【正文】 本項目利用臨街鋪面、商業(yè)廣場、商業(yè)內(nèi)街與 某某 地域文化風格相結(jié)合，使商業(yè)平面具有靈活性和可持續(xù)性，使空間產(chǎn)生居留感，留住人流，興旺商業(yè)態(tài)勢。 項目處于 某某 縣商業(yè)文化中心，得天 獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。在項目建設(shè)過程中將按照批準的規(guī)劃設(shè)計條件進行建設(shè)，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設(shè)計、消防、交通等規(guī) 范的要求 。 從整個區(qū)域來看，項目區(qū)屬于吉泰構(gòu)造盆地。 目前 某某 縣城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目中 還沒有高層建筑 ， 因而本項目的地下商場和地下停車位的 市場價格暫無參考 和可比性 ， 地下商場 售價 暫為 1200 元 / ㎡，地下停車位 均價暫 按 2 萬 元 / 個 。 （二） 商 業(yè)店 鋪 某某 縣商業(yè)市場現(xiàn)狀 （ 1） 某某 縣城目前品牌連鎖、加盟店約為 100家 ， 吉安 市 中心城 區(qū)品牌連 鎖、加盟店至少有 400家，從南昌、吉安、贛州三市引進品牌連鎖、加某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 37 盟店大有潛力。 其它： 創(chuàng)天麗景城規(guī)劃 8棟小高層，天龍美林印象規(guī)劃 3棟小高層，星港澳園規(guī)劃 3棟高層、分別為 1 18層，江南御景園規(guī)劃 3棟小高層， 街區(qū)規(guī)劃 5棟高層（小高層）、分別為 12層（ 3棟）、 18層（ 2棟）。 二、 市場比較定 價 法 （一） 住宅 現(xiàn)狀概況 目前 某某 縣房地產(chǎn)開發(fā)項目中還沒有高層住宅，因而本項目高層、小高層住宅的市場價格和銷售面積在 某某 縣內(nèi)無參考和可比性。更重要的是以上稍有規(guī)模的商場并不能滿足日益增長的消費購物需求。消費者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到 位。 政府支持優(yōu)勢 項目建設(shè)符合 某某 縣城市總體規(guī)劃的要求，社會經(jīng)濟效益顯著，能夠得到政府各職能部門的大力支持。 ③ 營銷策劃優(yōu)勢 某某 實業(yè)公司有一只高水平的專業(yè)招商隊伍（引進深圳的人才），有專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃公司參與本項目的前期策劃、項目包裝推廣工作。 第 三 節(jié) 項目的 SWOT分析 一、競爭項目分析 某某 商貿(mào)城 物業(yè)名稱 某某 商貿(mào)城 位置 某某 縣工農(nóng)兵 大道 129— 2 號 開發(fā)商 江西省萬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 自管 占地面積 3 萬 m2 建筑面積 8 萬 m2 開工時間 03 年 12 月 容積率 入伙時間 現(xiàn)房銷售 總戶數(shù) 1000 戶 主打戶型 2/ 2/ 2/4 物業(yè)管理費 元 /㎡這不僅表現(xiàn)為 縣城 城區(qū)的不斷擴張，而且也表現(xiàn)在 鄉(xiāng) 鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。期間價格可能會出現(xiàn)總體性的波動，但這種波動不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動。就最基本的某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 27 層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價的上升是一種長期趨勢。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。市場需求開始出現(xiàn)對樓盤規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢，部分開發(fā)商迅速致力進行開發(fā)策略調(diào)整以提高樓盤品質(zhì)滿足消費者需求，使房產(chǎn)市場總體發(fā)展相對穩(wěn)健。經(jīng)過調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前 某某 市場對 80—130平方米的兩房、三房小面積戶型的需求很強烈，在價格穩(wěn)步上升的情況下，實際的需求數(shù)量可能會更大，某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 24 28%47%8%17%2/22/32/4別墅及其它 因為市場的變化動量是非常大的。 商鋪方面 — 存在一定數(shù)量的目標客戶群和相當數(shù)量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個體工商戶和私營業(yè)主。 2020年審批建筑面積下降的原因是因為 2020年是國家土地政策宏觀調(diào)控年，各級政府清理整頓土地市場。 2020 年以前，商品住房價格保持相對穩(wěn)定，均價在 600 元 /㎡以下，以后幾年價格漲幅不斷加大。 某某 廣場坐擁都市的繁華，為城市至尊地標，地域價值無可取代。 三、 某某 某某 廣場項目已經(jīng) 具 備開發(fā)的條件，前景較好。預(yù)測未來 某某 縣城三 —五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。本項目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的的基礎(chǔ)條件。 二、是配合舊城改造，全面 建設(shè)小康社會的需要。 固定資產(chǎn)投資 ： 力爭到 2020年，固定資產(chǎn)投資 由 2020年 的 到 ，年均增長 20%。 人均住房面積： 城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達到 21 平方米和 24 平方米，五年分別增加 9 平方米和 平方米，年均增長分別為 15%、 %。 縣境東南界興國、南鄰萬安、西南毗遂川，西接井岡山、永新，北與東北連接吉安，京九鐵路、 105 國道、贛粵高速公路穿境而過，以泰井高速公路與贛粵高速公路 某某 接口為起點直通井岡山，井岡山機場位于 某某 縣禾水鎮(zhèn)，距縣城 10km，贛江橫貫縣境中部，上溯贛州，下抵九江，自古有“咽喉荊廣，唇齒淮浙”之稱。某某 縣共有 16個建制鎮(zhèn) 6個鄉(xiāng)，全縣 2020年年末總?cè)丝?， 2020年末縣城人口 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 ；縣城涵蓋 3個建制鎮(zhèn)（澄江鎮(zhèn)、上田鎮(zhèn)、文田鎮(zhèn)），在江西省是比較少見的。 資金來源： 資本金自籌 3700 萬元 ， 占 ％；申請銀行 貸款 4000萬元， 占 ％； 其余為售房收入 萬元，占 ％ 。 銷售凈收入： 萬元 利潤總額： 萬元 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 2 總投資利稅率： % 所得稅： 萬元 1凈 利潤： 萬元 1 總投資利 潤 率： % 1資本金收益率： ％ 1 盈虧平衡點： % 1 財務(wù)內(nèi)部收益率： %Ic=15% 1 財務(wù)凈現(xiàn)值： 萬元 0（ Ic=15%時） 1 投資回收期： 年 1 貸款償還期： 2 年 1 償債備付率： 第二節(jié) 可行性研究范圍 一、可行性研究依據(jù) 建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》 （ 建住房［ 2020］ 165 號 ） 某某 縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50180—93） 《 江西省 城市 規(guī)劃 管理 技術(shù)導(dǎo)則 》 《 某某 縣 縣城總體規(guī)劃設(shè)計方案 》（ 1999—2020） 《 江西 某某 某某 廣場建筑規(guī)劃設(shè)計方案 》 國家計委頒布的《建設(shè)項目評價方法與參數(shù)》 國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 3 二、可行性研究范圍 通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況 、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 、 市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預(yù)測， 研究項目建設(shè)的必要性、可行性， 研究該項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目 可行性研究結(jié)論 。 某某 縣位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地處羅霄山脈及和武夷山脈之間。 縣城所在地澄江鎮(zhèn)位于縣城中部，贛江的西岸，歷來為全縣的政治、經(jīng)濟、文化 、交通中心，是吉泰盆地主要貨物集散地，縣城距省會南昌市260km，至吉安市 42km。 城市化建設(shè)： “ 十五 ” 期間新增城市道路 萬平方米，新增園林綠地面積 萬平方米。 人均可支配收入 ： 到 2020年，城鎮(zhèn)居民可支配收入 由 2020年 的 7271元增加到 11710元，年均 增長 10%。 小康住宅是全面建設(shè)小康社會關(guān)鍵的組成部分， 某某 縣 的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著 增長 ，居民對住宅的要求，不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費的追求。 第三節(jié) 項目建設(shè)的可行性 一、經(jīng)濟的發(fā)展為項目的發(fā)展提供良好的契機。 二、政府調(diào)控為項目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。 本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計已經(jīng) 某某 縣建筑行政主管部門和縣政府批復(fù)，土地手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，其他各項報建手續(xù)正在辦理，這為本項目的建設(shè)提供了法律和政策的保障。周邊的實驗學校、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場等配套設(shè)施齊全；得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。據(jù)縣房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計（均價）， 2020 年商品住房為 550 元 / ㎡， 2020 年為 620 元 / ㎡， 2020 年為 650 元 / ㎡， 2020 年為 780 元 / ㎡， 2020 年為 920 元 / ㎡， 2020 年上半年為 1100 元 / ㎡，下半年達到 1200 元 / ㎡； 2020 年 6 月底均價達到 1235 元 / ㎡，今年 7 月底均價達到 1270 元 / ㎡ ,在吉安市的縣城中價格最高；部分“黃金”地段的均價達到了 1300 元 / ㎡。 （四） 土地供應(yīng)分析 某某 縣城經(jīng)營性土地實際供應(yīng)量： 2020年 、 2020年 、2020年 ， 2020年計劃供應(yīng) 260畝。 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 21 某某 縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計表 06 年 7 月 20 日 樓盤名稱 地 址 開工 時間 占地 規(guī)模 （畝） 總建 筑面積 (萬 m2) 總套數(shù) （套） 售價（元 /m2） 銷售 情況 （ %） 工程 進度 （ %） 主要房型 付款方式 優(yōu)惠政策 物業(yè)管理 樓盤特點：立面風格特點、房型特點、總平面特點、環(huán)境特點（有無水景） 住宅 店面 車庫 自管 聘請 品牌 某某 商貿(mào)城 工農(nóng)兵大道129— 2 號 45 8 1000（店鋪600，住宅400） 1100 4500 未定 店鋪 16住宅 95 現(xiàn)房 2/2/ 2/4 一次性 96折、按揭 98折 元 / m2 框架結(jié)構(gòu)、 大層高、有室外觀光自動扶梯、內(nèi)設(shè)購物步行街、全通透式無框玻璃門。 消費群體 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn) ，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性 不同 ，住房消費已呈“ 金字塔 ” 式的梯級消費結(jié)構(gòu)（見下圖）。 （ 6）近幾年土地供應(yīng)處于準饑餓狀態(tài)，未來三年內(nèi)經(jīng)營性土地供應(yīng)過量的可能性極小，對房地產(chǎn)市場總體利好。 2020 年 某某 縣 續(xù)建面積 萬 m2，新開工面積 萬 m2，拆遷面積 萬 m2，新增拆遷戶近千戶。 根據(jù)《 某某 縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十個五年計劃執(zhí)行情況和“十一五”計劃（草案）》提出的城市化進程加快的目標，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達到 萬人左右，到 2020 年城鎮(zhèn)化水平達到 38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到 30m2 的目標（小康標準），而目前城鎮(zhèn)人均居住面積不足 18m2，因此，將 導(dǎo)致需求強勁、持久 地 推動房價的總趨勢長期上漲。 “ 十五 ” 期間， 某某 縣城區(qū) 商品房價 格年漲幅在 10％ 左右 。無論是城 區(qū) 人口還是城 區(qū) 面積，將進一步擴張。月 總套數(shù) 總 1000、其中店鋪 600、住宅 400 銷售狀況 住宅 95%、商鋪 16% 住宅均價 1100（元 /m2） 商鋪均價 4500（元 /m2） 自身配套 15m 超寬景觀街面、 1600 ㎡主題噴泉廣場、集娛樂、購物、休閑一體的大型商業(yè)街 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 29 客戶群體 私營業(yè)主、外地來泰經(jīng)商人士及周邊商業(yè)業(yè)主等 富瑞城市花園二期 物業(yè)名稱 富瑞城市花園二期 位置 某某 縣澄江大道 開發(fā)商 江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 自管 占地面積 萬㎡ 建筑面積 萬㎡ 開盤時間 2020 年 10 月 容積率 入伙時間 2020 年 9 月 總戶數(shù) 640 戶 主力戶型 2/ 2/3 物業(yè)管理費 元 /㎡前期項目招商工作進展順利，已經(jīng)同全 國排位前 10名的大型連鎖超市 “ 步步高 ” （在全國 5個省 43個地級市有網(wǎng)點、計劃今年還要發(fā)展 30家網(wǎng)點）有了意向性合作協(xié)議 （入駐地下、底層和二層的超市） ；在南昌、吉安、贛州等地同將近 60家品牌店洽談了合作事宜，其中有 20家