文化居住片區(qū)市場(chǎng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-11 00:03本頁(yè)面
【正文】 將建設(shè)項(xiàng)目劃分為若干個(gè)包括多任務(wù)種的單位工程、分部工程、分項(xiàng)工程等?！鞔_全過(guò)程以至各道工序的輸入、實(shí)施和輸出，明確各道工序之間的接口(界面)，按照PDCA循環(huán)原理，實(shí)施各道工序以及全過(guò)程的控制。——嚴(yán)格把好各道工序的輸入、實(shí)施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量的基本功。管理的系統(tǒng)方法——建設(shè)項(xiàng)目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復(fù)雜系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)“將相互聯(lián)系的過(guò)程作為系統(tǒng)加以識(shí)別、理解和管理”?！泄しN和工序都應(yīng)服從系統(tǒng)的整體目標(biāo)?！鞴しN和各工序之間的接口(界面)，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應(yīng)予特別關(guān)注。 持續(xù)改進(jìn)——在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，及時(shí)反饋質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，是實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量總目標(biāo)的有力保證?！S著科學(xué)技術(shù)、市場(chǎng)以及社會(huì)的發(fā)展，需要持續(xù)改進(jìn)，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長(zhǎng)的需求?！掷m(xù)改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，這是項(xiàng)目業(yè)主永恒的目標(biāo)。 基于事實(shí)的決策方法——數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎(chǔ)?！仨氃陧?xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中，重視收集準(zhǔn)確、及時(shí)和完整的數(shù)據(jù)?！鶕?jù)實(shí)時(shí)信息與計(jì)劃比較，及時(shí)做出準(zhǔn)確判斷。與供方互利的關(guān)系——項(xiàng)目建設(shè)的“供方”即“承包方”，包括設(shè)計(jì)、材料設(shè)備供應(yīng)和施工承包方等。——供方是建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終質(zhì)量。——項(xiàng)目辦公室與供方是相互依存的關(guān)系，需要建立互利關(guān)系 （二）建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理的三全管理全過(guò)程管理全員管理全面管理：空間范圍上，項(xiàng)目建設(shè)是各參與方大團(tuán)隊(duì)運(yùn)作第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析一、項(xiàng)目總投資估算序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明一開(kāi)發(fā)建設(shè)投資169511+2+3+41土地費(fèi)用2760地價(jià)按 100 萬(wàn)/畝計(jì)2前期費(fèi)用2867其中：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)384根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算前期工程費(fèi)23030 元/m2擬建費(fèi)2253商業(yè) 325，住宅 240 元/m23建安成本10273單體建安工程費(fèi)用9160根據(jù)修建性詳細(xì)規(guī)劃估算附屬工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施）42255 元/ m2室外工程費(fèi)499根據(jù)修建性詳細(xì)規(guī)劃估算(65 元/ m2)消防工程費(fèi)11515 元/ m2返工返修費(fèi)7710 元/ m24管理費(fèi)用394（2+3）3％5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)657（2+3）5％二財(cái)務(wù)費(fèi)用810貸款額 12000 萬(wàn)元％三項(xiàng)目總成本17761一+二二、項(xiàng)目投資來(lái)源，籌措方式的確定（一）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)。同時(shí)引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。（二）爭(zhēng)取優(yōu)惠信貸積極爭(zhēng)取銀行信貸資金。由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭(zhēng)取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。三、項(xiàng)目收入估算根 據(jù) 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 指 標(biāo) 及 前 述 項(xiàng) 目 及 市 場(chǎng) 分 析 ，銷 售 價(jià) 格 住 宅 均 價(jià) 取 值 5500元 /㎡ ，商 務(wù) 公 寓 6000 元 /㎡ ，商 鋪10000元 /㎡ ， 則 預(yù) 計(jì) 項(xiàng) 目 的 銷 售 收 入 元 。項(xiàng)目銷售收入估算表序號(hào)物業(yè)類型建筑面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售金額（萬(wàn)元）1住宅6507055002商務(wù)公寓6410600038463商鋪53001000053004車位400個(gè)7萬(wàn)每個(gè)2800合計(jì)76780四、項(xiàng)目銷售費(fèi)用及稅金項(xiàng)目銷售稅費(fèi)主要包括銷售費(fèi)用、銷售稅金（含營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅以及印花稅）、 土地增值稅和企業(yè)所得稅。 銷售費(fèi)用：含代理費(fèi)，廣告費(fèi)以及其他推廣費(fèi)用，按照常規(guī)銷售收入的3%計(jì)算，銷售費(fèi)用值為1432萬(wàn)銷售稅金：營(yíng)業(yè)稅（銷售額的5%），城市建設(shè)維護(hù)稅，其他（%），%，銷售稅金為2458萬(wàn)土地增值稅：按土地增值稅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，為11101萬(wàn)；土地增值稅計(jì)算方法：土地增值稅=土地增值額（項(xiàng)目總收入－項(xiàng)目總成本）－項(xiàng)目總成本企業(yè)所得稅：總利潤(rùn)的33%，為4944萬(wàn)項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表稅費(fèi)種類計(jì)算方法稅費(fèi)金額（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用按項(xiàng)目總收入 3%計(jì)1432營(yíng)業(yè)稅及附加按項(xiàng)目總收 %計(jì)2458土地增值稅按政策標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算11101企業(yè)所得稅按總利潤(rùn) 33%計(jì)4944合計(jì)19935五、項(xiàng)目銷售利潤(rùn)計(jì)算項(xiàng)目銷售利潤(rùn)表總成本17761萬(wàn)元總投資32752萬(wàn)元銷售收入萬(wàn)元利潤(rùn)總額萬(wàn)元凈利潤(rùn)萬(wàn)元六、項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的投資方利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、成本利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算表各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算方法計(jì)算值總成本建造期間各項(xiàng)費(fèi)用之和17761總投資總成本+銷售費(fèi)用、稅金32752總收入總利潤(rùn)項(xiàng)目收入總投資凈利潤(rùn)總利潤(rùn)企業(yè)所得稅成本利潤(rùn)率（稅前）總利潤(rùn)/總成本*100％%投資利潤(rùn)率（稅前）總利潤(rùn)/總投資*100％%成本利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總成本*100％%投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總投資*100％%評(píng)價(jià)：項(xiàng)目總投資32752萬(wàn)元，，%，靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀。在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于利潤(rùn)很高的項(xiàng)目。七、敏感性分析我們對(duì)銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)下表：敏感性分析表建設(shè)成本銷售價(jià)格浮動(dòng)比例凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)投資利潤(rùn)率浮動(dòng)比例凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)投資利潤(rùn)率5%↑9711%5%↑10867%10%↑9384%10%↑11696%5%↓10365%5%↓9209%10%↓10693%10%↓8380%最悲觀情況最樂(lè)觀情況浮動(dòng)比例凈利潤(rùn)投資利潤(rùn)率浮動(dòng)比例凈利潤(rùn)投資利潤(rùn)率建設(shè)成本10%↑7725%建設(shè)成本10%↓12351%銷售價(jià)格10%↓銷售價(jià)格10%↑第十章 結(jié)論與建議一、主要結(jié)論項(xiàng)目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設(shè)計(jì)和協(xié)同效應(yīng)方面具有優(yōu)勢(shì)，如果投資者在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中注意把握產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)情況，必能獲得很好的收益。 二、問(wèn)題和建議建議項(xiàng)目單位做好項(xiàng)目前期的規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)論證工作，做到規(guī)劃合理、方案可行，以達(dá)到簡(jiǎn)約、實(shí)用的目的。工程建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家《工程建設(shè)招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式，選擇具有資質(zhì)、業(yè)績(jī)良的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行工程建設(shè)，以保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)符合國(guó)家環(huán)保部門標(biāo)準(zhǔn)。文化居住片區(qū)市場(chǎng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
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