【正文】 ，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。解決辦法就是加大公關(guān)力度，對(duì)政府在項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的不利政策及時(shí)進(jìn)行了解和掌握，并指定專人進(jìn)行及時(shí)跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。六、特別說明從該項(xiàng)目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會(huì)違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時(shí)也不能有效地保證一期工程建設(shè)　產(chǎn)品按預(yù)定計(jì)劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問題，而是必須要建。抵押貸款對(duì)借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取抵押貸款時(shí)要經(jīng)過申請(qǐng)、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個(gè)階段才能落實(shí)。因此開發(fā)商和商業(yè)銀行為保護(hù)各自的利益，在利息計(jì)算和本金償還方面會(huì)達(dá)成一定共識(shí)才開始放貸。在此我們針對(duì)建設(shè)10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進(jìn)行特別分析說明。在此項(xiàng)目中，由于我們進(jìn)行了大規(guī)模的前期造景升級(jí)和項(xiàng)目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實(shí)現(xiàn)性，對(duì)于后期開發(fā)，如要有效降低其風(fēng)險(xiǎn)，解決途徑主要是加強(qiáng)市場(chǎng)前營(yíng)銷工作，加大市場(chǎng)調(diào)查力度，力爭(zhēng)做到以需要定目標(biāo)，以客戶定產(chǎn)品。1500元/平方米14000平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元三期工程保本點(diǎn)分析：三期工程單位面積造價(jià)按700元/平方米計(jì)算，企業(yè)需要投入資金700萬(wàn)元，工程完工后每平方米售價(jià)按三種不同的價(jià)格方案分別計(jì)算保本點(diǎn)如下：如定價(jià)每平方米1100元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米125400平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。保守的估計(jì)，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價(jià)能上升一倍，即平均達(dá)到1500元/平方米，利潤(rùn)空間十分巨大。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬(wàn)元資金籌措：上述2100萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，2100萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬(wàn)元即可開工建設(shè)，此630萬(wàn)元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建設(shè)，公司自籌資金投入300萬(wàn)元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至商鋪封頂，約1540萬(wàn)元。該部分按每平方米700元建筑成本計(jì)算，需投入資金700萬(wàn)元。二、項(xiàng)目資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬(wàn)元，其中第一部分工程總投資約為200萬(wàn)元。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2004年6月動(dòng)工至2004年12月結(jié)束。銷售網(wǎng)絡(luò)為克服項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的不利條件，便于城區(qū)客戶了解項(xiàng)目，建議開發(fā)商在東西城各設(shè)置售樓處一處，西城可以設(shè)在水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)門口，東城設(shè)在人流聚集區(qū)，各自安排銷售人員現(xiàn)場(chǎng)售樓。其他建議：為帶動(dòng)市場(chǎng)的快速形成，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開店經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛，等招租完成，市場(chǎng)形成后，根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或?qū)ν獬邪?。酒店的開發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，現(xiàn)在開發(fā)為時(shí)尚早。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右定價(jià)1750元/平方米1600元/平方米總售價(jià)175000元160000元額外回報(bào)帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報(bào)31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預(yù)料價(jià)值分析收入：房?jī)r(jià)差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。（3）集團(tuán)認(rèn)購(gòu)面向集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目的整體招商，或制訂優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)政策，鼓勵(lì)水產(chǎn)品市場(chǎng)的所有經(jīng)營(yíng)業(yè)戶或廣利港居民進(jìn)行團(tuán)體購(gòu)買。（2）工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告，宣傳項(xiàng)目公司情況、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。通過調(diào)查表明，東營(yíng)市民中家有存款5萬(wàn)元以上，年收入在3萬(wàn)元以上的人群將成為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長(zhǎng)期漂泊在外，對(duì)于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴(yán)重，他們必將成為該市場(chǎng)的第一批投資置業(yè)業(yè)主。 優(yōu)勢(shì)分析：一是廣利港作為“海上東營(yíng)”建設(shè)的重要基地，已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在25年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變；二是未來的廣利港將成為國(guó)家一級(jí)漁港，建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘，年交易額達(dá)幾萬(wàn)噸，對(duì)于繁榮東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到積極的推動(dòng)作用。個(gè)人購(gòu)房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有效需求所推動(dòng)的。本項(xiàng)目填補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白。　建議調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發(fā)面積，商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點(diǎn)；建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設(shè)計(jì)為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進(jìn)深均10米左右。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長(zhǎng)度為450米左右。一、社會(huì)價(jià)值定位本項(xiàng)目的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了東營(yíng)市的特色消費(fèi)新觀念。（3）體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。土地平整情況水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對(duì)落后，有待爭(zhēng)取更大的政府扶持。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具有極大的開發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。并為此出臺(tái)了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎(chǔ)性原則，也是關(guān)鍵性的原則。本策劃從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新?！盒? 言』建設(shè)“東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”是東營(yíng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事，項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國(guó)家一級(jí)漁港廣利港，被東營(yíng)市政府列為發(fā)展“海上東營(yíng)”的龍頭項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益?！笨梢?，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動(dòng)態(tài)，創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖，這也是本項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)之一。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。（二）根據(jù)2003年市政府發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，加快“海上東營(yíng)建設(shè)的意見》，到2007年，東營(yíng)將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)的一處國(guó)家級(jí)中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲服務(wù)為核心，培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售的集散地。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？?，深海歸來的漁船與東營(yíng)的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場(chǎng)。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個(gè)，常駐人口357戶，1500人，流動(dòng)人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標(biāo)一座。環(huán)境條件東營(yíng)是一個(gè)缺少景觀的城市，本項(xiàng)目依托于東營(yíng)市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對(duì)唯一的重要景區(qū)，造景升值對(duì)于項(xiàng)目來說十分重要。（批發(fā)市場(chǎng)等部分未做介紹）（四）建設(shè)方案建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境（1）地貌：場(chǎng)地位于東營(yíng)市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。（2）商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.『產(chǎn)品定位篇』本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變?cè)a(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)決策層高度重視。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門，請(qǐng)書法名家題字“XX項(xiàng)目名”。東營(yíng)雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了東營(yíng)的市場(chǎng)空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場(chǎng)的銷售開發(fā)工作。（五）三星級(jí)賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)東營(yíng)酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形態(tài)，將在未來被消費(fèi)者所接受。如山東青島的住宅價(jià)格平均已達(dá)6000元/平方米以上，廈門、珠海、。一是項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，近期難以形成良好的周邊環(huán)境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是東營(yíng)近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。（二）目標(biāo)客戶特征按當(dāng)前東營(yíng)市商品房?jī)r(jià)格和此項(xiàng)目位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價(jià)在20萬(wàn)左右，按揭付款首付40%即8萬(wàn)元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)可劃分為10—100平方米的不同面積。標(biāo)志（略）標(biāo)準(zhǔn)色（略）標(biāo)準(zhǔn)字體（略）（二）形象的延展及運(yùn)用工地環(huán)境包裝視覺（1）建筑物主體開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群的注意力。（2）舉辦展銷會(huì)開盤后，在市區(qū)選擇合適場(chǎng)所組織大型展銷會(huì)，全面展示項(xiàng)目，吸引目標(biāo)客戶購(gòu)買。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房?jī)r(jià)偏低。為促進(jìn)其銷售，可以先期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的需求，然后采取先預(yù)定后銷售的方式對(duì)外銷售。招商對(duì)象：經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至有意投資的大財(cái)團(tuán)；招商范圍：全國(guó)沿海省份，山東省內(nèi)各城市，東營(yíng)市及周邊縣區(qū)；招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大客戶當(dāng)面洽談；在東營(yíng)市召開招商大會(huì)，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入住，迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。全員營(yíng)銷開發(fā)商動(dòng)員公司各部門都參與房產(chǎn)銷售工作，發(fā)動(dòng)一切可以利用的關(guān)系，配合銷售部門做好銷售工作。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開發(fā)建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為12個(gè)月，2006年1月動(dòng)工至2006年12月結(jié)束。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 　　公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時(shí)建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬(wàn)元，由公司自有資金解決。其次計(jì)算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米15000平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的47%，即14000平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自市場(chǎng)，最主要的還是銷售風(fēng)險(xiǎn)，而銷售風(fēng)險(xiǎn)還是來自對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)造和把握能力問題。二期工程建設(shè)最大的障礙來自于資金和市場(chǎng)啟動(dòng)情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會(huì)為二期海鮮批發(fā)市場(chǎng)交易攤位的出售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對(duì)借貸雙方均存在一定風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，銀行方