投資 ： 力爭(zhēng)到 2020年，固定資產(chǎn)投資 由 2020年 的 到 ，年均增長(zhǎng) 20%。 某某 縣作為吉安市中南部的相對(duì)發(fā)達(dá)縣市， 這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造很多的機(jī)會(huì)。 二、是配合舊城改造，全面 建設(shè)小康社會(huì)的需要。 “ 九五 ” 、 “ 十五 ” 期間， 某某 縣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)雖然 起步較晚，但 發(fā)展較快， 呈現(xiàn)喜人勢(shì)頭，正在成為 某某 縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的的基礎(chǔ)條件。 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。預(yù)測(cè)未來(lái) 某某 縣城三 —五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 國(guó)八條、國(guó)六條發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開(kāi)發(fā)商資本金門(mén)檻。 三、 某某 某某 廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng) 具 備開(kāi)發(fā)的條件，前景較好。 這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是最重要的可行性。 某某 廣場(chǎng)坐擁都市的繁華，為城市至尊地標(biāo)，地域價(jià)值無(wú)可取代。 自然景觀、人文景觀：本項(xiàng)目 往東面約 50m 為 某某 縣的中心廣場(chǎng)，某某 縣縣委、縣政府、公安局、檢察院等各部門(mén)機(jī)關(guān)都聚集在此地段。 2020 年以前，商品住房?jī)r(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，均價(jià)在 600 元 /㎡以下，以后幾年價(jià)格漲幅不斷加大。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下， 2020年投資規(guī)模增幅較 2020年有所放緩，但投資總量仍增加了 529萬(wàn)元。 2020年審批建筑面積下降的原因是因?yàn)?2020年是國(guó)家土地政策宏觀調(diào)控年，各級(jí)政府清理整頓土地市場(chǎng)。近幾年 某某 縣城土地供應(yīng)相對(duì)較少、基本處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)， 某某 縣土地儲(chǔ)備中心并未儲(chǔ)備大量土地。 商鋪方面 — 存在一定數(shù)量的目標(biāo)客戶(hù)群和相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶(hù)群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個(gè)體工商戶(hù)和私營(yíng)業(yè)主。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷(xiāo)售旺季，市場(chǎng)活躍銷(xiāo)量上升，春節(jié)期間到達(dá)高潮。經(jīng)過(guò)調(diào)研與客戶(hù)深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前 某某 市場(chǎng)對(duì) 80—130平方米的兩房、三房小面積戶(hù)型的需求很強(qiáng)烈，在價(jià)格穩(wěn)步上升的情況下，實(shí)際的需求數(shù)量可能會(huì)更大，某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 28%47%8%17%2/22/32/4別墅及其它 因?yàn)槭袌?chǎng)的變化動(dòng)量是非常大的。 （ 2） 2020年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中， 某某 縣并未受某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 到太大影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，在銷(xiāo)售方面達(dá)到了價(jià)穩(wěn)量升的雙贏局面，說(shuō)明 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。市場(chǎng)需求開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)樓盤(pán)規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商迅速致力進(jìn)行開(kāi)發(fā)策略調(diào)整以提高樓盤(pán)品質(zhì)滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，使房產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健。未來(lái)五年， 隨著縣城建成面積的擴(kuò)展 ， 2020 年 初步形成 萬(wàn)人口規(guī)模的 文明衛(wèi)生城鎮(zhèn) ，給 某某縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。這些拆遷戶(hù)絕大多數(shù)是實(shí)行貨幣安置，即通過(guò)住房社會(huì)化市場(chǎng)自行解決拆遷后的居住問(wèn)題。 根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷 舊房的 需 求 ，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的 住房需求，形成了巨大的住房消費(fèi)潛在市場(chǎng)。就最基本的某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房?jī)r(jià)的上升是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)。主 要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造數(shù)量較多的低價(jià)位住房，落實(shí)中低收入消費(fèi)群體地需要。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。目前人均住房居住面積 不足 18m2。這不僅表現(xiàn)為 縣城 城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在 鄉(xiāng) 鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。 第 四 市場(chǎng)化、商品化已經(jīng)是解決住宅問(wèn)題的根本途徑。 第 三 節(jié) 項(xiàng)目的 SWOT分析 一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 某某 商貿(mào)城 物業(yè)名稱(chēng) 某某 商貿(mào)城 位置 某某 縣工農(nóng)兵 大道 129— 2 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 江西省萬(wàn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理 自管 占地面積 3 萬(wàn) m2 建筑面積 8 萬(wàn) m2 開(kāi)工時(shí)間 03 年 12 月 容積率 入伙時(shí)間 現(xiàn)房銷(xiāo)售 總戶(hù)數(shù) 1000 戶(hù) 主打戶(hù)型 2/ 2/ 2/4 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡文化和人文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。 ③ 營(yíng)銷(xiāo)策劃優(yōu)勢(shì) 某某 實(shí)業(yè)公司有一只高水平的專(zhuān)業(yè)招商隊(duì)伍（引進(jìn)深圳的人才），有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司參與本項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目包裝推廣工作。本項(xiàng)目在 某某 是獨(dú)創(chuàng)的，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多客戶(hù)的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。 政府支持優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目建設(shè)符合 某某 縣城市總體規(guī)劃的要求，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著，能夠得到政府各職能部門(mén)的大力支持。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟 某某 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷(xiāo)售額一直保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài) 勢(shì)良好。消費(fèi)者普遍對(duì)目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中接受一定的彈性?xún)r(jià)格浮動(dòng)，前提是所購(gòu)買(mǎi)高層住宅的創(chuàng)新要到 位。 目前 某某 縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫 銷(xiāo) ， 本項(xiàng)目位于工農(nóng)兵大道（東段）與山谷路交界處，西臨郵政局，東靠博物館，為 某某 城區(qū)核心地段。更重要的是以上稍有規(guī)模的商場(chǎng)并不能滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)購(gòu)物需求。 第 四 節(jié) 項(xiàng)目的價(jià)格定位分析 一、 成本加利潤(rùn)定 價(jià) 法 項(xiàng)目土地獲取價(jià)格 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 項(xiàng)目土地獲取價(jià)格為 2543 萬(wàn)元（含拆遷費(fèi) 168 萬(wàn)元）， 平均分?jǐn)傊量沙鍪鄯慨a(chǎn)（住宅 ㎡ 、 商 鋪 ㎡、地下商場(chǎng) 870 ㎡等合計(jì) ㎡）， 建筑面積土地成本為住宅約 元 /m2（按土地的 1/4 地價(jià)分?jǐn)偅?商 業(yè)建筑 約 元 /m2。 二、 市場(chǎng)比較定 價(jià) 法 （一） 住宅 現(xiàn)狀概況 目前 某某 縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中還沒(méi)有高層住宅，因而本項(xiàng)目高層、小高層住宅的市場(chǎng)價(jià)格和銷(xiāo)售面積在 某某 縣內(nèi)無(wú)參考和可比性。 鼎泰商業(yè)步行街 ：共 16層，底下層至四層為商業(yè)店鋪、超市、大型酒店、 KTV、部分寫(xiě)字樓（三、四層自用），五層以上為一梯兩戶(hù)住宅（共72套），戶(hù)型為四室二廳二衛(wèi)，建筑面積 180平方米 /戶(hù)；住宅于 2020年上半年開(kāi)始銷(xiāo)售，沒(méi)有進(jìn)行廣告運(yùn)作， 2020年 8月全部售完，售價(jià) 1560—1680元/平方米。 其它： 創(chuàng)天麗景城規(guī)劃 8棟小高層，天龍美林印象規(guī)劃 3棟小高層，星港澳園規(guī)劃 3棟高層、分別為 1 18層，江南御景園規(guī)劃 3棟小高層， 街區(qū)規(guī)劃 5棟高層（小高層）、分別為 12層（ 3棟）、 18層（ 2棟）。按正常推測(cè)，現(xiàn)在小高層、高層銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)該在 1800元 /平方米左右和 2020元 /平方米以上，正在施工的水印華府和 （ 壹街區(qū) ） 的高層售價(jià)基本符合這種推測(cè)。 （二） 商 業(yè)店 鋪 某某 縣商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 （ 1） 某某 縣城目前品牌連鎖、加盟店約為 100家 ， 吉安 市 中心城 區(qū)品牌連 鎖、加盟店至少有 400家，從南昌、吉安、贛州三市引進(jìn)品牌連鎖、加某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 盟店大有潛力。 項(xiàng)目地處 某某 縣城核心地段，區(qū)域內(nèi)租金水平： 70—100元 /㎡ 目前 某某 縣城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中 還沒(méi)有高層建筑 ， 因而本項(xiàng)目的地下商場(chǎng)和地下停車(chē)位的 市場(chǎng)價(jià)格暫無(wú)參考 和可比性 ， 地下商場(chǎng) 售價(jià) 暫為 1200 元 / ㎡，地下停車(chē)位 均價(jià)暫 按 2 萬(wàn) 元 / 個(gè) 。 某某 縣 某某 廣場(chǎng)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn) 位于工農(nóng)兵 大道 上， 項(xiàng)目地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 從整個(gè)區(qū)域來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)屬于吉泰構(gòu)造盆地。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2020 年 8 月 1 日實(shí)施的國(guó)家標(biāo) 準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）， 某某 縣縣城 地震動(dòng)峰值加速度某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 （相當(dāng)于原地震烈度小于六度） ， 本項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項(xiàng)目滿(mǎn)足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī) 范的要求 。 六 、征地拆遷情況 本項(xiàng)目區(qū)的征地拆遷已 基本 完成。 項(xiàng)目處于 某某 縣商業(yè)文化中心，得天 獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 第二節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 42 《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù) 導(dǎo)則 》； 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） 2020 年版 《 高層民用 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《 2020 年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)守則》。本項(xiàng)目利用臨街鋪面、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)內(nèi)街與 某某 地域文化風(fēng)格相結(jié)合，使商業(yè)平面具有靈活性和可持續(xù)性，使空間產(chǎn)生居留感，留住人流，興旺商業(yè)態(tài)