【正文】 目工程設計管理工程設計管理的目的工程設計管理的目標是：安全可靠、適用和經(jīng)濟性，以保障建設項目的質量、進度和投資三大控制目標的實現(xiàn)。（3）控制工程設計工作進度，滿足建設項目工期與進度的要求。(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。(2)制訂嚴密和明晰的合同管理程序1)單項工程開工申請和批復程序；2)進場設備、材料檢驗程序；3)工程計量、簽認程序；4)工程款支付的審查程序(包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面)；5)圖紙審查和批準程序；6)工程變更申請和批準程序，包括設計發(fā)布通知、業(yè)主的批準、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等；7)合同調價程序，包括勞務、材料和運輸?shù)确矫尜M用的調整等；8)索賠處理和爭議調解的程序?！I導制定并保持質量方針和目標?！巳俗非蟆耙淮纬晒Α焙汀傲闳毕荨??！泄しN和工序都應服從系統(tǒng)的整體目標。與供方互利的關系——項目建設的“供方”即“承包方”，包括設計、材料設備供應和施工承包方等。 銷售費用：含代理費，廣告費以及其他推廣費用，按照常規(guī)銷售收入的3%計算，銷售費用值為1432萬銷售稅金：營業(yè)稅（銷售額的5%），城市建設維護稅，其他（%），%，銷售稅金為2458萬土地增值稅：按土地增值稅計算標準，為11101萬；土地增值稅計算方法：土地增值稅=土地增值額（項目總收入－項目總成本）－項目總成本企業(yè)所得稅：總利潤的33%，為4944萬項目銷售收入與經(jīng)營稅金估算表稅費種類計算方法稅費金額（萬元）銷售費用按項目總收入 3%計1432營業(yè)稅及附加按項目總收 %計2458土地增值稅按政策標準計算11101企業(yè)所得稅按總利潤 33%計4944合計19935五、項目銷售利潤計算項目銷售利潤表總成本17761萬元總投資32752萬元銷售收入萬元利潤總額萬元凈利潤萬元六、項目盈利能力分析經(jīng)測算項目的投資方利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標詳見下表：項目投資經(jīng)濟指標估算表各項指標計算方法計算值總成本建造期間各項費用之和17761總投資總成本+銷售費用、稅金32752總收入總利潤項目收入總投資凈利潤總利潤企業(yè)所得稅成本利潤率（稅前）總利潤/總成本*100％%投資利潤率（稅前）總利潤/總投資*100％%成本利潤率（稅后）凈利潤/總成本*100％%投資利潤率（稅后）凈利潤/總投資*100％%評價：項目總投資32752萬元，%，靜態(tài)經(jīng)濟指標表現(xiàn)優(yōu)秀。項目實施過程中應符合國家環(huán)保部門標準。三、項目收入估算根 據(jù) 項 目 規(guī) 劃 指 標 及 前 述 項 目 及 市 場 分 析 ，銷 售 價 格 住 宅 均 價 取 值 5500元 /㎡ ，商 務 公 寓 6000 元 /㎡ ，商 鋪10000元 /㎡ ， 則 預 計 項 目 的 銷 售 收 入 元 。——必須在項目建設全過程中，重視收集準確、及時和完整的數(shù)據(jù)?！獓栏癜押酶鞯拦ば虻妮斎?、實施和輸出質量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設項目質量的基本功。——重視人的工作技能和質量意識的培訓。——廣義的顧客包括各過程輸出的接收方。(9)注意對合同重大問題進行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術咨詢。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準備合同草本。工程設計過程管理的目標控制（1）從建設項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。上級環(huán)保主管部門建立完善的環(huán)保審計制度，定期對項目土地開發(fā)性質、項目環(huán)境影響評估、“三同時”制度貫徹、環(huán)保投資利用、環(huán)保事故處理、主管環(huán)保領導職責等進行審計；集中污水處理，積極推行清潔生產(chǎn)，實現(xiàn)廢水減量化；促進廢水循環(huán)利用和綜合利用，實現(xiàn)廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設施建設；進水水質和達標污水管網(wǎng)入網(wǎng)水質兩級在線IC卡智能檢測；組織污染事故調查組，制定污染賠償制度；進區(qū)項目要完善環(huán)保檢測制度。推廣使用無鉛汽油。施工機械運行時的噪聲輻射源強在75～115dB（A）范圍內(nèi)，距離聲源30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過建筑施工廠界噪聲限制標準，如果施工機械放置位置距離邊界較近，施工時應采取適當?shù)母袈暣胧?。由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚塵污染。 二、項目施工期間的動力和水等供應方案項目施工期間動力通過城市的電網(wǎng)提供，接埋地線提供給施工機械及生活用電；項目所用水資源可以可以通過接入城市供水系統(tǒng)供給施工和生活給用。較低的分攤率：1梯2戶 15%, 2梯4戶 18%, 2梯5戶21%。住宅和公共配套設施的設計要考慮節(jié)約建造成本及營運成本的要求，為客戶提供經(jīng)濟實用的產(chǎn)品；——整合推廣原則。為了體現(xiàn)項目的五大價值，考慮項目發(fā)展得背景，依據(jù)項目發(fā)展的市場背景，基于地塊條件和規(guī)劃要求，本項目定位為以高層住宅為主加部分西湖樓餐飲配套商業(yè)的中高檔樓盤。 2010年商品房各區(qū)域供求比　　圖4 住宅市場2010年各區(qū)域成交比例　　　(三) 區(qū)域房價趨勢預測圖85圖1 20012010年商品房年度供應走勢圖　　 成交量——明年上半年樓市成交量保持高位，下半年或受政策影響，變動性大圖2 商品房市場20072010年市場成交走勢圖2010年雖出臺一系列調控政策，然而市場的剛性需求依舊旺盛，從20012010年的成交數(shù)據(jù)來看，已進入房地產(chǎn)快速發(fā)展的軌道，其成交量預計明年依然會保持高位，剛性需求的大量釋放以及一線城市投資外溢的需求，將會促成明年成交量高位。三、關于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)勢進入20世紀90年代后期，房地產(chǎn)才真正進入市場化階段。3月止農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入5016元，%，；農(nóng)村居民人均生活消費支出為1901元，%。2010年，%，%，產(chǎn)銷銜接處于良好區(qū)間；，%；，%。因此經(jīng)濟高速穩(wěn)定的發(fā)展，提高了作為中心城市的魅力，加速吸引中南部人才的流入，從而對房地需求增大，數(shù)據(jù)顯示，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的增長，排名第二，所以說房地產(chǎn)發(fā)展比較穩(wěn)定，迅速，房地產(chǎn)市場的風險也有一定的降低。隨著長株潭一體化的推進，的城市輕軌，地鐵正如火如荼的進行，這將帶動城市的高速發(fā)展，城市化和工業(yè)化進程都將加快，這樣將會帶來大量的高素質人口的流入，從而帶來巨大的房地產(chǎn)需求。在商業(yè)方面，項目所處區(qū)域是城市核心商圈（五一商圈）和副中心商圈（星沙商圈）的橋梁。在生態(tài)環(huán)境方面，該區(qū)域用三塊城市綠地資源，是城市中稀缺的綠色生態(tài)居住片區(qū)。（六）主要技術經(jīng)濟指標總占地面積：約 平方米容積率：≤建筑限高：80 米總建筑面積：約 74768 平方米建筑密度： ≤30%綠地率：≥40%第二章 項目宏觀形勢分析一、城市發(fā)展的現(xiàn)狀是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟持續(xù)高速增長，資本高度青睞，商品流通高度發(fā)達的，正進入快速工業(yè)化階段，具名消費意識超前地典型消費城市。4%，%。二是生產(chǎn)能力利用率，產(chǎn)銷量提高，利