【正文】 隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對借貸雙方均存在一定風(fēng)險。市場風(fēng)險主要來自市場，最主要的還是銷售風(fēng)險，而銷售風(fēng)險還是來自對市場的營造和把握能力問題。如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。其次計算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。計劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開發(fā)建設(shè)。招商對象：經(jīng)營水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營業(yè)戶乃至有意投資的大財團(tuán)；招商范圍：全國沿海省份，山東省內(nèi)各城市，東營市及周邊縣區(qū)；招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營場所發(fā)放宣傳單，重點大客戶當(dāng)面洽談；在東營市召開招商大會，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營業(yè)戶入住，迅速啟動市場。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房價偏低。標(biāo)志（略）標(biāo)準(zhǔn)色（略）標(biāo)準(zhǔn)字體（略）（二）形象的延展及運用工地環(huán)境包裝視覺（1）建筑物主體開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項目噴繪巨幅廣告，突出項目整體形象，吸引到現(xiàn)場參觀人群的注意力。一是項目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，近期難以形成良好的周邊環(huán)境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是東營近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。（五）三星級賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個東營酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會議作為一種會議形態(tài)，將在未來被消費者所接受。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術(shù)感的漁港大門，請書法名家題字“XX項目名”。（2）商鋪戶型設(shè)計適應(yīng)“商住兩用”需求。環(huán)境條件東營是一個缺少景觀的城市，本項目依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨厚、相對唯一的重要景區(qū)，造景升值對于項目來說十分重要。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海歸來的漁船與東營的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”?！盒? 言』建設(shè)“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”是東營經(jīng)濟(jì)社會的一件大事，項目建設(shè)在即將興起的國家一級漁港廣利港，被東營市政府列為發(fā)展“海上東營”的龍頭項目，項目建成后將產(chǎn)生明顯的社會效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。一個好的項目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎(chǔ)性原則，也是關(guān)鍵性的原則。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場具有極大的開發(fā)潛力與消費市場。土地平整情況水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對落后，有待爭取更大的政府扶持。（3）體現(xiàn)獨特的漁港建筑風(fēng)格。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長度為450米左右。本項目填補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白。 優(yōu)勢分析：一是廣利港作為“海上東營”建設(shè)的重要基地，已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在25年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變；二是未來的廣利港將成為國家一級漁港，建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘，年交易額達(dá)幾萬噸，對于繁榮東營漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到積極的推動作用。（2）工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置項目噴繪廣告，宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右定價1750元/平方米1600元/平方米總售價175000元160000元額外回報帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預(yù)料價值分析收入：房價差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。其他建議：為帶動市場的快速形成，市場經(jīng)營管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開店經(jīng)營，營造市場氣氛，等招租完成，市場形成后，根據(jù)實際情況繼續(xù)經(jīng)營或?qū)ν獬邪?。工期預(yù)計為6個月，2004年6月動工至2004年12月結(jié)束。該部分按每平方米700元建筑成本計算，需投入資金700萬元。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬元即可開工建設(shè)，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。1400元/平方米125400平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。在此項目中，由于我們進(jìn)行了大規(guī)模的前期造景升級和項目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實現(xiàn)性，對于后期開發(fā)，如要有效降低其風(fēng)險，解決途徑主要是加強(qiáng)市場前營銷工作，加大市場調(diào)查力度，力爭做到以需要定目標(biāo)，以客戶定產(chǎn)品。因此開發(fā)商和商業(yè)銀行為保護(hù)各自的利益，在利息計算和本金償還方面會達(dá)成一定共識才開始放貸。抵押貸款對借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險。解決辦法就是加大公關(guān)力度，對政府在項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的不利政策及時進(jìn)行了解和掌握，并指定專人進(jìn)行及時跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險降到最低限度。工程完工后每平方米我們擬訂1400－1600三種價格方案，分別計算相應(yīng)的資金回收額，并假定在項目開始接受預(yù)訂直到全部售出的時間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設(shè)期銷售比例定為60%，則可計算出不同價格下的盈虧保本點。資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元左右即可開工建設(shè)，此210萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。三期工程靜態(tài)投資為700萬元。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”及市場進(jìn)口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時建設(shè)售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作?？蛇m當(dāng)收取少量履約保證金（如5000元），約定經(jīng)營業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃?！胺底饣貓蟆眴邮袌龅匿N售方式與傳統(tǒng)銷售方式的比較：（以100平方米商鋪為例）對比內(nèi)容“先銷售后承租回報”方式傳統(tǒng)銷售方式市場形成確保市場的啟動和形成，第一年向社會招商免租金，市場迅速形成，第二年和第三年收取租金合計收18000元（保守）。（3）建筑名項目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場命名為“漁家賣場”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。三、本項目優(yōu)劣勢與機(jī)會分析劣勢分析：項目周邊暫時不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。建議結(jié)合國內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場經(jīng)驗，聘請規(guī)劃設(shè)計專家調(diào)整。來到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮…… 三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計涉及項目的利潤，在符合政府規(guī)劃的前提下，應(yīng)盡量優(yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計方案已呈報，應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整。（1）商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。鑒于本項目為購物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車一族，相對于這部分群體來說，交通相對便利。本項目作為其“東鄰”實現(xiàn)了優(yōu)勢互補(bǔ)。本項目也不例外，針對項目開發(fā)與否的兩個關(guān)鍵問題，即市場和資金，本策劃進(jìn)行了集中性的關(guān)注，并重點進(jìn)行了剖析。本策劃書在“效益，謹(jǐn)慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項目的可行性、創(chuàng)新性、價值性、集中性、信息性和安全性，目的在于幫助企業(yè)負(fù)責(zé)人回答五個問題，即項目為什么要去做？做什么樣的？怎樣去做？實現(xiàn)哪些效益？由誰來做？一、可行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場營銷理論和實踐方法，從項目初始就導(dǎo)入策劃營銷，充分結(jié)合項目的實際情況，涵蓋投資、設(shè)計、質(zhì)量、工期、形象、營銷推廣等多項內(nèi)容,作為指導(dǎo)項目操作的重要依據(jù)，注重項目實施過程中的技術(shù)性和可操作性。為此，我們進(jìn)行了大量的策劃前期信息的收集和整理工作，力爭使本策劃更貼近市場，促成企業(yè)取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會效益。廣利港批發(fā)市場的建成，不但可以滿足東營三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費，濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會來此進(jìn)行水產(chǎn)交易。土地征用情況開發(fā)單位即東營市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購得含中丹冷藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地72480平方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)基本完成。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計。作為項目標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂、住宿、會議等服務(wù)，建議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”，向國家旅游局申請定點，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對外銷售或合作經(jīng)營。三是項目市場價值巨大，帶有明顯的唯一性和壟斷性機(jī)會分析：投資者購買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場的啟動情況（關(guān)系到租金的價格）和未來的升值潛力，對于概念足、市場啟動看好的項目銷售情況較好；而對于市場啟動緩慢、開發(fā)商不重視前期炒作和市場運作的項目，投資者大多持幣觀望，銷售難度加大。（3）主路網(wǎng)及參觀路線在通向項目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項目的路標(biāo)或廣告牌，在項目入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項目的彩噴吊旗。結(jié)論采用“先銷售后承租”方式，以啟動市場促進(jìn)商鋪銷售的方式，銷售利潤基本是相同的，如果根據(jù)市場反映及時調(diào)整銷售價格和租金收入兩個敏感點，將獲得意外收獲，具體運作方式和價格根據(jù)實際情況調(diào)整。（四）價格定位及策略定價方法主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價。二期為10000－30000平方米海鮮批發(fā)市場－－“漁家賣場”的建設(shè)。四期工程靜態(tài)投資為2000萬元。三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元即可開工建設(shè)，此210萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。1500元/平方米11880平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1600元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。經(jīng)營管理風(fēng)險主要來自企業(yè)內(nèi)部，由于企業(yè)首次涉足房地產(chǎn)市場，開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗的不足將成為最大的成功障礙，解決途徑主要是加強(qiáng)市場考察工作，參照相似項目決定工程進(jìn)度和資金運作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場方式運作整個項目，引進(jìn)專業(yè)公司參與項目的全過程等。從還貸的方式來看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：（一）漸進(jìn)式抵押貸款這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會根據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還期，或者每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。房地產(chǎn)抵押貸款運作說明房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商（抵押人）以一定的房地產(chǎn)或其它固定的、有價值的財產(chǎn)或有價證券作為如期償還