【正文】 40700－21007002000總投資5140－6540該項目靜態(tài)總投資為5140－6540萬元。在此分別進行估算。三、不同價格下銷售收入和利潤變動分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設(shè)期銷售比例均定為60%，全部項目銷售完畢不超過兩年，分別設(shè)計三種不同的產(chǎn)品價格組合，由此分析不同價格下銷售收入和銷售利潤水平（不考慮價格對銷售進度的影響）。由此計算出該項目完工并按計劃出售后可實現(xiàn)利潤3540萬元－4380萬元（建設(shè)10000平方米市場時），或4740萬元－5980萬元（建設(shè)30000平方米市場時）。1400元/平方米5000平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。附表：各項目出售面積保本點分析表 四、風(fēng)險分析此項目的主要風(fēng)險主要分為政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險和金融財務(wù)風(fēng)險等幾個方面。五、項目投資價值判斷 通過對該項目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期及市場需求狀況、風(fēng)險及對策等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項目都具有很好的投資價值。所提供的主要材料應(yīng)包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財政部門或會計事務(wù)部門審核通過的上年度的及近期的財務(wù)會計報表，主要經(jīng)營狀況和經(jīng)營利潤報告表、信用等級證明和資質(zhì)等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項目用地土地使用證明和計劃局、城建部門、土地管理部門批準(zhǔn)的立項、規(guī)劃和施工文件；項目設(shè)計草圖和資信機構(gòu)的預(yù)算（匡算）說明書；項目開發(fā)可行性研究報告；擔(dān)保人的基本情況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保的有關(guān)證明文件、或抵押單、質(zhì)物清單。這種情況下，銀行則可能要承擔(dān)未來利率變動的風(fēng)險，但銀行為降低風(fēng)險，通常貸款利率均定在一個較高的水平。（二）遞減式還款這種還款方式的特點是每個還款期的償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期減少，這種方式在個人購房抵押貸款中運用非常普遍。如建設(shè)30000平方米，總投資為2100萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即630萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時即可籌措到此筆資金。金融財務(wù)風(fēng)險主要來自國家利率的調(diào)整和財務(wù)成本、費用的變動。1200元/平方米5800平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。1600元/平方米10800平方米－1740萬元≈0萬元二期工程保本點分析：二期工程單位面積造價700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價格計算保本點：建設(shè)10000平方米時：如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。（二）總利潤分析一期工程：如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）22000平方米＝1540萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）22000平方米＝1760萬元如定價每平方米1600元，則全部售出后銷售利潤：（1600－700）22000平方米＝1980萬元二期工程：建設(shè)10000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）10000平方米＝700萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）10000平方米＝800萬元建設(shè)30000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）30000平方米＝1800萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）30000平方米＝2100萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）30000平方米＝2400萬元三期工程：如定價每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤：（1100－700）10000平方米＝400萬元如定價每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200－700）10000平方米＝500萬元如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元四期工程不進行分析，假定一個銷售利潤1000萬元。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。二期工程： 　　此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200個交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設(shè)600個攤位，建筑面積30000平方米。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。二期工程靜態(tài)投資為700－2100萬元。工期預(yù)計為6個月，2005年3月動工至2005年9月結(jié)束。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機構(gòu)項目借款程序和有關(guān)說明。突出項目“賣點”和項目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。政府優(yōu)惠政策。產(chǎn)權(quán)式海鮮市場的銷售銷售策略采取“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”的運作模式，對整個市場進行整體經(jīng)營，統(tǒng)一對外招商招租。（5）開盤儀式組織策劃大型公關(guān)活動，除組織市級領(lǐng)導(dǎo)參與外，還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化的大型文藝活動，邀請媒體參與宣傳，進一步擴大項目知名度，增強目標(biāo)客戶對項目的認(rèn)知度，促進銷售。售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計在項目現(xiàn)場臨時建設(shè)或利用原來建筑改建項目銷售接待中心，要求內(nèi)部環(huán)境明亮整潔，里面設(shè)置項目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在項目展示區(qū)內(nèi)設(shè)置項目整體沙盤、房子模型、戶型結(jié)構(gòu)圖等，展示整個項目的建成效果，建筑布局等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機等設(shè)施，便于客戶休憩和詳細(xì)了解項目情況，客戶接待中心墻面懸掛項目宣傳展板、項目平面圖、項目銷售情況表等，要表現(xiàn)出項目紅火的銷售狀況，引發(fā)客戶的購買欲望，增強客戶的　購買信心（公司有條件的話，對于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板間，給客戶身臨其境的感覺，增強客戶購買信心）。要求造型設(shè)計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。因市場啟動不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項目層出不窮，已經(jīng)引起社會各界的重視和注意。二、東營商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀東營作為新興城市，隨著城市經(jīng)營戰(zhàn)略的實施，地價迅猛上漲，掀起東營房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。 （六）小型公寓“漁人之家”項目規(guī)則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十八十平方米/套,總體銷售價格不超過十萬元左右；可做為廣利港漁民的經(jīng)濟適用房開發(fā)；可用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓；居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計；考慮漁民漁需用品倉儲的實際情況，可視開發(fā)情況，增建倉儲室，減少車庫。產(chǎn)品布局不但要考慮市場的形成，更要考慮便于項目的銷售，盡量采取“產(chǎn)權(quán)”式銷售，便于資金的回籠。（二）入口廣場景區(qū)“漁港船歌”趕海大道向南200米左右，即本項目沿街商品房部分和整個項目的入口，建議在此設(shè)置小型廣場“漁港之歌”。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場項目寫入東營建筑的歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項 目指 標(biāo)1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米 其中：渡假酒店12000平方米 低層商鋪22000平方米 市場60000平方米 住宅10000平方米5建筑總高 其中：渡假酒店50米 低層商鋪10米 市場8米 住宅20米6建筑層數(shù) 其中：渡假酒店15層 低層商鋪3層 市場2層 住宅6層建筑方案設(shè)計本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（3）地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程防震烈度為八度。（三）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和內(nèi)容 本項目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項目，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來是12000平米，建議增加10000平米），批發(fā)市場60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。（二）建設(shè)條件位置條件項目位于東營市本年度破土動工的寬100米，深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè)，是“海上東營”建設(shè)的重要基地。（四）珍貴的經(jīng)濟價值本項目是進入廣利港兩條道路入口的交會位置，占地利；是政府批準(zhǔn)和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場，項目含有唯一和壟斷性價值，據(jù)天時；項目符合城市群體“下午經(jīng)濟與周末經(jīng)濟、特色經(jīng)濟，假期經(jīng)濟”體會漁港休閑生活的特定場所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價海鮮餐飲的聚集地，有人和。（三）東營市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程，其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)的約20萬畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū)，本項目已經(jīng)被作為重點調(diào)控中心工作來抓。六、安全性 東營鑫奧特建材公司正處于高速發(fā)展的勢態(tài)，各項事業(yè)發(fā)展看好，本項目對于項目企業(yè)來講，不但可以促進企業(yè)成長，也能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。策劃的結(jié)果都要能創(chuàng)造一定的價值，只有這樣，策劃才能體現(xiàn)其自身的價值所在。雖然本策劃有別于“項目可行性研究報告”，但也是基于項目的可行而進行的，項目不可行，任何的策劃都將失去意義。阿瑞提普說：“單單靠科學(xué)上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險。不論是軍事項目，還是體育項目，都可以借此達(dá)到勝利的目標(biāo)。一、政府政策與規(guī)劃趨式（一）東營市海洋資源豐富，有著4800平方公里的淺海和180萬畝的灘涂資源，但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中，產(chǎn)量與GDP比重均處于末位，2002年，市政府為加快東營漁業(yè)經(jīng)濟，編制了《東營市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20022010）》，提出了東營市漁業(yè)應(yīng)立足國內(nèi)外市場，加快漁業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞漁業(yè)增效、漁民增收，大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟合作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場建設(shè)，發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè)，營造優(yōu)良環(huán)境擴大對外開放，增加出口創(chuàng)匯能力，實現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。（二）可借助的天鵝湖旅游資源本項目緊臨亞洲最大的平原水庫天鵝湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)萬游客，而周圍缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項目。項目區(qū)南北長453米，東西寬160米，占地面積72480平方米。交通條件已經(jīng)修建的東營旅游景觀路南二路直達(dá)本項目