【正文】 （三）車位銷售價格 車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分四批進(jìn)行（與住宅基本同步）車位部分分別為： 10%， 20%， 20%、 35%，平均價格為： 2500 元 /平方米，銷售率 85%。 （表：項目實施計劃表） 盛華國際廣場 項目工程計劃表（ 季度 Q） 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 項目開發(fā)計劃 項目的設(shè)計及開工準(zhǔn)備 ■■■ ■■■ 初步及施工圖設(shè)計 ■■■ ■■■ 三通一平 ■■■ ■■■ 報建 ■■■ 招標(biāo) ■■ ■■ 主體建筑 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■ 基礎(chǔ) ■■■ ■■■ ■■ 住宅主體 ■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■ ■■ ■■■ 外裝及設(shè)備 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 室外環(huán)境配套 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 道路、管網(wǎng) ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 環(huán)藝 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 驗收、備案 ■■■ ■■■ 辦大產(chǎn)證 ■■■ ■■■ 本次評估認(rèn)為該項目的建設(shè)工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。 ② 從 A 市 樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力，以及合理的市場占有率角度，我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為 3 年，其中銷售期為 年。具體數(shù)據(jù)見下表： 編號 項目 分類項目 總建筑面積（ ㎡ ） 合計（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商業(yè) 商場 商鋪 3 車庫（位） 車位（出售） 停車場 合計 （ 三）銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時間因素，本次按半年測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結(jié)合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表： 銷售計劃 建設(shè)經(jīng)營期年收入 (萬元 ) 合計 （萬元） 項目 比例 銷售面積 （ ㎡ ） 2020 2020 2020 2020 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 商場（銷售） 100% 1000 33854 第一批住宅 20% 4880 第二批住宅 25% 6569 第三批住宅 35% 9853 第四批住宅 20% 6006 第一批商鋪 20% 2880 第二批商鋪 25% 4050 第三批商鋪 35% 6300 第一批車 位 10% 500 第二批車位 20% 1000 第三批車位 20% 1000 第四批車位 35% 1750 1000 2880 16001 13869 20709 24183 78642 累計 銷售收入 1000 2880 18881 32749 53459 78642 累計 銷售進(jìn)度 % % % % % 注：詳細(xì)計算見第六章 （四）實現(xiàn)銷售計劃風(fēng)險評價 要實現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實現(xiàn)銷售進(jìn)度。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客，迪斯尼的娛樂做的最好，但 95%的游客只去過一次。 經(jīng)營功能定位 ① 盛華國際廣場 總功能布局 在國外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，購物中心最大的特點就是休閑。因此，其目標(biāo)消費群定位是： 主力消費層： 2050 歲的新時代家庭 次主力消費層： A 市 城區(qū)和來自外省市的消費群體。整個推導(dǎo)思路屬于市場導(dǎo)向型。 樓盤概念提出的原則： ? 形成樓盤的獨特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費者心目中獨特而鮮明的形象。 房地產(chǎn)未來發(fā)展空間 我市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，還將以較快的速度發(fā)展：如今，隨著 A 市 中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價相對便宜，且開發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。 供求趨勢圖0102030405060702020年 2020年 2020年 2020年 2020年萬平方米批準(zhǔn)上市銷售面積城區(qū)商品房交易面積 圖： A 市 城區(qū)歷年商品房供求量 （數(shù)據(jù)來源： A 市 房地產(chǎn)網(wǎng)、估計值） ? 商品房建設(shè)主要集中在北京路沿線 ? 商品房建設(shè)規(guī)模擴大，房屋竣工面積略有增長 2020 年，全市商品房施工面積 萬平方米，比去年同期增長 %。 2020 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 億元，比上年增長 %。 十堰市固定資產(chǎn)投資3 5 . 3 52 9 . 1 63 3 . 0 9 3 0 . 2 0 3 0 . 8 13 7 . 1 75 0 . 7 06 2 . 7 17 7 . 5 31 0 3 . 6 01 2 2 . 1 00204060801001201401996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資（億元） 趨勢線 圖： A 市 歷年 固定資產(chǎn)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報） 歷年房地產(chǎn)投資狀況 ? A 市 房地產(chǎn)開發(fā)投資 6 年時間保持較高的增長趨勢 A 市 房地產(chǎn)市場自 2000 年后走出低谷，至今已連續(xù) 6 年保持快速增長的態(tài)勢， 6年間全市共完成房地產(chǎn)投資 億元，年均增長超過 30%%，目前逐漸走穩(wěn)。 而就在“十一五”期間，我市將重點提升中部組團(tuán)，在北京路、天津路、東風(fēng)大道等沿線建設(shè) 5 平方公里城市新區(qū)，分散中心城區(qū)人口增長壓力，同時要穩(wěn)步發(fā)展東部組團(tuán)。全年成交額過億元的市場 10 家，成交額達(dá) 億元，增長 ％。一定程度上反映了 A 市 的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正在向發(fā)達(dá)城市方向前進(jìn)。 廣場負(fù)五層在商場出口設(shè)有室內(nèi)出租車，并通過負(fù)二層完全開放，挑高至負(fù)二層的中庭觀光電梯，為全場人群提供便利的出租車接送服務(wù)。 ? 盛華國際廣場 發(fā)展?jié)摿薮? 按計劃 盛華國際廣場 、人 商擴建工程、廣電大樓二期工程、農(nóng)貿(mào)市場、建委大樓的原址基礎(chǔ)的開發(fā)等，到 2020 年， 人民路 將有實力成為 A 市 “第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o限。南北景觀軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀串聯(lián)起來，制造一種富有動態(tài)的空間效果。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應(yīng)。地理位置優(yōu)越，交通便利。公司借款均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“紅山 新城一期工程”項目開發(fā)。 五、財務(wù)評價 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下： （詳見評估主表項目財務(wù)現(xiàn)金流量表） 項目建成后將實現(xiàn)凈利潤 萬元； 內(nèi)部投資收益率（所得稅后）：按全部投資計為 %； 財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％，所得稅后）：按全部投資計為 萬元； 動態(tài)投資回收期（還原利率 10%）：按全部投資計為 年； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按建設(shè)銀行財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)可行。該項目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 盛華國際廣場 房地產(chǎn)貸款項目評估報告 目 錄 第一章 概 要 ....................................................................................................................1 一、借款人評價 ...........................................................................................................1 二、項目評價 ...............................................................................................................1 三、市場評價 ...............................................................................................................2 四、投資籌資評價 ........................................................................................................2 五、財務(wù)評價 ...............................................................................................................3 六、貸款風(fēng)險評價 ........................................................................................................3 七、評估結(jié)論 ...............................................................................................................3 第二章 借款人評價 ...........................................................................................................4 一、借款人概況 ...........................................................................................................4 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 ..........................................................................................4 三、信用狀況評價 ........................................................................................................4 四、企業(yè)前景評價 ........................................................................................................5 第三章 項目建設(shè)條件評價 .................................................................................................6 一、項目建設(shè)必要性 ....................................................................................................6 二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 ............................................................................7 三、項目實施進(jìn)程評價 .................................................................................................8 四、設(shè)計單位資質(zhì)評價 .................................................................................................8 第四章 項目市場情況評估 ........................................................................................